Nguồn cung căn hộ thấp nhất 1 thập kỷ
Theo báo cáo mới nhất của CBRE, trong quý 4 sẽ có khoảng 4.500 căn hộ dự kiến mở bán, như vậy nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội cả năm nay chỉ đạt 11.400 căn. Đây sẽ là năm thứ năm liên tiếp thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới và tổng nguồn cung năm nay dự kiến ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng một thập kỷ qua.
Dữ liệu từ CBRE cũng cho thấy nguồn cung căn hộ ở Thủ đô đã sụt giảm liên tiếp trong năm năm trở lại đây, từ mức đỉnh 36.000 căn chào bán trong năm 2019 xuống còn 15.100 căn vào năm ngoái và khoảng 17.000 căn trong năm 2021. Nguồn cung căn hộ sôi động nhất từ năm 2015 đến năm 2019, trung bình mỗi năm ghi nhận khoảng 35.000 căn mở bán mới, cao hơn hai lần con số trung bình trong giai đoạn 2010 - 2014 là 14.800 căn.
Quan sát thực tế trên thị trường, trong 2 năm nay nguồn cung mới từ những nhà phát triển dự án lớn như TNR Holdings, MIK Group và Sunshines Group tại Hà Nội không có. Phần lớn các căn hộ chào bán đều thuộc các đại đô thị ở phía Đông và phía Tây thành phố do Vinhomes hoặc các nhà đầu tư thứ cấp của công ty này như Masterise Homes phát triển. Đặc biệt, khu vực phía Nam và phía Bắc Hà Nội hầu như không có nguồn cung mới căn hộ chung cư.
Hà Nội dự kiến thiếu gần 100.000 nhà ở trong tương lai
Trong khi nguồn cung liên tục giảm thì nguồn cầu về nhà ở vẫn được dự báo có xu hướng gia tăng mạnh trong tương lai. Dự kiến tỷ lệ đô thị hóa của Hà Nội sẽ đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030. Với đà phát triển này, nguồn cầu dự kiến đạt khoảng 426.700 căn.
Tuy nhiên, chương trình Phát triển nhà ở của Hà Nội cũng đặt mục tiêu diện tích nhà ở mới là 33,2 triệu m2 sàn từ nay tới năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người là 29,5m2/người. Các số liệu này cho thấy sự thiếu hụt nguồn cung là 95.800 nhà ở.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh sẽ tạo ra những tác động tới bức tranh chung về xã hội đối với một thành phố. Việc thiếu hụt nguồn cung về nhà ở có khả năng dẫn tới những vấn đề liên quan tới an sinh xã hội như hình thành các khu ổ chuột hay gia tăng các tệ nạn liên quan.
Thêm vào đó, nguồn cung mới hạn chế, số lượng căn hộ bàn giao giảm và giá sơ cấp trung bình neo cao tại mức 52 triệu đồng/m2 đã tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng. Từ năm 2018 đến năm 2022, giá sơ cấp trung bình của căn hộ đã tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%/năm. Trong quý I/2023, giá sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp 48%.
Mua chung cư ngày càng khó
Theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn, việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên.
Đồng quan điểm với ông Long, đại diện Savills cũng cho biết nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng hạn chế. Một ví dụ rõ nhất là tỷ trọng nguồn cung sơ cấp căn hộ vừa túi tiền (căn hộ hạng C) năm 2015 tại thị trường Hà Nội đạt 51%. Tỷ trọng này đã giảm dần, cho tới thời điểm hiện nay theo ghi nhận vào quý III là 5% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.
Căn hộ chung cư Hà Nội đã tăng giá 19 quý liên tiếp và dự báo tiếp tục tăng tiếp.
Quan sát thực tế cho thấy, hiện nay nguồn cung mới căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2 gần như hoàn toàn biến mất khỏi thị trường. Hiện nguồn cung sơ cấp ít ỏi đang mở bán là dự án căn hộ chung cư Tecco Garden ở phía Nam Hà Nội. Được biết, năm 2022 giá các căn hộ tại đây chỉ ở mức 24-25 triệu đồng/m2, hiện tại đã tăng thêm khoảng 10% lên 27-28%. Theo kế hoạch bán hàng cuối năm, chủ đầu tư đang có ý định tăng thêm 10% lên mức 30-31 triệu đồng/m2 trước thềm Thanh Trì lên quận.
Đối với phân khúc căn hộ mở bán cuối năm, mặt bằng chung ở mức 50-60 triệu đồng/m2. Tập trung chủ yếu ở các dự án khu Đông và khu Tây Hà Nội tại 2 đại dự án Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park 1-2. Đặc biệt, mới đây Capitaland cũng vừa chính thức công bố 9 tòa chung cư ở khu vực phía Tây Hà Nội. Theo thông tin ban đầu các căn hộ tại đây sẽ có giá từ 60 triệu đồng/m2. Ngoài ra, thị trường cũng ghi nhận mặt bằng giá lên gần 100 triệu đồng/m2 đối với một số nguồn cung mới căn hộ khu vực Tây Hồ Tây.
Người mua nhà tìm thị trường ngách
Có thể thấy, giá chung cư nội đô Hà Nội liên tục tăng cao trong khi nguồn cung khan hiếm khiến nhiều người dân dù có tài chính vững chắc vẫn khó tìm mua được một căn hộ ưng ý. Trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng mua nhà ở các khu vực vùng ven phát triển, xa trung tâm để có nhiều lựa chọn hơn và giảm áp lực tài chính.
Trong đó, khu Nam Hà Nội đang là thị trường được nhiều người chú ý. Trong khi mức giá trung bình bất động sản tại khu Đông và Tây liên tục tăng cao, giá chung cư đạt mức 40-60 triệu đồng/m2 thì căn hộ phía Nam Hà Nội trung bình đạt khoảng 33 triệu đồng/m2. Như vậy, mức giá trung bình bất động sản khu Nam chỉ bằng khoảng 2/3 giá dự án mở bán mới tại khu Đông và Tây.
Ông Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết tốc độ phát triển bất động sản phía Nam chậm hơn lại trở thành ưu điểm cho khu vực này khi mức giá chung cư khá hợp lý với túi tiền người mua nhà. Các căn hộ 2 phòng ngủ khu vực này hiện chỉ ở mức hơn 2 tỷ đồng, và 3 tỷ đồng có thể mua được những căn 3 phòng ngủ. Trong khi đó muốn sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ khu vực phía Tây buộc khách hàng phải có trong tay từ 3 tỷ trở lên.
Cùng với việc chọn khu vực giá căn hộ chưa bị đẩy lên quá cao, theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội người mua nhà có thể chọn các sản phẩm trên thị trường thứ cấp. "Nguồn cung sơ cấp mới hạn chế giúp thị trường thứ cấp được ưa chuộng hơn. Tại thị trường căn hộ, giá thứ cấp đạt 36 triệu đồng/m2, trong khi đó giá sơ cấp căn hộ đạt 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019. Do vậy, mua căn hộ thứ cấp sẽ là lựa chọn hợp lý hơn về tài chính cho người mua nhà trong bối cảnh hiện nay", bà Hằng cho biết.
