Nhu cầu ở thực giữ vai trò chính trên thị trường chuyển nhượng
Quý 2/2026, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội đạt khoảng 9.100 giao dịch, thấp hơn 18% so với quý trước và giảm 64% so với cùng kỳ năm 2025. Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group: “Thanh khoản hiện tại phản ánh rõ sự dịch chuyển của nhu cầu, khi giao dịch tập trung nhiều hơn ở nhóm khách hàng mua để ở và nhà đầu tư ưu tiên tích sản dài hạn.”
Giao dịch và giá bán căn hộ thứ cấp điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng
Loại hình căn hộ thứ cấp ghi nhận khoảng 3.750 giao dịch, giảm 61% so với cùng kỳ. Thanh khoản tập trung tại các đại đô thị và khu dân cư đã vận hành ổn định như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, cho thấy người mua ngày càng ưu tiên sản phẩm có tiện ích hoàn thiện và khả năng sử dụng ngay.
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2024-2025, bước sang 2026, giá bán căn hộ thứ cấp ghi nhận đảo chiều, từ mức trung bình khoảng 85 triệu đồng/m² trong năm 2025, xuống còn khoảng 78 triệu đồng/m² trong quý 2/2026.
Tính đến cuối quý 2/2026, đơn giá thứ cấp trung bình đạt 78 triệu/m², chỉ còn tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định: “Áp lực dòng tiền trong bối cảnh lãi suất cao đang khiến nhiều nhà đầu tư điều chỉnh kỳ vọng giá bán. Đây cũng là cơ hội để khách hàng tiếp cận thị trường với mặt bằng giá hợp lý hơn so với giai đoạn trước.”
Thổ cư phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trước thông tin quy hoạch và GPMB
Thị trường thổ cư tiếp tục trầm lắng với khoảng 4.700 giao dịch, giảm 23% theo quý và 64% so với cùng kỳ. Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng và chờ đợi của người mua trong bối cảnh Hà Nội vừa công bố Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm và đẩy mạnh công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng cho hơn 1.400 dự án.
Đà giảm diễn ra ở tất cả khu vực, trong đó khu Tây ghi nhận mức giảm mạnh nhất, lên tới 70%. Khu Bắc dẫn đầu về thị phần giao dịch chủ yếu nhờ số bán các xã thuộc huyện Đông Anh cũ.
Thanh khoản năm 2026 dự kiến giảm, thị trường chờ động lực mới từ 2027
Trong ngắn hạn, mặt bằng lãi suất và khả năng tài chính tiếp tục là những yếu tố tác động đến quyết định của người mua. Tuy nhiên, việc dòng tiền đầu tư ngắn hạn thu hẹp cũng đang đưa thị trường trở lại gần hơn với nhu cầu sử dụng thực tế.
Sang năm 2027, triển vọng thị trường được kỳ vọng tích cực hơn khi các định hướng quy hoạch được cụ thể hóa và nhiều công trình hạ tầng trọng điểm bước vào giai đoạn hoàn thiện, góp phần cải thiện kết nối liên khu vực và hỗ trợ thanh khoản thị trường thứ cấp phục hồi. Giao dịch thứ cấp cao tầng dự kiến tập trung tại các đại đô thị và dự án nằm dọc Vành đai 3,5, trong khi thổ cư được kỳ vọng phục hồi rõ hơn tại các xã vùng ven thuộc Đông Anh, Đan Phượng và Gia Lâm.
