Toàn cảnh KĐT Phương Đông Vân Đồn: Ảnh: T.T
Phương Đông Vân Đồn
Chỉ cách thủ đô Hà Nội tròn 2 giờ xe chạy, huyện đảo Vân Đồn vài năm trở lại là thị trường bất động sản nhận được sự quan tâm lớn của giới đầu tư cả nước. Giao thông thuận lợi, phong cảnh thiên nhiên hữu tình, mặt bằng giá còn "mềm" so với TP. Hạ Long cách đó 40 phút xe chạy, là những yếu tố hấp dẫn dòng vốn đầu tư chảy về đây.
Khác với các thị trường lớn, quy mô đô thị của Vân Đồn khá nhỏ, với diện tích để triển khai các dự án bất động sản là tương đối khiêm tốn. Một tỷ lệ lớn các dự án khu đô thị trên huyện đảo này hiện nằm trong tay các nhà đầu tư địa phương.
Ngoài những Mai Quyền với KĐT Ao Tiên, Quan Minh với Ocean Park Vân Đồn, thì Indevco Group với KĐT Phương Đông cũng là cái tên cần đề cập.
Khu đô thị Phương Đông có vị trí đặc biệt đắc địa, nằm ngay cửa ngõ Vân Đồn nếu đi từ TP. Cẩm Phả, 3 mặt đều giáp biển, nhìn thẳng ra Vịnh Bái Tử Long đầy thơ mộng.
Tuy nhiên, khác với Mai Quyền hay Quan Minh, Indevco Group không phải là nhà đầu tư sơ cấp của dự án KĐT Phương Đông Vân Đồn.
Như Nhadautu.vn đã đề cập trong một bài viết trước đây, dự án có lịch sử từ đầu những năm 2000.
Cụ thể, ngày 9/6/2000, UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cầu Vân Đồn nối TP. Cẩm Phả với huyện Vân Đồn. Dự án gồm nhiều gói thầu, trong đó Tổng công ty Xây dựng Thăng Long trúng thầu gói số 1 gồm 3 cầu (số 1, 2 và 3) trị giá 70 tỷ đồng. Gói thầu được chi trả 50% bằng tiền ngân sách và 50% còn lại bằng giá trị quyền sử dụng đất tại dự án khu đô thị mới Đông Xá, huyện Vân Đồn.
Tháng 6/2011, gói thầu số 1 được quyết toán hơn 89,7 tỷ, gồm giá trị trúng thầu hơn 70 tỷ cộng thêm khối lượng phát sinh bù trượt giá. Phần bù trượt giá này được tính vào 50% gói thầu trả bằng tiền từ hơn 35 tỷ thành hơn 54,7 tỷ đồng. Phần 50% giá trị gói thầu (giá cố định hơn 35 tỷ đồng) còn lại được trả bằng quỹ đất tại khu đô thị Đông Xá.
Đáng chú ý, ngày 29/3/2012, UBND tỉnh Quảng Ninh lại ra quyết định số 699/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh 50% giá trị trúng thầu gói số 1 (phần trả bằng giá trị quyền sử dụng đất dự án Đông Xá) về thời điểm tháng 11/2011 để thanh toán cho nhà thầu thi công. Theo đó, 50% gói thầu số 1 (35 tỷ đồng) được điều chỉnh thành hơn 101,3 tỷ đồng, đối trừ vào tiền sử dụng đất tại dự án khu đô thị Đông Xá.
Việc điều chỉnh này làm tăng 66 tỷ đồng so với quyết toán đã phê duyệt và nằm ngoài tổng mức đầu tư, ngoài dự toán, ngoài kết quả trúng thầu. Năm 2015, Thanh tra Chính phủ đã “tuýt còi”, khẳng định việc điều chỉnh trên là trái quy định pháp luật.
Cơ sở hạ tầng của dự án cơ bản hoàn thành, một số phân khu liền kề đang được xây dựng. Ảnh: T.T
Được biết, để thực hiện chi trả 50% giá trị gói thầu số 1 cầu Vân Đồn trả bằng quỹ đất, vào năm 2004, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ra quyết định giao 135ha đất tại Đông Xá cho Tổng công ty Xây dựng Thăng Long thực hiện dự án khu đô thị nhưng chủ đầu tư chưa triển khai.
Thay vào đó, tới tháng 6/2005, Tổng công ty Thăng Long quyết định dùng quỹ đất được giao làm vốn góp thành lập CTCP Đầu tư xây dựng đô thị Phương Đông (Phương Đông UCIC) có vốn điều lệ 90 tỷ đồng để tiếp nhận đất đổi hạ tầng.
