Giá bất động sản có thể giảm so với đỉnh, song không đồng nghĩa đã trở nên vừa túi tiền. Vấn đề vì thế không đơn thuần là giá nhà giảm bao nhiêu phần trăm, mà là mức giá nào phù hợp với thu nhập, khả năng tích lũy và sức chịu đựng khoản vay của người mua ở thực.
Sau nhiều tháng tìm mua căn hộ gần trung tâm TP.HCM, anh Lưu Thành Trung, một nhân viên văn phòng, đành tạm gác kế hoạch vì chưa đủ khả năng tài chính.
Giá hạ nhiệt không đồng nghĩa dễ mua nhà
Thời gian qua, anh Trung nhận thấy thị trường đã xuất hiện những căn hộ được chủ nhà giảm hơn 100 triệu đồng, thay vì chỉ thương lượng vài triệu gọi là “bớt lộc”. Tuy nhiên, mức giá sau điều chỉnh vẫn vượt quá khả năng chi trả của gia đình.
Câu chuyện tương tự cũng diễn ra với gia đình chị Tường Vi. Hai vợ chồng chị đã nhiều năm thuê nhà và đang chờ một cơ hội phù hợp.
Theo chị Vi, nếu thị trường có thêm căn hộ giá khoảng 2-2,5 tỷ đồng, gia đình có thể cân nhắc vay thêm để sở hữu nhà. Tuy nhiên, những căn hộ còn mới, gần trung tâm TP.HCM hiện phần lớn có giá trên 5 tỷ đồng.
Kể từ đầu năm 2026, trong bối cảnh thanh khoản ì ạch, tại một số khu vực ở TP.HCM và Hà Nội, giá bất động sản được ghi nhận giảm khoảng 10-20%.
Những khoản chiết khấu trực tiếp, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán cũng tạo cảm giác thị trường đang mở ra cơ hội cho người mua. Tuy nhiên, mức giảm này chưa đủ để giải quyết bài toán an cư khi mặt bằng giá ban đầu đã quá cao.
Dữ liệu của Savills cho thấy, trong quý II/2026, khoảng 80% nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM có giá trên 100 triệu đồng/m². Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ khoảng 32%, phản ánh sức mua chịu nhiều sức ép trong khi giá bán vẫn neo cao.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, nhận định thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng do nguồn cung mới chưa có chuyển biến đáng kể.
Không thể phủ nhận những chuyển động về pháp lý đang tạo cơ sở để nguồn cung từng bước cải thiện. Trong 7 tháng đầu năm, TP.HCM có 37 dự án được xác nhận đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, gồm 30 dự án căn hộ với 21.165 căn. Thành phố cũng đang tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án tồn đọng, mở ra khả năng bổ sung nguồn hàng trong thời gian tới.
Tuy nhiên, nguồn cung mới chưa phân bổ đồng đều. Hơn 55% số căn hộ đủ điều kiện mở bán đến từ khu vực Bình Dương trước đây, thay vì khu vực nội thành cũ. Điều này cho thấy không gian lựa chọn đang mở rộng ra vùng ven, nhưng khả năng tiếp cận nhà ở còn phụ thuộc vào kết nối giao thông, thời gian di chuyển và mức độ hoàn thiện của hạ tầng.
Quy mô chương trình nhà ở xã hội hiện cũng cho thấy nỗ lực bổ sung nguồn cung đang được triển khai. Cả nước có 907 dự án với gần 858.500 căn, tổng mức đầu tư gần 793.000 tỷ đồng; trong đó 301 dự án, khoảng 201.500 căn, đã hoàn thành.
Riêng bốn tháng gần đây, 22 dự án nhà ở cho thuê với hơn 33.400 căn được khởi công. Dù vậy, hiệu quả cuối cùng vẫn phải được đánh giá bằng số căn thực sự hoàn thành, đến đúng đối tượng và có mức giá hoặc tiền thuê phù hợp với thu nhập của người dân.
Chờ giá nhà giảm thực chất
Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, muốn đưa giá nhà về gần khả năng chi trả, trước hết cần kiểm soát giá đất và hạn chế tình trạng thổi giá.
Địa ốc cuối năm 2026 trước 'ẩn số' lãi suất
Bất động sản nghỉ dưỡng ‘đi ngược chiều’?
Ông Thuận đề xuất duy trì khung giá đất cơ sở trong khoảng thời gian dài, từ 10-20 năm, đồng thời sử dụng linh hoạt hệ số điều chỉnh K theo từng giai đoạn, bao gồm cả hệ số dương và âm. Với giao dịch có giá chênh lệch lớn so với giá cơ sở, công cụ thuế có thể được sử dụng để điều tiết phần chênh lệch, qua đó hạn chế đầu cơ và tình trạng đẩy giá vượt xa giá trị thực.
Tín dụng cũng cần được phân luồng theo mục đích sử dụng. Theo ông Thuận, các khoản vay phục vụ đầu cơ bất động sản nên chịu biên độ lãi suất cao hơn, trong khi nhu cầu mua nhà để ở cần được tạo điều kiện tiếp cận vốn với chi phí hợp lý. Nếu dòng tiền tiếp tục tập trung vào hoạt động tạo sóng giá, người mua nhà ở thực sẽ khó cạnh tranh với những người có khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Minh Nhựt, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Luminous, cho rằng lãi suất có vai trò điều chỉnh quan hệ cung - cầu. Nhà ở xã hội cần có giá dễ tiếp cận hơn, còn nhà cao cấp phải tương xứng với chất lượng và giá trị sử dụng thực tế.
Trong khi đó, tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đề xuất tái cơ cấu nguồn cung theo hướng giảm tỷ trọng sản phẩm cao cấp, hạng sang, tăng nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.
Cùng với đó là rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, giảm chi phí phát triển dự án, phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Tín dụng cần hướng tới cả dự án có sản phẩm phù hợp lẫn người mua có khả năng trả nợ; dữ liệu giao dịch phải minh bạch hơn, trong khi hành vi thao túng, lũng đoạn và cố tình đẩy giá cần bị xử lý nghiêm.
Những giải pháp này cho thấy giảm giá nhà không thể chỉ trông chờ vào việc chủ đầu tư tự hạ giá bán. Khi tiền sử dụng đất, chi phí vốn, thủ tục và các khoản đầu vào còn cao, dư địa giảm giá sẽ bị hạn chế. Ngược lại, nếu chi phí phát triển được tiết giảm, nguồn cung được mở rộng và cạnh tranh thực chất hơn, thị trường mới có cơ sở hình thành mặt bằng giá phù hợp với sức mua.
Hưng Nguyên
