Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2023?

Thị trường bất động sản bắt đầu chững lại từ quý III và đang tiếp diễn theo chiều hướng không mấy khả quan trong quý cuối năm. Theo một số chuyên gia, nguyên nhân của tình trạng này chủ yếu do việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư. Trong khi dó, một số vấn đề “căn cơ” của thị trường chưa được giải quyết như nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu,…

Ông Neil MacGregor Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định, đây là thời điểm khó khăn với các chủ đầu tư trong nước. Niềm tin của người mua nhà đang giảm, những vướng mắc về khung pháp lý là nỗi đau đầu lớn với các chủ đầu tư, nguồn vốn khan hiếm do siết tín dụng kéo theo tính thanh khoản sụt giảm, đồng thời chi phí xây dựng tăng lên.

Chuyên gia cho rằng, cho đến khi những vấn đề về khung pháp lý được cải thiện, thị trường sẽ chứng kiến một số hệ quả chính như quá trình xây dựng bị gián đoạn cho thiếu vốn xây dựng, kéo theo doanh số bán sụt giảm. Vấn đề này sẽ kéo dài sẽ cho đến khi các chủ đầu tư có thể cung cấp các sản phẩm mới cho thị trường, đặc biệt là sản phẩm hạng B hạng C.

“Tuy nhiên, nhìn về phía trước, chúng tôi đang thấy rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế, bất chấp những khó khăn của nền kinh tế toàn cầu nói chung. Savills vẫn liên tục nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế trên tất cả các phân khúc của thị trường và xu hướng này sẽ được duy trì. Điều đó cũng được phản ánh trong kết quả thu hút FDI trong năm 2022”, ông Neil nói.

Khó khăn còn ở phía trước

Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam từ nay đến hết năm 2022 còn trầm lắng. Thị trường chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ năm 2023 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính,...

Tuy nhiên, theo ông Lực, ngành này sẽ đối mặt với một số khó khăn, thách thức chính như cơ chế chính sách, pháp luật; thủ tục hành chính liên quan còn bất cập; áp lực lạm phát và tăng lãi suất.

Bên cạnh đó, nguồn vốn cho thị trường bất động sản vẫn là bài toán đầy thách thức, đặc biệt trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước chủ trương đẩy mạnh tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên trong khi kiểm soát chặt chẽ các khoản cấp tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có đầu tư, kinh doanh bất động sản).

Ngoài ra, việc phát hành trái phiếu dự báo sẽ chặt chẽ hơn; công tác quy hoạch còn chậm so với tốc độ đô thị hóa và sự phát triển của thị trường bất động sản; chất lượng hạ tầng còn bất cập; các thị trường hỗ trợ, liên thông với thị trường bất động sản còn non trẻ, chưa thực sự hiệu quả; hệ thống thông tin thị trường bất động sản chưa đáp ứng nhu cầu các doanh nghiệp và nhà đầu tư; ảnh hưởng của xung đột địa chính trị,…

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) đưa ra hai kịch bản. Thứ nhất, sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh, thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Kịch bản thứ hai, thị trường bất động sản năm 2023 khả năng vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông.

“Dự báo khả năng diễn biến thị trường xảy ra theo kịch bản thứ nhất là cao hơn. Để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới. Khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn”, chuyên gia nhận định.

Để tháo gỡ, kích hoạt thị trường nội địa và hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp nội địa, ông Đính cho rằng, rất cần phải thúc đẩy hoạt động phát triển cho các dự án bất động sản phù hợp với nhu cầu thị trường.

Theo đó, Tổ Công tác của Chính phủ có thể đề xuất một số cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ cho những dự án cấp thiết, phù hợp với phần lớn nhu cầu của xã hội. Cũng cần có cơ chế cho các dự án thương mại cao cấp nếu chuyển đổi thành sản phẩm phù hợp với đại bộ phận người dân. Và bổ sung ưu tiên cấp vốn và điều chỉnh chính sách để khơi thông nguồn vốn cho những dự án có tính chất nêu trên.

Ngoài ra, theo Chủ tịch VARs, tiến độ chỉnh sửa luật cũng cần được đẩy nhanh, nội dung sửa cần bám sát thực tế, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là Luật Đất đai. Đồng thời quá trình sửa luật cần thường xuyên được cập nhật, công khai để xã hội nắm bắt, củng cố niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư,…