Ông Nguyễn Anh Tuấn, một môi giới bất động sản tại khu vực Hoàng Mai, cho biết phân khúc nhà thổ cư trong ngõ hiện giao dịch khá chậm. Lượng khách hỏi mua giảm rõ rệt so với giai đoạn cuối năm 2025. Chủ nhà buộc phải điều chỉnh giá để tăng sức cạnh tranh.
Ông Tuấn dẫn chứng một căn nhà 40m2 trong ngõ phố Định Công cuối năm ngoái được chủ nhà rao bán 9 tỷ đồng. Sau nhiều tháng không có khách chốt, giá rao đã giảm xuống còn 8 tỷ đồng. Chủ nhà vẫn sẵn sàng thương lượng thêm với khách có nhu cầu thực sự.
Khảo sát các tin rao bán nhà riêng tại Định Công cho thấy, giá nhà riêng trong ngõ tại khu vực này hiện dao động khoảng 170-220 triệu đồng/m2, tùy vị trí, độ rộng ngõ và hiện trạng xây dựng. Những căn có diện tích 35-45m2 được rao bán phổ biến từ 7-9 tỷ đồng.
Các căn nằm ở ngõ ô tô tránh hoặc gần mặt phố được rao bán từ 9-12 tỷ đồng. So với năm ngoái, nhiều chủ nhà đã giảm giá chào bán từ 500 triệu đến hơn 1 tỷ đồng để thu hút người mua.
Tại khu vực Giáp Bát, những căn nhà trong ngõ có diện tích khoảng 30-45m2 được rao bán phổ biến từ 5,2-11 tỷ đồng, tương đương khoảng 160-280 triệu đồng/m2, tùy vị trí và khả năng tiếp cận ô tô.
Tại khu vực Giải Phóng, những căn nhà thổ cư trong ngõ có diện tích khoảng 35-60m2 được rao bán phổ biến từ 6,8-11 tỷ đồng, tương đương khoảng 170-270 triệu đồng/m2. Những căn nhà có vị trí đẹp, ngõ ô tô hoặc thuận tiện kinh doanh được rao bán từ 15-16,5 tỷ đồng.
Nhà trong ngõ khu vực trung tâm cũng ghi nhận giá giảm, thanh khoản thấp. Một chủ nhà trên phố Bạch Mai cho biết đã rao bán căn nhà từ đầu năm nhưng đến nay vẫn chưa tìm được khách mua.
Căn nhà có diện tích 40m2, nằm tại khu vực trung tâm, ô tô có thể vào tận nơi và có pháp lý rõ ràng, được chào bán với mức giá khoảng 230 triệu đồng/m2. Dù đã nhờ môi giới hỗ trợ, lượng khách quan tâm vẫn rất ít.
Hiện giá rao nhà riêng trong ngõ phố Bạch Mai dao động từ 180-290 triệu đồng/m2. Các căn có diện tích khoảng 35-50m2 được rao bán phổ biến từ 7,8-14,5 tỷ đồng. Những căn có vị trí đẹp, ngõ rộng hoặc gần mặt phố được rao bán trên 13 tỷ đồng.
Người mua thận trọng xuống tiền
Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, thị trường nhà thổ cư trong ngõ tại Hà Nội đang trải qua giai đoạn giao dịch khó khăn nhất trong nhiều năm trở lại đây. Nguyên nhân khiến thị trường chững lại là giá nhà thổ cư tăng mạnh trong những năm trước, vượt quá khả năng tài chính của nhiều người mua.
Bên cạnh đó, người mua ngày càng thận trọng khi xuống tiền do lo ngại các rủi ro liên quan đến quy hoạch và pháp lý.
Nguồn cung trên thị trường ngày càng nhiều khiến khách hàng có thêm lựa chọn và không còn tâm lý mua bằng mọi giá. Không ít khách chờ giá tiếp tục điều chỉnh hoặc kỳ vọng sẽ đàm phán được mức giá tốt hơn.
Xét về giá trị sử dụng thực tế, xu hướng dịch chuyển từ nhà đất sang căn hộ chung cư ngày càng rõ nét. Sau giai đoạn giá nhà trong ngõ tăng mạnh, nhiều người có nhu cầu ở thực đã thay đổi lựa chọn, ưu tiên căn hộ chung cư nhờ mức giá dễ tiếp cận, tiện ích đồng bộ và chi phí sở hữu hợp lý hơn.
Ông Tuấn nhận định, thời gian tới, giá nhà trong ngõ có thể xuất hiện các nhịp điều chỉnh cục bộ sau giai đoạn tăng nóng. Đặc biệt, nếu các chính sách di dời trường học ra khỏi khu vực nội đô được triển khai, nhu cầu thuê nhà tại một số khu vực có thể giảm, qua đó tạo thêm áp lực lên mặt bằng giá của phân khúc nhà thổ cư.
