Dữ liệu của Dat Xanh Services cho thấy, lãi suất vay mua nhà trong nửa đầu năm phổ biến 12-14%/năm, thậm chí một số khoản vay thả nổi lên tới 16%/năm, khiến áp lực tài chính ngày càng lớn.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), áp lực giảm giá tập trung tại các dự án bước vào giai đoạn bàn giao, khi người mua phải thanh toán 45% giá trị hợp đồng còn lại. Để thoát hàng, nhóm mua từ 2023-2024 phải hạ kỳ vọng lợi nhuận, trong khi những người xuống tiền ở vùng đỉnh cũng buộc phải giảm giá.
Những yếu tố trên đã phản ánh vào mặt bằng giá rao bán. Dữ liệu Batdongsan.com.vn ghi nhận nhiều dự án, phân khu căn hộ giảm 8-13% so với đỉnh, như Imperia Sola Park giảm 12,6%, Lumi Hanoi giảm 9,5% và Kepler Land giảm 8,6%.
Diễn biến này cũng khiến nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi: liệu đây đã là thời điểm thích hợp để săn hàng giảm giá, hay thị trường vẫn còn dư địa điều chỉnh?
Chia sẻ trong talk show “Lãi suất 15% bủa vây thị trường BĐS: ồ ạt xả hàng, vì sao người mua vẫn “quay xe”?”, của VTC News, ông Tô Anh Hùng CEO của REFI (Tổ chức đào tạo và nghiên cứu về Tài chính và Đầu tư Bất động sản), thành viên thuộc Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho biết để trả lời câu hỏi đâu là thời điểm nên “săn” hàng, nhà đầu tư bất động sản cần nắm rõ chu kì, quy luật vận động của thị trường này.
Theo chuyên gia, dựa vào các nguyên lý và lý thuyết về chu kỳ thị trường, một chu kỳ bất động sản được chia thành 4 giai đoạn: phục hồi, tăng trưởng, bùng nổ nguồn cung và cuối cùng sẽ đi vào giai đoạn suy thoái.
Trong 4 giai đoạn của chu kỳ bất động sản, có thể chia thành 2 trạng thái thị trường.
Thứ nhất là thị trường của người mua, gồm 2 giai đoạn cuối: bùng nổ nguồn cung và suy thoái. Gọi là thị trường của người mua vì lúc này người mua có lợi thế và hoàn toàn có thể đàm phán. Thị trường có xu hướng giảm giá, nguồn cung tăng mạnh. Điều này không chỉ diễn ra ở thị trường thứ cấp mà ngay cả thị trường sơ cấp cũng rất rõ.
“Hiện nay, nhiều chủ đầu tư đưa ra những chính sách mà nếu ở năm 2025, chúng ta có thể cho là không tưởng. Các loại chiết khấu, khuyến mại được đưa ra liên tục, thậm chí “chồng chính sách”, tức kết hợp nhiều chương trình ưu đãi và chiết khấu để thúc đẩy bán hàng.
Ngược lại, nếu mua sản phẩm trong 2 giai đoạn đầu là phục hồi và tăng trưởng, đó là thị trường của người bán. Khi đó, người bán nắm lợi thế còn người mua ở thế bất lợi, luôn phải mua đuổi. Có thể buổi sáng một mức giá, nhưng đến chiều, khi người mua muốn đặt cọc, chủ nhà lại tăng giá mới bán”, ông phân tích.
Theo chuyên gia, điều này đã diễn ra rất rõ trong năm 2025, khi thị trường rơi vào trạng thái FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội), giá được đẩy lên liên tục. Nhiều người không nghĩ rằng mức giá cao như vậy vẫn có thể được hấp thụ. Nhưng khi thị trường là thị trường của người bán, họ đưa ra mức giá nào cũng có người mua.
