Giấu vợ tự ý bán đất, người chồng phải bồi thường gần 1,3 tỷ đồng

Vợ không biết chồng đặt cọc bán đất, bên mua nghi bên bán "quay xe" vì giá tăng

Theo trình bày của bà H. (ngụ tỉnh Bình Dương cũ, nay là TPHCM), tháng 10/2017, bà ký giấy đặt cọc với ông M. để nhận chuyển nhượng thửa đất hơn 1.100m2 tại tỉnh Bình Dương cũ. Hai bên thống nhất giá chuyển nhượng là 625 triệu đồng. Từ năm 2017 đến năm 2021, bà H. nhiều lần giao tiền và đã thanh toán đủ 625 triệu đồng cho ông M.

Theo thỏa thuận, bà H. có trách nhiệm thực hiện thủ tục tách thửa và hoàn tất việc chuyển nhượng. Ông M. cũng đưa bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bà H. để làm thủ tục.

Tuy nhiên, việc tách thửa không thể thực hiện do vướng quy định pháp luật và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Đến năm 2021, ông M. lấy lại sổ đỏ và sau đó từ chối thực hiện giao dịch.

Cho rằng việc chậm hoàn tất chuyển nhượng xuất phát từ các quy định về quản lý đất đai, đồng thời giá đất tăng cao khiến ông M. không muốn tiếp tục thực hiện cam kết, bà H. khởi kiện yêu cầu ông M. tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Ở chiều ngược lại, ông M. thừa nhận đã nhận đủ 625 triệu đồng từ bà H. nhưng không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng với lý do thửa đất không đủ điều kiện tách thửa.

Đáng chú ý, bà T. (vợ ông M.) cho biết bà hoàn toàn không biết việc chồng tự ý ký giấy đặt cọc chuyển nhượng đất. Theo bà T., thửa đất là tài sản chung của vợ chồng được hình thành trong thời kỳ hôn nhân nên việc ông M. tự ý giao dịch đã xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của bà. Vì vậy, bà yêu cầu tòa án tuyên giao dịch đặt cọc vô hiệu.

Cái giá của việc tự ý đặt cọc bán đất chung

Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương (nay là TAND khu vực 18 - TPHCM) nhận định giao dịch đặt cọc liên quan đến tài sản chung của vợ chồng nhưng không có sự đồng ý của người đồng sở hữu.

Vì vậy, tòa không chấp nhận yêu cầu buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng của bà H., đồng thời chấp nhận yêu cầu độc lập của bà T., tuyên giấy đặt cọc lập vào tháng 10/2017 vô hiệu. Bản án cũng buộc ông M. hoàn trả cho bà H. số tiền gần 1,3 tỷ đồng, bao gồm nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch vô hiệu.

Không đồng ý với phán quyết trên, bà H. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Bình Dương (nay là TAND TPHCM) cho rằng trong vụ án này, bà H. đã giao đủ tiền nhưng hợp đồng chuyển nhượng chính thức chưa được ký kết.

Thửa đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng ông M., trong khi bà T. không biết và không đồng ý việc chuyển nhượng nên giao dịch đã ảnh hưởng đến quyền của người đồng sở hữu.

Ngoài ra, mặc dù tại thời điểm lập giấy đặt cọc, diện tích đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định lúc bấy giờ, nhưng đến thời điểm giải quyết vụ án, thửa đất không còn đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định mới. Vì vậy, các bên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Tòa phúc thẩm nhận định giao dịch đặt cọc vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và thuộc trường hợp vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự. Theo tòa, khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do ông M. đã nhận 625 triệu đồng từ bà H., khoản tiền này phải được hoàn trả.

Đồng thời, tòa xác định ông M. và bà H. có lỗi ngang nhau khi xác lập giao dịch liên quan đến tài sản chung mà chưa có sự đồng ý của người đồng sở hữu.

Trên cơ sở chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử, tòa buộc ông M. bồi thường thêm 638,82 triệu đồng, nâng tổng số tiền phải thanh toán cho bà H. lên gần 1,3 tỷ đồng. Từ đó, Tòa phúc thẩm quyết định bác toàn bộ kháng cáo của bà H. và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

(Tham khảo Bản án số 130/2025/DS-PT ngày 6/3/2025 của TAND tỉnh Bình Dương, nay là TAND TPHCM)