Năm 2021, bất chấp những trở ngại từ các hạn chế và cấm đi lại liên quan đến Covid -19, vốn FDI vẫn chảy mạnh mẽ vào Việt Nam.
Theo Bộ kế hoạch và đầu tư, dòng vốn FDI đăng ký quý 3.2021 đã tăng 900 triệu USD so với cùng kỳ năm trước. Tổng vốn FDI đăng ký 9 tháng đầu năm vẫn tăng 4,4% với 1.212 dự án đăng ký mới mặc dù giải ngân giảm nhẹ 3,5%.
Công ty chứng khoán VNDirect dự báo, giá thuê đất sẽ tiếp đà tăng 6-10% so với cùng kỳ trong 2021 ở cả phía Nam và Bắc, trong bối cảnh nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế, ngoài ra thị trường bất động sản khu công nghiệp còn được trợ lực nhờ vào 4 xu hướng lớn của 2022.
Thứ nhất là việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng. Thứ hai là xu hướng mở rộng sản xuất được thúc đẩy bởi doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Thứ ba là việc thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất khu công nghiệp cho các dịch vụ kho bãi.
Xu hướng cuối là việc đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng và Bắc Trung Bộ - Duyên hải miền Trung.
Với những dự báo tích cực từ công ty chứng khoán, nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đang niêm yết được các nhà đầu tư quan tâm về tình hình kinh doanh và sức khoẻ tài chính.
Nếu từng xem qua báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, bạn sẽ thấy trong bảng cân đối kế toán của các doanh nghiệp này thường có phát sinh khoản mục "Doanh thu chưa thực hiện".
"Doanh thu chưa thực hiện" ở đây bản chất là tiền thuê trả trước cho nhiều kỳ mà doanh nghiệp nhận được, chia thành ngắn hạn (nằm trong nợ ngắn hạn) và dài hạn (nằm trong nợ dài hạn). Với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, người ta thường ví "Doanh thu chưa thực hiện dài hạn" như "của để dành" hay "lương khô" của doanh nghiệp, vì doanh thu chưa thực hiện dài hạn sẽ hạch toán dần vào nhiều kỳ doanh thu trong tương lai.
Một công ty khi ghi nhận doanh thu chưa thực hiện đồng nghĩa sẽ có được khoản doanh thu chắc chắn trong tương lai nhưng doanh thu đó không đi cùng với dòng tiền.
Chúng ta hãy tưởng tượng, anh A có nhà cho chị B thuê. Chị B thanh toán tiền thuê nhà 6 tháng/lần, tổng là 60 triệu đồng, tương đương 10 triệu đồng/tháng.
Về mặt hạch toán, tháng đầu tiên anh A sẽ báo cáo với vợ, doanh thu tháng này là 10 triệu đồng, 50 triệu đồng còn lại chính là "Doanh thu chưa thực hiện". Tương tự như vậy, qua 6 tháng, số dư "doanh thu chưa thực hiện" sẽ giảm dần cho đến hết.
Chính vì trên lý thuyết tháng nào cũng phát sinh thu nhập nhưng thực tế tiền có thể đã sử dụng hết ngay từ tháng đầu tiên, vì thế vợ anh A cần hết sức cảnh giác tình huống chồng mình sử dụng tiền ăn chơi quá độ.
Giống như nhà đầu tư khi nhìn vào Bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cần để ý, nếu số dư "Doanh thu chưa thực hiện" lớn thì doanh nghiệp đang để khoản này dưới dạng nào? Tiền (các khoản tương đương tiền), đầu tư tài chính ngắn hạn (Tiền gửi có kỳ hạn, đầu tư chứng khoán,...) hay cho vay?
Trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp đang niêm yết, doanh nghiệp nào có số dư " Doanh thu chưa thực hiện dài hạn" lớn nhất tại cuối năm 2021?
Điểm qua báo cáo tài chính quý IV/2021 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, có thể thấy công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VGR (mã SIP - Upcom) được coi là "có của ăn của để" nhất với "kho lương khô" tích trữ lên tới hơn 10.173 tỷ đồng.
Tiếp theo là Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (mã GVR - Hose). Theo báo cáo tài chính hợp nhất, tại thời điểm cuối năm 2021, Tập đoàn có 8.782 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn.
Vị trí thứ ba thuộc về Tổng công ty IDICO - Công ty Cổ phần (mã IDC - HNX), với 6.048 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn.
Những tên tuổi quen thuộc như Tổng Công ty Cổ phần phát triển khu Công nghiệp (mã SZN -Upcom), Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (mã NTC - Upcom), Tổng Công ty Viglacera - CTCP (mã VGC - Hose), Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa (mã PHR - Hose) đều lần lượt có doanh thu chưa thực hiện dài hạn trên 1.000 tỷ đồng.
Một số doanh nghiệp khác có ít hoặc gần như không có "lương khô" tích trữ như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc-CTCP (Mã KBC - Hose) doanh thu chưa thực hiện dài hạn chỉ có 4,5 tỷ đồng, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc-CTCP (Mã ITA - Hose) không có doanh thu chưa thực hiện dài hạn hay Công ty Cổ phần Long Hậu (Mã LHG - Hose) doanh thu chưa thực hiện dài hạn chỉ 1.9 tỷ đồng.
Có thể thấy, với khoản "lương khô" dồi dào, các doanh nghiệp ngoài việc giữ lượng tiền mặt lưu động thoải mái, còn có thể đem tiền gửi ngân hàng, đầu tư chứng khoán hoặc cho vay.
Như công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VGR, tại ngày 31/12/2021, số dư tiền và tiền gửi lên đến 3.761 tỷ đồng, chiếm 42% tài sản ngắn hạn. Ngoài ra còn có 441 tỷ chứng khoán đầu tư, chiếm 5% tài sản ngắn hạn và 2.049 tỷ đồng cho vay ngắn hạn, chiếm 23% tài sản ngắn hạn.
Với trường hợp của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam, tại ngày cuối năm 2021, số dư tiền, tiền gửi ngân hàng lên đến 15.554 tỷ đồng, lớn hơn nhiều so với tổng doanh thu chưa thực hiện (ngắn hạn và dài hạn) là 9.293 tỷ đồng.
Còn trong trường hợp của Tổng công ty IDICO - Công ty Cổ phần, tại ngày cuối năm 2021, số dư tiền, tiền gửi ngân hàng chỉ hơn 2.500 tỷ đồng, trong khi số dư doanh thu chưa thực hiện hơn 6.000 tỷ đồng.
