Với người sử dụng đòn bẩy tài chính cao và dự kiến chuyển nhượng căn hộ trước thời điểm bàn giao, áp lực càng lớn khi thanh khoản thị trường chậm lại. Nếu bán không kịp, họ tiếp tục phải xoay tiền đóng theo tiến độ, còn muốn bán nhanh có thể phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận cắt lỗ.
Khách hàng dễ gặp rủi ro khi sử dụng tỷ lệ vốn vay lớn để đầu tư căn hộ tại thời điểm hiện nay. Ảnh minh họa - Thanh Tú.
Khi kế hoạch “bán trước khi nhận nhà” không như dự tính
Cuối tháng 7-2026, trên một nhóm Facebook về quản lý tài chính cá nhân, một thành viên ẩn danh chia sẻ câu chuyện đang gặp phải sau gần 2 năm mua căn hộ tại một dự án phía Tây Hà Nội.
Theo người này, căn hộ được mua từ năm 2024, giá trị hợp đồng khoảng 12 tỷ đồng. Đến nay, người mua đã thanh toán khoảng 45% và đang đứng trước thời điểm phải đóng 55% giá trị còn lại. Kế hoạch ban đầu là chuyển nhượng căn hộ trước khi khoản thanh toán lớn đến hạn, nhưng việc tìm người mua không thuận lợi.
“Không nghĩ mua chung cư thì dễ mà bán lại khó như thế. Tôi đã chấp nhận giảm hơn 1 tỷ đồng so với giá trong hợp đồng mua bán nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Sắp tới phải đóng tiếp 55%, trong khi hiện tại không đủ số tiền đó”, người này chia sẻ và cho biết đã dự tính sử dụng vốn vay lên tới 70% giá trị căn hộ.
Câu chuyện nhanh chóng nhận được nhiều bình luận. Bỏ qua những nhận định mang tính suy đoán về dự án cụ thể hay diễn biến giá trong tương lai, điểm chung trong nhiều ý kiến là cảnh báo rủi ro khi sử dụng tỷ lệ vốn vay lớn để đầu tư căn hộ, nhất là những sản phẩm có tổng giá trị cao, tệp khách hàng trên thị trường chuyển nhượng không lớn.
Đây cũng là tình thế có thể xảy ra đối với những người mua căn hộ hình thành trong tương lai trong giai đoạn 2024-2025. Khi dự án mới triển khai, người mua chỉ phải thanh toán từng phần theo tiến độ, một số trường hợp còn được hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc. Số tiền thực tế phải bỏ ra ở giai đoạn đầu vì thế thấp hơn nhiều so với tổng giá trị căn hộ.
Trong điều kiện thị trường tăng giá và thanh khoản tốt, người mua với mục tiêu đầu tư có thể kỳ vọng chuyển nhượng hợp đồng trước khi dự án bàn giao, thu hồi vốn và hưởng phần chênh lệch. Nhưng phép tính này dựa trên một điều kiện quan trọng là tìm được người mua tiếp theo đúng thời điểm.
Tuy nhiên, khi thanh khoản chậm lại đúng lúc kỳ thanh toán lớn đến hạn, áp lực tài chính bắt đầu xuất hiện. Người mua chỉ còn một số lựa chọn, hoặc tiếp tục huy động tiền thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc sử dụng thêm vốn vay để nhận nhà hoặc giảm giá bán nhằm nhanh chóng tìm người nhận chuyển nhượng.
Áp lực càng lớn với những trường hợp sử dụng đòn bẩy cao. Khi thời gian ân hạn hoặc hỗ trợ lãi suất kết thúc, người mua không chỉ phải chuẩn bị phần tiền còn thiếu theo tiến độ mà còn phải tính đến nghĩa vụ trả nợ ngân hàng.
Thực tế này cho thấy một rủi ro dễ bị xem nhẹ khi thị trường đi lên. Đó là giá bất động sản tăng không đồng nghĩa với việc tài sản có thể lập tức chuyển thành tiền khi chủ sở hữu cần. Đặc biệt với những căn hộ có tổng giá trị lớn, số người đủ khả năng tài chính để nhận chuyển nhượng càng thu hẹp.