Sau đó, khi thị trường điều chỉnh, những người rơi vào trạng thái FOMO sẽ phải xử lý tài sản, thậm chí cắt lỗ rất sâu mới có thể thoát hàng. Đây cũng là quy luật của thị trường.
“Khi hiểu được tính chu kỳ, nhà đầu tư sẽ bình tĩnh hơn”, chuyên gia nhấn mạnh.
Một điểm nữa chuyên gia lưu ý là chu kỳ bất động sản hiện nay đang diễn ra nhanh hơn trước. Nếu nhìn toàn bộ lịch sử từ năm 1993, khi thị trường bất động sản bắt đầu hình thành, đến trước năm 2022, thời điểm Covid xảy ra, một chu kỳ bất động sản thường kéo dài khoảng 8-10 năm.
Hiện nay, chu kỳ đã nhanh hơn rất nhiều. Nếu tính từ năm 2022 đến năm 2026, chỉ khoảng 4 năm nhưng một chu kỳ gần như đã đi đến giai đoạn kết thúc. Lãi suất, cùng với những thay đổi về cung - cầu, khiến thị trường biến động nhanh và mạnh hơn, không còn câu chuyện 8-10 năm mới xuất hiện một chu kỳ.
“Điều này chắc chắn sẽ tạo ra nhiều bài học hơn cho nhà đầu tư. Từ đó, nhà đầu tư cần trang bị kiến thức nhiều hơn để tham gia một thị trường ngày càng biến động”, ông nhấn mạnh.
Chuyên gia Tô Anh Hùng chia sẻ tại chương trình. Ảnh chụp màn hình.
Theo CEO REFI, một chu kỳ bất động sản được chia thành 4 giai đoạn thì thị trường Hà Nội hiện đang bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung (hyper supply).
Điều này có nghĩa là ngoài việc lãi suất đang ở mức cao, nguồn cung cũng đang tăng rất mạnh. Đây cũng là định hướng Chính phủ mong muốn thúc đẩy, bởi giá nhà so với thu nhập của người dân hiện đã ở mức rất cao. Nếu không giải quyết được vấn đề này, về dài hạn, nó có thể làm mất động lực phát triển của hai thành phố lớn. Hai thành phố này đóng góp một phần rất lớn vào tăng trưởng GDP của cả nước.
“Cá nhân tôi cho rằng việc điều chỉnh là cần thiết. Nếu tốc độ tăng giá nhà trong vòng 2 năm cứ tăng gấp đôi, thậm chí theo khảo sát của chúng tôi, nhiều chung cư trong 2 năm 2024-2025 đã tăng gấp 3 lần, thì không có mức tăng thu nhập nào của người dân có thể theo kịp giá nhà”, ông Hùng nói.
Theo chuyên gia, việc điều chỉnh giá chắc chắn là một tác động lớn. Khi nói đến đầu tư bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư, người dân ngoài mục tiêu để ở còn có thể mua để cho thuê. Tuy nhiên, có một điểm cần lưu ý là lợi suất cho thuê, tức lấy tiền cho thuê chia cho giá bán, tại Hà Nội đã xuống rất thấp trong 2 năm gần đây.
Số liệu của REFI cũng cho thấy lợi suất cho thuê tại Hà Nội hiện chỉ khoảng 2,5-3%/năm. Trong khi đó, nếu phải trả lãi suất 15%, riêng phần chênh lệch mỗi năm với khoản vay 1 tỷ đồng đã lên tới khoảng 120-130 triệu đồng. Đây là một áp lực rất lớn.
“Chưa kể, không thể giả định nhà đầu tư chỉ vay 1 tỷ đồng. Giá chung cư trung bình tại Hà Nội hiện đã lên tới 5-6 tỷ đồng. Nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tối đa, vay 70% giá trị tài sản, chúng ta có thể hình dung áp lực tài chính mỗi tháng mà người dân hoặc nhà đầu tư phải gánh là rất lớn. Chính vì lý do đó, thị trường đang rất ảm đạm”, ông nói.
