Bên mua chỉ mới đặt cọc, bên bán đã giao đất
Theo trình bày của ông C., tháng 5/2020, vợ chồng ông ký giấy đặt cọc với bà L. (cùng ngụ TP Hà Nội) để chuyển nhượng thửa đất 100m2 tại địa phương với giá 2,5 tỷ đồng, tương ứng đơn giá 2,5 triệu đồng/m2.
Tại thời điểm ký giấy đặt cọc lần đầu, bà L. giao cho vợ chồng ông C. 10 triệu đồng. Hai bên thống nhất việc thanh toán toàn bộ số tiền còn lại sẽ được thực hiện trước khi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
Đến tháng 6/2020, bà L. tiếp tục giao thêm 100 triệu đồng, có lập giấy biên nhận đặt cọc và người làm chứng. Như vậy, tổng số tiền đặt cọc bà L. đã giao là 110 triệu đồng.
Do chưa có chỗ ở, bà L. xin được xây dựng nhà cấp 4 trên phần đất dự kiến mua và được vợ chồng ông C. chấp thuận.
Sau đó, vợ chồng ông C. nhiều lần yêu cầu bà L. thanh toán số tiền còn lại theo thỏa thuận ban đầu nhưng không được đáp ứng.
Khi tìm hiểu thủ tục tách thửa để thực hiện chuyển nhượng, ông C. được biết cơ quan chức năng có văn bản tạm ngừng việc tách thửa đất. Ông đã thông báo cho bà L. và đưa ra đề nghị: nếu bà L. tiếp tục có nhu cầu mua đất thì phải thanh toán toàn bộ số tiền còn lại và chờ đến khi đủ điều kiện tách thửa để làm thủ tục sang tên; nếu không, vợ chồng ông sẽ hoàn trả tiền đặt cọc và chấm dứt việc chuyển nhượng.
Vì bà L. không thanh toán đủ số tiền như yêu cầu, vợ chồng ông C. khởi kiện, đề nghị Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng đặt cọc, buộc bà L. di dời toàn bộ tài sản khỏi thửa đất. Đồng thời, họ cam kết hoàn trả 110 triệu đồng tiền đặt cọc và hỗ trợ thêm 80 triệu đồng chi phí xây dựng nhà và di dời.
Ở chiều ngược lại, bà L. cho rằng trong các giấy đặt cọc, hai bên đã thỏa thuận việc thanh toán số tiền còn lại chỉ được thực hiện sau khi vợ chồng ông C. hoàn tất thủ tục sang tên. Việc vợ chồng ông C. yêu cầu thanh toán khi chưa hoàn thành thủ tục pháp lý là không phù hợp với thỏa thuận. Bà L. khẳng định đã xây dựng nhà ở ổn định từ năm 2020 và đề nghị Tòa án buộc bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Giá đất tăng gấp 5 lần, bên mua và bên bán giằng co
Theo biên bản thẩm định tại chỗ tháng 1/2025, diện tích thực tế phần đất tranh chấp là 107m2. Trên đất có một căn nhà cấp 4 diện tích xây dựng 37m2 cùng một số hạng mục phụ trợ. Hội đồng định giá xác định tổng giá trị tài sản gắn liền với đất hơn 35,3 triệu đồng; giá đất tại thời điểm định giá là 12 triệu đồng/m2.
Tại bản án sơ thẩm ngày 10/7/2025, TAND Khu vực 6 – Hà Nội chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông C., tuyên chấm dứt thỏa thuận đặt cọc.
Tòa buộc vợ chồng ông C. hoàn trả 110 triệu đồng tiền đặt cọc, 110 triệu đồng tiền phạt cọc và hỗ trợ 80 triệu đồng chi phí xây dựng, di dời, tổng cộng 300 triệu đồng cho bà L. Đồng thời, bà L. phải bàn giao lại 107m2 đất.
Không đồng ý với phán quyết này, bà L. kháng cáo, yêu cầu tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng đất với giá thoả thuận 2,5 triệu đồng/m2.
Xét nội dung giấy đặt cọc, Tòa phúc thẩm nhận định nghĩa vụ của bên mua là thanh toán toàn bộ giá trị thửa đất trước khi thực hiện chuyển nhượng; bên bán có trách nhiệm thực hiện thủ tục pháp lý. Trường hợp vi phạm thì phải chịu phạt cọc 10 triệu đồng.
Hội đồng xét xử phúc thẩm cho rằng trong quá trình thực hiện thỏa thuận đã phát sinh các sự kiện khách quan như dịch Covid-19, việc tạm dừng tách thửa và thủ tục đính chính giấy chứng nhận, khiến bên bán không thể hoàn tất thủ tục đúng thời hạn.
Tuy nhiên, do đơn phương chấm dứt thỏa thuận, vợ chồng ông C. vẫn phải chịu phạt cọc theo cam kết. Tại bản án phúc thẩm ngày 24/10/2025, TAND TP Hà Nội nhận định bản án sơ thẩm là phù hợp và không chấp nhận kháng cáo của bà L.
