Xuất hiện khoản vay gần 16%
Bộ Xây dựng mới đây công bố thông tin về thị trường bất động sản quý II/2026, một trong các điểm nhấn là chi phí vốn tăng cao. Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản phổ biến từ 12-14%/năm (lãi suất thả nổi có nơi lên tới 15-16%/năm), làm hạn chế sức mua và khả năng tiếp cận tín dụng của người dân.
Thực trạng này cũng đã xuất hiện trên báo cáo tài chính của Novaland. PVcomBank - Chi nhánh Sài Gòn hồi đầu năm đã cấp một khoản tín dụng mới 1.527 tỷ đồng cho Novaland, kỳ hạn 60 tháng (trả nợ gốc từ tháng 2/2029).
Khoản vay có lãi suất 14,5%/năm cho năm đầu tiên và đến 15,96%/năm trong năm thứ hai. Sau đó lãi suất được điều chỉnh định kỳ 3 tháng một lần, theo lãi suất cơ sở cộng biên độ 4,66%/năm.
Để có được tín dụng mới, Novaland phải đảm bảo bằng toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ 4 dự án thành phần tại Mũi Né (Binh Thuận), cổ phần của Novaland và phần vốn góp trong một công ty con.
Ngoài khoản vay mới, Novaland cũng đang có khoản vay hiện hữu khác với PVComBank giá trị 880 tỷ đồng, lãi suất kỳ đầu là 13%/năm, sau đó sẽ thả nổi với biên độ cộng thêm 4%/năm. Hai khoản vay này có tổng giá trị 2.407 tỷ đồng.
Ở chiều ngược lại, Novaland ghi nhận tất toán hết số dư một lô trái phiếu của PVComBank với giá trị gần 1.100 tỷ đồng (giá trị phát hành ban đầu là 1.350 tỷ, đã bị quá hạn từ 3/2024, chịu lãi suất kỳ đầu là 12,5%/năm).
Diễn biến trên không loại trừ khả năng là hoạt động "đảo nợ", thông qua việc cơ cấu từ trái phiếu quá hạn sang khoản vay dài hạn, và phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn.
Nhiều gói vay trên 11%/năm
Áp lực nợ đè nặng lên Novaland khi nhiều khoản vay và trái phiếu đã quá hạn thanh toán. Doanh nghiệp phải liên tục đàm phán với chủ nợ nhằm kéo dài kỳ hạn/giãn tiến độ/hoán đổi thành bất động sản.
Hầu hết trái phiếu trong nước đang được trái chủ đồng thuận gia hạn thêm từ 24 - 36 tháng, song phải chấp nhận mức lãi suất tăng lên trên mức 11%/năm (như lô TCBS, MBS, BSC, Yuanta, PSI)
Nhiều khoản vay đã chuyển sang thả nổi, với biên độ cộng thêm rất cao từ 3,5% đến 4,7%/năm trên lãi suất cơ sở; trái phiếu quốc tế cũng có những điều kiện ngặt nghèo về suất sinh lời cao. Điều này khiến chi phí vốn của Novaland ngày càng đắt đỏ.
Tính đến cuối quý II, tổng nợ vay ở mức 72.911 tỷ đồng, gần như đi ngang so với thời điểm đầu năm. Cấu trúc có sự dịch chuyển khi nợ ngắn hạn giảm 4% còn 30.482 tỷ, trong khi nợ dài hạn tăng 4% lên 42.429 tỷ đồng.
Dù dư nợ không có nhiều thay đổi, song chi phí lãi vay của Novaland đã lên mức cao nhất gần 3 năm, ở mức 145 tỷ đồng trong quý II và lũy kế nửa đầu năm là gần 180 tỷ đồng.
Thực tế, lãi vay thực trả (bao gồm cả lãi vay đã vốn hóa và phân bổ khác) nửa đầu năm là 2.697 tỷ đồng, là nguyên nhân chủ yếu khiến dòng tiền kinh doanh bị âm 3.595 tỷ đồng. Tính đến cuối tháng 6, hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu vẫn trên 110%.
Ngoài tín dụng với PVComBank, Novaland còn ghi nhận nhiều khoản vay có lãi suất cao khác. Chẳng hạn, công ty có khoản vay chuyển đổi với bên thứ ba trị giá 2.500 tỷ đồng, chịu lãi suất cố định 14%/năm.
Các khoản vay khác với bên thứ ba có tổng giá trị hơn 4.700 tỷ đồng có kỳ hạn từ 5 tháng đến 24 tháng, chịu lãi suất 4,1%-14,7%/năm và không có tài sản đảm bảo.
Novaland cũng có khoản vay hơn 2.300 tỷ đồng tại VPBank với lãi suất thả nổi, riêng tại ngày 30/6/2026 chấp nhận giải ngân ở lãi suất 13,5%/năm. Mức lãi suất đang vay tại MB, HDBank, VietinBank hay trái phiếu đều trên 11%/năm cho kỳ đầu tiên.
