Theo báo cáo được công bố tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2024 với chủ đề “Theo dấu Dòng tiền – Tracking the Cash flow” do VietnamBiz phối hợp với CFO Việt Nam tổ chức ngày 9/11, nhóm phân tích WiGroup cho biết, trong quý III/2023, tổng lợi nhuận sau thuế (LNST) của 28 doanh nghiệp bất động sản (chiếm 70% tài sản toàn ngành) đạt hơn 11.192 tỷ đồng, giảm 29% so với cùng kỳ.
Trong đó, lợi nhuận của Vinhomes đã giảm hơn 26% so với cùng kỳ nhưng tăng gần 10% so với II.Đây là quý thứ 5 liên tiếp Vinhomes gánh lợi nhuận của toàn ngành với tỷ trọng gần 90%. Lợi nhuận của các doanh nghiệp còn lại chỉ đạt 469 tỷ, giảm hơn 26% so với quý trước.
Kết thúc ba quý của năm 2023, tổng LNST của Vinhomes đạt hơn 32.000 tỷ đồng trong khi kế hoạch lợi nhuận năm 2023 khoảng 30.000 tỷ đồng. Nhóm phân tích cho rằng dư địa để doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận trong quý còn lại không còn nhiều, khiến ông lớn này khó có thể gồng gánh toàn thị trường.
Cũng theo dữ liệu của WiGroup, những khó khăn về vốn và pháp lý khiến cho các doanh nghiệp gặp khó trong việc triển khai các dự án, giá trị hàng tồn kho và xây dựng dở dang của 28 doanh nghiệp tăng nhẹ nhưng số tiền khách hàng trả trước giảm so với quý trước.
Số tiền người mua trả tiền trước/(hàng tồn kho + xây dựng dở dang) của 27 doanh nghiệp (đã trừ Vinhomes) tiếp tục giảm quý thứ 3 liên tiếp, chỉ còn 26%. Điều này cho thấy tiềm năng ghi nhận lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản không còn nhiều trong nửa cuối 2023 nếu thị trường vẫn trong trạng thái “đóng băng”.
Trong khi đó, mức đòn bẩy tài chính đã có dấu hiệu tăng trưởng trở lại. Từ quý IV/2022 đến quý III/2023, tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu (D/E) đã tăng từ 26,2% lên 36,2%. Mục đích của việc tăng mức đòn bẩy tài chính này chủ yếu là để tài trợ cho các dự án bất động sản dài hạn mới, trong khi lợi nhuận chỉ được ghi nhận khi dự án đủ điều kiện bàn giao.
Trong quý III, kênh huy động vốn từ thị trường trái phiếu bị tắc nghẽn khiến cho các doanh nghiệp bất động sản phải dịch chuyển sang vay nợ dài hạn, trong đó kênh vay ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 40%.
WiGroup dự báo trong năm 2024 sẽ có khoảng 24.074 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Nhóm phân tích cho rằng rủi ro tái cấp vốn sẽ tăng cao trong 12 tháng tới.
Để hỗ trợ thị trường bất động sản, trong vài tháng qua Chính phủ Việt Nam đã đưa ra nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn, như giảm lãi suất điều hành; tạo điều kiện thuận lợi cho thủ tục pháp lý và cấp vốn cho các dự án bất động sản bị trì hoãn; sửa đổi khung pháp lý…
Tuy nhiên, thực tế cho thấy tỷ lệ hoàn thành kế hoạch lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản dân cư đạt mức rất thấp. Ngoại trừ Vinhomes trong năm 2023 dự kiến sẽ đạt mục tiêu lợi nhuận thì các doanh nghiệp còn lại khó đạt được kế hoạch năm nay, WiGroup dự báo lợi nhuận toàn ngành giảm 41,7% so với cùng kỳ.
WiGroup cũng đưa ra dự báo sự trầm lắng của thị trường bất động sản sẽ kéo dài cho tới năm 2024 khi chính sách hỗ trợ của Chính phủ bắt đầu thẩm thấu. Để thị trường bất động sản khởi sắc cần thêm động lực từ lãi suất cho vay giảm về mức thấp hơn. Hiện lãi suất huy động đã điều chỉnh từ quý I/2023 nhưng diễn biến lãi suất cho vay có độ trễ. Hành lang pháp lý được tháo gỡ sẽ giúp khơi thông nguồn cung.
Ngoài ra, theo nhóm phân tích, phân khúc nhà ở xã hội có thể là chất xúc tác cho ngành bất động sản dân cư khi mà phân khúc này được hưởng lợi từ nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ.
