Nguồn cung chủ yếu ở phân khúc giá cao
Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận gần 34.000 phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, lũy kế 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước; trong đó có hơn 70.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 40% so với cùng kỳ.
Nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và các dự án hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được triển khai mạnh. Mặc dù nguồn cung được cải thiện, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được khắc phục rõ rệt khi phần lớn sản phẩm chào bán tiếp tục thuộc phân khúc giá cao.
Trong quý II, căn hộ chung cư chiếm khoảng 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới tương đương gần 25.400 căn, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, tăng mạnh so với quý trước. Ngoài ra, trong cơ cấu nguồn cung chung cư quý II, căn hộ cao cấp chiếm khoảng 37%, còn căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%. Phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Như vậy, cứ 10 căn chung cư được mở bán thì có 8 căn là chung cư hạng sang và cao cấp.
Quý II ghi nhận khoảng 19.600 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%. Lũy kế 6 tháng đầu năm đạt khoảng 43.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản, chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Trong cơ cấu giao dịch căn hộ, phân khúc cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) chiếm khoảng 46%, trở thành phân khúc dẫn dắt thanh khoản trong nửa đầu năm.
Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu về mặt bằng giá sơ cấp với khoảng 123 triệu đồng/m2 Tại TP.HCM, giá bán bình quân đạt khoảng 108 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước. Tại Đà Nẵng, giá bán sơ cấp duy trì khoảng 91 triệu đồng/m2, tương đương quý trước khi nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở các dự án chất lượng cao.
Nguồn cung dồi dào không đồng nghĩa giá sẽ điều chỉnh
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, trong nửa đầu năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục duy trì nguồn cung mới ở mức cao. Song, lượng giao dịch sụt giảm rõ rệt, phản ánh sự thận trọng của cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở.
Việc nguồn cung vẫn dồi dào, giá liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhưng sức hấp thụ lại suy yếu cho thấy sự lệch pha ngày càng rõ giữa cung và cầu trên thị trường nhà ở Thủ đô. Theo bà An, nguyên nhân xuất phát từ 2 yếu tố chính: Áp lực lãi suất và nguồn cung.
Cụ thể, từ cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên, khiến chi phí vốn của nhà đầu tư và người mua để ở tăng cao. Điều này khiến tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn, đặc biệt với những người sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính.
Khi thị trường liên tục đón nhận lượng lớn sản phẩm mới trong thời gian dài, người mua có nhiều lựa chọn hơn và không còn tâm lý “sợ mất cơ hội” như giai đoạn trước, từ đó làm giảm tốc độ ra quyết định, kéo theo tỷ lệ hấp thụ giảm xuống dưới 70%, thấp hơn đáng kể so với mức 85-90% của giai đoạn 2024-2025.
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và triển khai các quy định mới đã góp phần cải thiện nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung giữa hai thị trường vẫn có sự khác biệt, trong đó Hà Nội tiếp tục phát triển theo các trục hạ tầng lớn và xu hướng đô thị đa trung tâm.
Bên cạnh áp lực chi phí, dòng vốn tiếp tục là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến nhịp phục hồi của thị trường. Nguồn cung đang phục hồi rõ hơn so với giai đoạn trước, nhưng điều đó chưa đồng nghĩa mặt bằng giá sẽ sớm điều chỉnh. Khi chi phí phát triển dự án, cơ cấu nguồn cung và các điểm nghẽn về pháp lý chưa thay đổi đáng kể, dư địa giảm giá vẫn còn hạn chế. Việc tiếp tục tháo gỡ thủ tục đầu tư, đa dạng hóa nguồn vốn và gia tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ là những yếu tố quyết định chất lượng phục hồi của thị trường trong giai đoạn tới.