Vốn góp của Tổng công ty Thăng Long tại Phương Đông UCIC khi đó trị giá 55 tỷ đồng, tương ứng 61,11% vốn điều lệ. Ngoài ra, CTCP cầu 12-11 Hạ Long góp 210.000 cổ phần; Công ty TNHH Hạnh Toàn 40.000 cổ phần; ông Nguyễn Đình Đỗ 90.000 cổ phần và ông Nguyễn Công Tứ 10.000 cổ phần.
Năm 2008, Tổng công ty Xây dựng Thăng Long đã đề nghị chuyển cho Phương Đông UCIC làm chủ đầu tư dự án KĐT Đông Xá và được UBND tỉnh Quảng Ninh chấp thuận. Cũng trong năm này, Tổng công ty Thăng Long đã bán sạch cổ phần của mình tại Phương Đông UCIC cho CTCP cầu 12-11 Hạ Long.
Tới cuối năm 2011, UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt lại dự án khu đô thị Đồng Xá cho Phương Đông UCIC làm chủ đầu tư với quy mô lúc này là hơn 171 ha.
Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, dự án khu đô thị mới Đông Xá được UBND tỉnh Quảng Ninh giao cho công ty Phương Đông vẫn còn thiếu khách quan, chưa đánh giá đúng về năng lực tài chính và kinh nghiệm của chủ đầu tư dẫn đến dự án kéo dài phải thay đổi chủ đầu tư, để đất hoang hóa phải gia hạn nhiều lần.
Dự án Khu đô thị Đông Xá hiện nay chính là KĐT Phương Đông Vân Đồn của Indevco Group. Doanh nghiệp dự án - Phương Đông UCIC cập nhật đến tháng 10/2020 là công ty con do Indevco trực tiếp nắm giữ 84,44% cổ phần.
Với vị trí đắc địa và giá vốn rẻ, KĐT Phương Đông Vân Đồn thực sự là một "con gà đẻ trứng vàng" của Indevco. Năm 2019, Phương Đông UCIC ghi nhận mức lãi sau thuế kỷ lục 916 tỷ đồng, đi cùng doanh thu 5.335 tỷ đồng, tương đương biên lợi nhuận 17,1%. Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) trong năm này lên tới 215% - mức rất đáng nể ngay cả với các tập đoàn bất động sản hàng đầu niêm yết trên sàn chứng khoán.
Giai đoạn 2020-2021, chắc hẳn do ảnh hưởng lớn từ dịch bệnh COVID-19, kết quả kinh doanh của Phương Đông UCIC suy giảm đáng kể so với mức đỉnh năm 2019, song vẫn rất khả quan nếu quy đổi tỷ lệ ROE đạt lần lượt 244% và 65%.
Tới cuối năm 2021, tổng tài sản của Phương Đông UCIC đạt 1.526 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 255 tỷ đồng.
Hiện nay, đất liền kề, biệt thự tại KĐT Phương Đông Vân Đồn đang được rao bán với giá từ 40-50 triệu đồng/m2. Ngược về năm 2004, Tổng công ty Thăng Long đã được giao đất để xây dựng khu đô thị Đông Xá với giá đất được phê duyệt không thể rẻ hơn - chỉ 27.200 đồng/m2.
"Khủng" như Indevco Group
Thành lập từ năm 2002, quá trình hình thành và phát triển của Indevco Group mang đậm dấu ấn của ông Đỗ Thành Trung. Sinh ra ở Ninh Bình, vị doanh nhân họ Đỗ là con thứ 6 trong một gia đình nghèo khó với 9 anh chị em. Từ năm học lớp 4, ông chuyển ra sống tại Quảng Ninh cùng gia đình người chị cả.
Đến năm 1983, ở tuổi 17, ông xung phong đăng ký đi bộ đội. Sau khi rời quân ngũ, ông bắt đầu tham gia vào lĩnh vực kinh doanh than. Chỉ sau một vài năm, biệt danh Trung “con” của ông đã được biết đến rộng rãi trong giới khai thác than.
Năm 1996, ông thành lập Công ty TNHH Hỗ trợ và phát triển hàng công nghiệp Quảng Ninh với số vốn ban đầu là 600 triệu đồng. Đây chính là tiền thân của Tập đoàn Indevco sau này và cũng là công ty tư nhân đầu tiên ở Quảng Ninh.
