(Ảnh minh họa: Hoàng Huy).
Lãi suất, tiếp cận tín dụng, thủ tục pháp lý... vẫn là những vướng mắc chưa được giải tỏa giữa doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng. Trong khi các chủ đầu tư kiến nghị nhiều vướng mắc liên quan đến lãi suất, thủ tục, hạn mức, tài sản bảo đảm... gây khó khăn khi vay vốn thì các ngân hàng thương mại cho rằng nguyên nhân không nằm ở phía họ.
Ngân hàng Nhà nước cũng nhiều lần khẳng định những diễn biến trên thị trường địa ốc cũng như những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản có tác động trực tiếp đến chất lượng tín dụng, ổn định kinh tế vĩ mô. Trong thời gian vừa qua, ngành ngân hàng cũng đã có nhiều giải pháp để góp phần thúc đẩy thị trường này phát triển bền vững.
Chia sẻ tại "Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội", ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc MB cho biết, về thủ tục thẩm định cho vay, tất cả đều biết thị trường bất động sản khó khăn pháp lý,... ngân hàng là ngành kinh doanh rủi ro, ngân hàng bắt buộc giai đoạn này phải thẩm định kỹ thủ tục vì rủi ro hơn ngân hàng phải làm chặt chẽ hơn, do đó thời gian có thể kéo dài hơn.
Tuy nhiên, để giải quyết vấn đề này, doanh nghiệp phối hợp với ngân hàng cùng tháo gỡ, cung cấp đầy đủ hồ sơ. Nguyên tắc là khi doanh nghiệp khi gửi hồ sơ cho ngân hàng đều gửi những thông tin tích cực, còn ngân hàng thì luôn tìm kiếm những gì chưa được phô ra để quản trị rủi ro.
"Do vậy, hai bên cần hợp tác làm thế nào nhanh nhất có thể chứ không thể yêu cầu trong lúc thị trường rủi ro, ngân hàng nới quy định đi ngược lại với quản trị về rủi ro. Về phần ngân hàng, chúng tôi luôn chia sẻ phối hợp giải quyết khó khăn với doanh nghiệp. Ngân hàng cũng chưa có bất kỳ chính sách nào siết chặt thị trường cho vay bất động sản, thậm chí còn mở rộng cho vay khách hàng cá nhân mua. Vướng mắc lớn nhất của người tiêu dùng hiện nay là niềm tin", vị này nói.
Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank cho hay, hiện dư nợ bất động sản đang chiếm gần 25% tổng dư nợ của Vietcombank. Ông Tùng cũng chỉ ra một số bất cập của thị trường địa ốc hiện nay.
Thứ nhất, dự án nhà ở xã hội khan hiếm, một số dự án không bán được, nguyên nhân là do đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được quy định quá chặt chẽ, ít đối tượng, các đối tượng thỏa mãn điều kiện lại khó chứng minh khả năng trả nợ khi vay vốn ngân hàng.
Thứ hai, cơ cấu thị trường chưa cân đối, thiếu phân khúc nhà ở có giá cả phù hợp với thu nhập người dân. "Từ đầu năm đến nay, lãi vay đã giảm 2,5% nhưng giá nhà không giảm, thậm chí còn tăng", ông Tùng nói.
Thứ ba, người mua nhà còn có tâm lý chờ đợi giá xuống hoặc chưa có điều kiện mua nhà. Vị này cho hay, Vietcombank có danh mục khách hàng cá nhân rất tốt, song từ đầu năm đến nay, lượng tiền gửi vẫn chảy vào ngân hàng bất chấp lãi suất thấp. Trong khi đó, dư nợ vay mua nhà lại liên tục sụt giảm.
Về ý kiến lãi suất cho vay một số ngân hàng còn cao, ông Tùng nhấn mạnh lãi vay phụ thuộc vào năng lực tài chính mỗi ngân hàng. Tinh thần chung các ngân hàng đều giảm lãi suất cho vay, song việc giảm đến đâu còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng, nếu cơ cấu nguồn vốn giá cao thì phải cho vay lãi suất cao. Bên cạnh đó, các ngân hàng có nợ xấu cao, phải trích lập dự phòng lớn thì giá vốn cũng bị đẩy lên cao, dẫn tới lãi suất cho vay cao.
Do đó, ông Tùng khuyến nghị, các chủ đầu tư cần nâng cao năng lực tài chính, thực hiện đúng cam kết với người mua nhà, tập trung vào phân khúc nhu cầu thực… thì mới tạo niềm tin được với các ngân hàng.
Tổng Giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh cũng khẳng định lãi suất đã giảm rất nhiều kể cả các khoản vay cũ. Theo đó, lãi suất là yếu tố quyết định bởi thị trường, cạnh tranh không thể yêu cầu một mức lãi suất ưu đãi được, đó là điều phi thị trường.
"Ngân hàng càng ngày càng sợ cho doanh nghiệp bất động sản vay. Chúng tôi là một trong những ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhưng bây giờ cũng sợ.", ông nói thêm.
Ông Vinh cho biết nếu trước đây trong giai đoạn huy động vốn dễ dàng, doanh nghiệp BĐS đầu tư, mua sắm nhiều thì đến thời điểm khó khăn như thế này thì cần phải bán bớt tài sản đi, phải chấp nhận hoà vốn hoặc lỗ một chút, phải phối hợp với ngân hàng để trả nợ chứ không thể ngồi im chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn, như thế là không công bằng.
"Mỗi doanh nghiệp nắm một lúc 30 - 40 dự án mà cứ ngồi giữ thì làm sao mà thoát ra được", như thế ngân hàng cũng không thể hỗ trợ được.
Vị tổng giám đốc ngân hàng này khẳng định nếu doanh nghiệp BĐS minh bạch, ngân hàng sẵn sàng cho vay. Bản thân các doanh nghiệp cũng phải xem lại cách sử dụng vốn của mình, không thể dùng tiền dự án này sang dự án khác.
Thực tế, trong 10 năm qua, giá nhà đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giá bán bất động sản sơ cấp trong quý III/2023 không có nhiều thay đổi so với các quý trước, đã bắt đầu đi ngang, thậm chí tăng nhẹ tại các địa phương có dấu hiệu phục hồi tích cực. Các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng chấp nhận giảm sâu so với đỉnh sốt vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao hơn nhiều so với mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư.
Mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua và tìm thuê chung cư đã rục rịch tăng so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá khoảng 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất; tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm.
Nhu cầu tìm kiếm, sự quan tâm của các nhà đầu tư tới các sản phẩm đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án bất động sản đã tăng so với hai quý đầu năm 2023, tuy nhiên tình hình giao dịch nhìn chung chưa có nhiều cải thiện.
