Các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản (bao gồm chủ đầu tư, nhà phát triển, công ty môi giới, cung cấp dịch vụ bất động sản) đang vận hành trong môi trường chịu ảnh hưởng bởi chính sách, khách hàng, đối thủ cạnh tranh, nhà cung cấp,... và thời kỳ khó khăn vẫn tiếp diễn.
Trong quá khứ, có nhiều giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản đã chuyển mình để thích ứng. 2007-2008 là giai đoạn thị trường bất động sản rất phát triển, có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư nước ngoài (vốn lớn, nhiều kinh nghiệm) và nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô vốn nhỏ ra đời. Trong năm 2018, giá đất tăng liên tục, thu hút được lượng lớn nhà đầu tư tham gia thị trường.
Các giai đoạn doanh nghiệp bất động sản chuyển mình trong quá khứ. (Nguồn: Batdongsan.com.vn).
Từ giữa năm 2008 đến quý II/2013, thị trường bất động sản gặp rất nhiều vấn đề khó khăn. Giai đoạn này, doanh nghiệp thực hiện ba hoạt động chính: (1) Doanh nghiệp có tiềm lực tài chính yếu rút khỏi thị trường, hoạt động M&A, sáp nhập diễn ra sôi động; (2) doanh nghiệp tái cơ cấu và khất nợ; (3) dự án cao cấp phải khuyến mãi, giảm giá để doanh nghiệp có dòng tiền.
Cụ thể, trong hai năm 2010-2011, loại hình nhà ở xã hội được thúc đẩy phát triển rất mạnh và những căn hộ nhỏ, diện tích trung bình, đáp ứng được nhu cầu người dân thu hút sự quan tâm. Các chủ đầu tư bắt đầu để tâm vào nghiên cứu, phát triển các sản phẩm nhà ở thực hơn là những sản phẩm đầu cơ. Đây là xu hướng chính trong giai đoạn thị trường khủng hoảng.
Khi thị trường bắt đầu qua điểm đảo chiều vào quý II/2013, căn hộ bình dân được giao dịch nhiều nhất và một số dự án cao cấp chất lượng bắt đầu phục hồi. Từ năm 2015 trở về sau, giá bất động sản bắt đầu ổn định và có xu hướng tăng.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, “kể từ khi thị trường bất động sản ổn định và bắt đầu có dấu hiệu đảo chiều phải trải qua giai đoạn có giao dịch trở lại dần dần trước khi bùng nổ.
Ở giai đoạn trước, thị trường mất khoảng một năm, tức vào giữa năm 2014 là thị trường bắt đầu sôi động và tăng trưởng về giá. Với bối cảnh hiện nay, tín hiệu đảo chiều có thể sẽ rơi vào quý IV/2023 hoặc muộn hơn là vào giữa năm 2024".
Chuyên gia cho rằng tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản có thể sẽ rơi vào quý IV/2023 hoặc muộn hơn là vào giữa năm 2024. (Ảnh minh họa: Hải Quân).
Cách thức chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản chuyển mình
Theo quan sát của các chuyên gia, có thể chia các doanh nghiệp bất động sản hiện nay thành 4 nhóm: Rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới. Trong đó, đa phần các doanh nghiệp thuộc nhóm rủi ro (áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn so với tổng tài sản) và cân bằng (áp lực nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý).
Ở nhóm rủi ro, doanh nghiệp tái cơ cấu nợ mạnh mẽ, giảm nợ ngắn hạn bằng cách đàm phán chuyển nợ ngắn hạn sang nợ dài hạn, thanh toán nợ ngắn hạn bằng các tài sản cố định, tài sản khác của doanh nghiệp; tăng tài sản ngắn hạn thông qua giảm giá bán để có dòng tiền.
Từ hai tháng cuối năm ngoái, một số chủ đầu tư lớn như Novaland, Hưng Thịnh,… đã áp dụng chiết khấu sâu 30-50%, thậm chí cao hơn trên thị trường sơ cấp cho những khách hàng thanh toán 95% giá trị sản phẩm bằng tiền mặt.