Ở Indevco, ông Trung suốt thời gian dài đảm trách vai trò Chủ tịch HĐQT, TGĐ và người đại diện theo pháp luật, trước khi chuyển giao các vị trí này cho ông Đỗ Tiến Dũng (SN 1989) vào tháng 4/2019. Dù vậy, sức ảnh hưởng của vị doanh nhân sinh năm 1966 vẫn là tuyệt đối khi nắm 99,589% cổ phần Indevco (tính tới tháng 9/2017).
Cập nhật ở lần thay đổi gần nhất (27/4/2018), Indevco có vốn điều lệ 1.677,4 tỷ đồng, đăng ký ngành nghề chính là khai thác và thu gom than cứng; song, Indevco Group từ lâu đã phát triển thành một tập đoàn kinh doanh đa ngành. Các thành viên của group này bên cạnh Phương Đông còn có An Lạc Viên Indevco, Chu Lai - CFG, CFG Quảng Trị, Công ty TNHH Tư vấn và thiết kế Thăng Long DC (thành lập năm 2016), Công ty TNHH MTV An Lạc Viên Indevco (đã giải thể), CTCP Kính nổi Hạ Long CFG (thành lập năm 2013), Công ty TNHH MTV Môi trường xanh Indevco (đã giải thể).
Với việc đặt đại bản doanh tại Quảng Ninh, Indevco đã nhanh chóng tích lũy cho mình nhiều dự án khủng tại đây. Điển hình như Trung tâm xử lý chất thải rắn, trồng cây ăn quả, rau sạch chất lượng cao và công viên cây xanh tại phường Quang Hanh, TP. Cẩm Phả (quy mô 713ha, tổng mức đầu tư 1.000 tỷ đồng); Dự án Công viên nghĩa trang An Lạc (quy mô 630,9 ha, tổng vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng).
Trong năm 2007, bằng hình thức tham gia góp vốn với TKV, Tập đoàn Indevco đã đầu tư vào dự án Cảng Cửa Suốt với tổng giá trị đầu tư là 450 tỷ đồng; hay dự án Nhà máy sản xuất Soda tại Cẩm Phả với mức đầu tư trên 4.000 tỷ đồng.
Ngoài địa bàn Quảng Ninh, bên cạnh Nhà máy kính nổi CFG Chu Lai tại Quảng Ngãi, Indevco Group còn thông qua Công ty TNHH công nghiệp Hạ Long - CFG là chủ sở hữu Nhà máy kính tiết kiệm năng lượng, chất lượng cao Hạ Long CFG (tỉnh Ninh Bình), công suất thiết kế 1.200 tấn/ngày, tổng vốn đầu tư 4.500 tỷ đồng; Đồng thời, thông qua Phương Đông UCIC là chủ đầu tư Cảng Nam Cửa Việt tại Quảng Trị và khu công nghiệp Khánh Cư tại Ninh Bình, diện tích 52 ha.
Tập đoàn này còn là chủ đầu tư dự án nghĩa trang An Lạc Viên Indevco Thái Nguyên (Thái Nguyên). Dự án đã khánh thành giai đoạn 1 và đi vào hoạt động từ tháng 12/2017 với tổng mức đầu tư khoảng 300 tỷ đồng, xây dựng trên diện tích 27,8ha.
Trong số các thành viên của Indevco Group, Phương Đông như đã đề cập, là "con gà đẻ trứng vàng", với hiệu suất kinh doanh vượt trội. Một thành viên quy mô khác của Indevco là Chu Lai-CFG có tổng tài sản tới cuối năm 2021 là 4.221 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 3.739 tỷ đồng. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh của Chu Lai-CFG có xu hướng giảm nhanh trong giai đoạn 2019-2021, với doanh thu giảm 39% về 2.235 tỷ đồng, lãi sau thuế giảm 55% về còn 81,2 tỷ đồng.
Trong khi đó, tập đoàn mẹ Indevco ghi nhận kết quả kinh doanh có chiều hướng suy thoái trong 4 năm gần đây, với doanh thu và lợi nhuận năm sau thấp hơn năm trước, trong đó năm 2021 báo lỗ sau thuế kỷ lục 121 tỷ đồng.
Cách đây 2 tháng, UBND tỉnh Quảng Ninh vào đầu tháng 6/2022 đã ban hành quyết định huỷ bỏ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 dự án Khu dân cư tại phường Bãi Cháy của Indevco do đã hơn 12 năm chưa triển khai thực hiện. Trước đó, vào năm 2019, 355ha đất Khu công nghiệp - cảng biển Hải Hà của tập đoàn này cũng đã bị thu hồi.
