Anh Lê Minh (Hà Nội) cho biết trước tết, định bán căn chung cư 2 ngủ tại khu vực Mỹ Đình để chuyển sang một chung cư khác gần trường học của con hơn. Chần chừ chưa bán do chưa tìm được căn phù hợp, anh Minh bất ngờ khi môi giới cho biết, giá căn hộ anh đang ở đã giảm khá nhanh chỉ trong thời gian ngắn.
Trước tết, căn hộ anh được rao giá kỳ vọng 8,8 tỉ đồng, nhưng nay môi giới cho biết chỉ còn khoảng 8 tỉ đồng. Dù so với mức giá gốc ban đầu cách đây 4 - 5 năm, mức giá hiện tại vẫn cao gấp đôi, song đang có chiều hướng giảm nhẹ so với thời kỳ đỉnh giá tầm tháng 10 năm ngoái.
Giao dịch chững lại, thanh khoản giảm và áp lực lãi suất vay mua nhà tăng cao khiến giá chung cư tại Hà Nội đang có xu hướng hạ nhiệt cả ở căn hộ cũ lẫn các căn đang mở bán. Sau hơn 2 năm được hưởng lãi suất vay mua nhà rẻ, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đang phải tìm cách thanh khoản, “cắt lãi” để thoát hàng trước áp lực lãi vay cao. Với những nhà đầu tư vào thị trường thời điểm cuối năm 2025, sức ép càng lớn hơn do trót “đu” giá vùng đỉnh.
Tại một số dự án thuộc khu phía Đông Hà Nội, nhiều chủ nhà đang rao bán với giá thấp hơn so với cuối năm ngoái. Đơn cử, căn studio 27 - 30 m2 tại đây giá mở bán giai đoạn đầu 2025 khoảng 65 - 70 triệu đồng/m2, thời kỳ sốt giá vào tháng 10, tháng 11.2025, nhiều nhà đầu tư chốt lời thành công với mức giá 85 - 90 triệu đồng/m2. Song chỉ sau vài tháng, tới nay nhiều chủ nhà đang rao bán với mức giá 80 triệu đồng/m2 nhưng vẫn chưa chốt được khách, do người hỏi mua rất ít.
Một số dự án được định giá cao cấp tại đây thậm chí khi mở bán ngoài giá gốc 120 triệu đồng/m2, người mua còn phải chênh thêm 200 - 300 triệu đồng/căn, thì nay nhiều người mua đã phải cắt lỗ sớm, rao bán bằng giá chủ đầu tư, hoặc chỉ chênh vài chục triệu đồng.
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến 31.12.2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỉ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỉ đồng.
Từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng.
Thị trường sẽ phân hóa mạnh, giá khó giảm sâu
Động thái tăng lãi suất của các ngân hàng ngay lập tức tác động lên thị trường. Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giai đoạn "tiền rẻ" khép lại, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Nhiều nhà đầu tư từng được vay các gói với lãi suất “mồi” chỉ 5 - 6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi “lướt sóng”.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023 - 2024, đỡ áp lực hơn do giá mua thời điểm đó không quá cao. Song với những người mua trong năm 2025 với mặt bằng giá cao, sử dụng đòn bẩy lớn, rủi ro sẽ rõ hơn trong giai đoạn 2027 - 2028, khi hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.
Theo các chuyên gia, nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng mạnh khi hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và hàng loạt dự án khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt mới, triển khai, cung cấp hơn 100.000 căn hộ trong năm tới. Áp lực khan hiếm giảm bớt, giúp thị trường tái cân bằng cung cầu. Tuy nhiên, về lâu dài giá khó giảm sâu do chi phí đất đai, chi phí xây dựng cùng chi phí vốn và tuân thủ pháp lý gia tăng.
“Thay vì giảm giá đại trà, thị trường sẽ phân hóa mạnh: sản phẩm pháp lý minh bạch, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ giữ được thanh khoản. Ngược lại, sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác sẽ gặp khó khăn”, đại diện VARS nhận định.
//Chèn ads giữa bài (runinit = window.runinit || []).push(function () { //Nếu k chạy ads thì return if (typeof _chkPrLink != 'undefined' && _chkPrLink) return; var mutexAds = '<zone id="l2srqb41"></zone>'; var content = $('[data-role="content"]'); if (content.length > 0) { var childNodes = content[0].childNodes; for (i = 0; i < childNodes.length; i++) { var childNode = childNodes[i]; var isPhotoOrVideo = false; if (childNode.nodeName.toLowerCase() == 'div') { // kiem tra xem co la anh khong? var type = $(childNode).attr('class') + ''; if (type.indexOf('VCSortableInPreviewMode') >= 0) { isPhotoOrVideo = true; } } try { if ((i >= childNodes.length / 2 - 1) && (i < childNodes.length / 2) && !isPhotoOrVideo) { if (i <= childNodes.length - 3) { childNode.after(htmlToElement(mutexAds)); arfAsync.push("l2srqb41"); } break; } } catch (e) { } } } }); function htmlToElement(html) { var template = document.createElement('template'); template.innerHTML = html; return template.content.firstChild; } if (window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden)) { if (!laNuocNgoai) { (function (w, q) { w[q] = w[q] || []; w[q].push(["_mgc.load"]); })(window, "_mgq"); } } (function() { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (typeof window.laNuocNgoai === 'undefined' || !window.laNuocNgoai) return; // chỉ chạy khi laNuocNgoai true var containerSelector = 'div.detail-cmain'; var root = document.querySelector(containerSelector); if (!root) return; // Thu thập figure + p (p không nằm trong figure) var figures = Array.from(root.querySelectorAll('figure')); var paragraphs = Array.from(root.querySelectorAll('p')).filter(function(p){ return !p.closest('figure'); }); var elements = figures.concat(paragraphs); // NodeList vốn đã theo DOM order => không cần sort if (!elements.length) return; var target = elements[Math.floor(elements.length / 2)]; // giữa bài if (!target || !target.parentNode) return; var newDiv = document.createElement('div'); newDiv.id = 'taboola-mid-article-widget'; target.parentNode.insertBefore(newDiv, target.nextSibling); window._taboola = window._taboola || []; window._taboola.push({ mode: 'thumbnails-4x1', container: 'taboola-mid-article-widget', placement: 'Mid Article Widget', target_type: 'mix' }); })();