Bởi vậy, thời điểm dự án chuyển từ giai đoạn xây dựng sang bàn giao cũng là lúc năng lực tài chính thực sự của người mua được thử thách. Người mua để ở phải chuẩn bị nguồn tiền nhận nhà. Còn với những người dự kiến bán trước khi bàn giao, kỳ thanh toán cuối có thể trở thành một “điểm nghẽn” nếu phương án chuyển nhượng không diễn ra như tính toán.
Đòn bẩy tài chính gặp phép thử thanh khoản
Câu chuyện trên không đồng nghĩa thị trường căn hộ Hà Nội đang diễn ra một làn sóng “bán tháo”. Tuy nhiên, những thay đổi về nguồn cung, sức mua và giá trên thị trường thứ cấp cho thấy điều kiện thị trường hiện nay đã khác đáng kể so với giai đoạn 2024-2025.
Theo CBRE, quý II-2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 8.590 căn hộ mở bán mới, đưa tổng nguồn cung trong 6 tháng đầu năm lên khoảng 16.600 căn, mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ năm 2020. Trong khi đó, lượng căn hộ bán được trong quý II chỉ đạt hơn 5.800 căn, tương đương 68% nguồn cung mở bán mới. Tỷ lệ này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi sức hấp thụ thường xuyên vượt 90%, thậm chí có thời điểm số căn bán được cao hơn lượng mở bán mới.
Một diễn biến đáng chú ý khác nằm ở thị trường thứ cấp. Giá căn hộ chuyển nhượng bình quân tại Hà Nội cuối quý II ở mức khoảng 60 triệu đồng/m², giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022.
Trong khi đó, giá sơ cấp bình quân vẫn ở mức cao, khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Sự phân hóa này cho thấy thị trường chưa chuyển sang xu hướng giảm giá trên diện rộng, nhưng người bán trên thị trường thứ cấp đang phải đối diện môi trường cạnh tranh lớn hơn khi nguồn cung mới tăng mạnh và người mua trở nên thận trọng hơn.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, hiện tượng rao bán giảm giá, cắt lỗ căn hộ đã xuất hiện, nhưng chủ yếu tập trung ở một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng nóng, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt với những khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc.
Khi thời gian ưu đãi kết thúc, khoản vay bước vào kỳ trả nợ trong bối cảnh lãi suất cao hơn, áp lực dòng tiền có thể buộc một số nhà đầu tư phải bán tài sản để cơ cấu tài chính. Trong số này có những trường hợp mua khi thị trường sôi động với kỳ vọng giá tiếp tục tăng và có thể chuyển nhượng trong thời gian ngắn. Nhưng khi thanh khoản chậm lại, kế hoạch “lướt sóng” không diễn ra như dự kiến, người mua phải lựa chọn giữa tiếp tục bỏ vốn để giữ tài sản hoặc giảm giá để tìm đầu ra.
Theo phân tích của bà Miền, các chương trình hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc từng giúp người mua giảm đáng kể số vốn phải bỏ ra ban đầu. Với người mua để ở có kế hoạch tài chính dài hạn, đây có thể là công cụ hỗ trợ hữu ích. Nhưng nếu sử dụng như một đòn bẩy cho đầu tư ngắn hạn, rủi ro sẽ xuất hiện khi thị trường không tiếp tục tăng theo kỳ vọng.
Vấn đề nằm ở chỗ thời gian ưu đãi tài chính luôn hữu hạn, trong khi khả năng chuyển nhượng lại phụ thuộc vào thị trường. Khi nhiều khoản vay lần lượt bước vào giai đoạn phải trả cả gốc và lãi, những người sử dụng đòn bẩy cao và chưa tìm được đầu ra sẽ chịu áp lực lớn nhất.
Diễn biến hiện nay vì thế cũng là lời nhắc đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Bài toán tài chính không nên chỉ dừng ở câu hỏi cần bao nhiêu tiền để ký hợp đồng hay thanh toán đợt đầu, mà cần tính đến khả năng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính cho tới thời điểm nhận nhà. Bởi trong một thị trường thuận lợi, chuyển nhượng trước khi bàn giao có thể là phương án đầu tư. Nhưng khi thanh khoản thay đổi, khả năng tự mình đi hết hành trình tài chính của hợp đồng mới là “vùng an toàn” quan trọng nhất đối với người mua.
