"Lá chắn" ngăn đầu cơ bất động sản?

Ý chính

Mức thuế suất 0,2% đề xuất cho đất bỏ hoang cao gần 7 lần so với mức 0,03% áp dụng cho đất ở trong hạn mức.

Chính sách mới dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2027 nếu được Quốc hội thông qua tại kỳ họp cuối năm.

Chuyên gia David Jackson nhận định chính sách sẽ làm giảm kỳ vọng đầu cơ lướt sóng của nhóm mua gom đất nền.

Nhiều chuyên gia lo ngại về khó khăn trong việc phân định chính xác giữa đất bỏ hoang do chủ quan và chậm trễ do khách quan.

Khó xác định đất bỏ hoang

Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, đồng thời không áp dụng hạn mức. Mức thuế này cao gần 7 lần so với thuế suất 0,03% đang áp dụng đối với đất ở trong hạn mức.

Đề xuất đặt ra vấn đề xác định đúng đối tượng chịu thuế, đặc biệt là phân biệt giữa hành vi cố tình găm giữ đất để đầu cơ với những trường hợp người dân chưa thể đưa đất vào sử dụng do vướng mắc pháp lý hoặc nguyên nhân khách quan.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia khẳng định, nếu được thông qua, chính sách này sẽ hạn chế tình trạng găm giữ đất, sử dụng đất kém hiệu quả.

Tuy nhiên, theo ông, điều quan trọng là phải có tiêu chí phân loại rõ ràng giữa đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng do nguyên nhân chủ quan hay yếu tố khách quan. Nếu thiết kế hợp lý, chính sách không chỉ tạo áp lực đưa đất vào khai thác mà còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

Dựa vào đâu để xác định đất “chậm đưa vào sử dụng”, thế nào là “bỏ hoang”? theo ông David Jackson, trước hết cần quy định cụ thể tiêu chí và khoảng thời gian xác định thế nào là đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng, đồng thời phân biệt rõ nguyên nhân chủ quan và khách quan.

Đối với dự án đầu tư, cơ quan quản lý có thể căn cứ hồ sơ pháp lý, tiến độ thực hiện đã được chấp thuận và tình hình triển khai thực tế, chẳng hạn dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đã thi công đến đâu và có đáp ứng tiến độ hay không.

Đồng thời, cần xác định dự án chậm do chủ đầu tư hay do vướng thủ tục đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, chưa được bàn giao đủ mặt bằng. Không thể đánh đồng mọi trường hợp chậm triển khai là bỏ hoang đất bởi việc nắm giữ hay mua bán danh mục tài sản (bao gồm quỹ đất) là hoạt động đầu tư kinh doanh bình thường của doanh nghiệp.

Đối với đất của cá nhân, theo ông, nhu cầu sở hữu đất để đầu tư dài hạn, chờ tăng giá hoặc dành cho con cháu thừa kế là nhu cầu tài sản bình thường. Đặc biệt, nếu đất vướng quy hoạch, hạn chế quyền chuyển nhượng, cải tạo, xây dựng hoặc đang chờ giải phóng mặt bằng thì đây là những yếu tố khách quan, không nên mặc nhiên xem là bỏ hoang để áp thuế cao.

Dự kiến thuế với đất bỏ hoang áp dụng từ ngày 1/1/2027.

Tương tự, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, vấn đề khó nhất là tiêu chí xác định các trường hợp bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Theo ông Tuấn, việc xác định tiêu chí với đất dự án dễ hơn vì có thể căn cứ quyết định chủ trương, giấy chứng nhận đầu tư và các mốc tiến độ. Còn với đất ở riêng lẻ của cá nhân, việc xác định bỏ hoang khó hơn trong một số trường hợp khi người dân xây nhà tạm để đối phó hoặc vướng quy hoạch treo.

Công cụ thanh lọc thị trường

Hiện tại, nhiều doanh nghiệp bất động sản lo ngại dự án đầu tư chậm triển khai do vướng thủ tục, quy hoạch hoặc những nguyên nhân khách quan thì chủ đầu tư phải chịu mức thuế cao hơn. Tuy nhiên, ông David Jackson cho rằng, cần phân biệt rõ nguyên nhân chậm triển khai trước khi áp dụng mức thuế cao. Nếu dự án bị đình trệ do thủ tục hành chính, quy hoạch hoặc chưa được bàn giao đủ mặt bằng, doanh nghiệp không nên bị đánh đồng với trường hợp cố tình găm giữ đất.

Trường hợp phát sinh khó khăn tài chính, doanh nghiệp phải tính toán lại dòng tiền, hiệu quả sử dụng vốn và tính khả thi của dự án. Nếu không còn hiệu quả, họ có thể phải tái cấu trúc danh mục tài sản, chuyển nhượng một phần quỹ đất để thu hồi vốn. Tuy nhiên, chi phí nắm giữ đất chỉ là một phần trong tổng chi phí đầu tư và nghĩa vụ tài chính, bên cạnh tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các chi phí liên quan.

Nếu chính sách đánh thuế bỏ hoang được thông qua sẽ thúc đẩy đưa đất vào sử dụng thực chất, phục vụ nhu cầu an cư, sản xuất, kinh doanh.

Dự kiến thuế với đất bỏ hoang áp dụng từ ngày 1/1/2027, nếu Luật sửa đổi bổ sung một số điều các Luật về thuế được Quốc hội thông qua tại kỳ họp cuối năm nay. Ông David Jackson khẳng định, chính sách này sẽ có tác động mạnh mẽ đến hành vi đầu cơ, đặc biệt là nhóm mua gom đất nền để đón quy hoạch, hạ tầng rồi đẩy giá kiếm lời trong ngắn hạn.

“Khi chi phí nắm giữ đất tăng lên, kỳ vọng đầu cơ lướt sóng sẽ giảm, qua đó góp phần hạn chế tình trạng tăng giá phi lý và thúc đẩy đưa đất vào sử dụng thực chất, phục vụ nhu cầu an cư, sản xuất, kinh doanh”, ông David Jackson nói.

Về dài hạn, đây sẽ là công cụ thanh lọc thị trường, nâng cao tính minh bạch và kỷ luật đầu tư, đồng thời hạn chế lãng phí tài nguyên đất đai. Tuy nhiên, thuế không phải giải pháp duy nhất để ổn định giá bất động sản, hiệu quả còn phụ thuộc vào tiêu chí áp thuế, khả năng thực thi và sự đồng bộ với chính sách quy hoạch, phát triển nguồn cung và quản lý thị trường.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn lo ngại, trường hợp chưa có đủ cơ sở dữ liệu để xác định, phân loại chính xác đất bỏ hoang, luật có hiệu lực ngay từ đầu năm 2027 dễ dẫn tới nguy cơ áp dụng cả với các dự án bị chậm trễ bởi yếu tố khách quan. Ông đề xuất, bước đầu, cơ quan quản lý có thể xem xét áp thuế với đất tại các dự án trong 5 năm vừa qua không có động thái triển khai.