Ở thị trường thứ cấp, các chủ nhà giảm giá mạnh để nhanh chóng bán được hàng khi các căn hộ sắp đến hạn đóng tiền, hết thời gian ưu đãi thanh toán và chịu lãi suất cao. Thậm chí, có trường hợp trả hàng tại các dự án đang mở bán hoặc khách hàng thanh lý lại với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt 20-30% giá trị sản phẩm do đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Một số khác đã chuyển bán bớt bất động sản ngay trong năm để có dòng tiền tất toán nợ trái phiếu như Phát Đạt. Các giải pháp khác như hoán đổi nợ bằng bất động sản lần lượt được các chủ đầu tư đưa ra thương lượng với khách hàng, chủ nợ,…
Ở nhóm cân bằng, doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí vận hành, tập trung vào các sản phẩm lõi để có dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn. Như trường hợp của Nam Long, nhiều năm qua doanh nghiệp vẫn kiên định phát triển dự án bất động sản vừa túi tiền.
Theo chia sẻ của lãnh đạo doanh nghiệp mới đây, năm nay doanh nghiệp sẽ tạm giữ lại những sản phẩm có giá trị cao với hàng chục tỷ đồng mỗi sản phẩm và tập trung bán những sản phẩm có khả năng hấp thụ tốt hơn trong giai đoạn hiện tại, với giá bán 1-3 tỷ đồng/sản phẩm, riêng nhà ở xã hội có giá bán (500-700 triệu đồng/căn tùy vùng).
Ngoài ra, chuyên gia Batdongsan.com.vn nói thêm: "Cách thức mở bán của chủ đầu tư bây giờ cũng có sự thay đổi. Thay vì mở các sự kiện rất lớn, quy mô thì hiện nay các chủ đầu tư đã chia nhỏ các đợt mở bán hàng tuần, thậm chí khi có các booking mới thì chuyển ngay thành hợp đồng".
Các doanh nghiệp BĐS và quỹ đầu tư nước ngoài đang tận dụng thời điểm thị trường nội địa giảm tốc để đa dạng hóa danh mục đầu tư, gia tăng thị phần tại Việt Nam. Một vài thương vụ lớn đã bắt đầu đàm phán từ năm ngoái và có thể kéo dài đến quý III-IV năm nay tùy thuộc vào giá trị và mức độ phức tạp.
Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers (Vietnam)
Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng thời điểm hiện nay là lợi thế của nhóm tiềm lực bởi doanh nghiệp có thời gian để quan sát thị trường, cân nhắc cơ hội mở rộng vị trí, quy mô, phân khúc, loại hình bất động sản mới và thu mua quỹ đất hợp lý.
Bên cạnh đó, thị trường hiện tại có rất nhiều đơn vị ở nhóm người chơi mới - những doanh nghiệp có dòng tiền mạnh - đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường thông qua M&A quỹ đất, doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất, pháp lý sạch; hoặc tự thành lập doanh nghiệp phát triển sản phẩm riêng. Xu hướng M&A này khá tương đồng với giai đoạn 2017.
Phó Chủ tịch của một công ty môi giới đưa ra nhận định, “đây là thời cơ để doanh nghiệp M&A những dự án ngộp. Nhiều quỹ đầu tư có nhu cầu và đã tìm đến doanh nghiệp bất động sản trong nước với mong muốn hợp tác, đánh giá lại hiệu quả và mua dự án, sau đó xây dựng lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng (ở, đầu tư,…)”.
Hai xu hướng chuyển mình của doanh nghiệp môi giới
Không chỉ các chủ đầu tư mà nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản đã liên tục và có nhiều đợt cắt giảm nhân sự, chi phí marketing,… từ những tháng cuối năm ngoái.
Theo chia sẻ của lãnh đạo một doanh nghiệp môi giới mới đây, thực trạng thị trường hiện nay là những vùng có thể bán hàng như TP HCM, Hà Nội,… thì không có hàng để bán do pháp lý bị tắc rất mạnh. Còn những vùng có nhiều hàng sẵn sàng để bán như thị trường các tỉnh thì nhu cầu không có, giao dịch rất chậm.
Mặt khác, việc các chủ đầu tư không thu xếp được dòng tiền sẽ tác động mạnh đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp môi giới trong thời gian tới. Các dự án đã bán, đã ký quỹ với khách hàng sẽ chậm được các chủ đầu tư thanh toán và doanh nghiệp môi giới buộc phải trích lập dự phòng các khoản phải thu.
“Với những động thái vừa qua của Chính phủ thì hy vọng pháp lý sẽ được đẩy nhanh hơn. Chúng tôi cũng không kỳ vọng năm nay có quá nhiều hàng để bán”, lãnh đạo doanh nghiệp môi giới cho biết.
