Cắt lỗ vẫn chưa chắc thoát được hàng
Khảo sát thực tế của PV trên thị trường thứ cấp khu vực tỉnh Bình Dương cũ cho thấy, cùng với lượng căn hộ mới liên tục được đưa ra, người mua ngày càng có nhiều lựa chọn. Trong khi đó, nhà đầu tư mua ở giai đoạn đầu phải cạnh tranh với chính nguồn hàng sơ cấp, kèm các chính sách thanh toán và hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư.
Một trường hợp đang gặp khó trong việc thoát hàng là anh X., người mua căn hộ tại dự án thuộc TP Thuận An, tỉnh Bình Dương cũ (nay là phường Bình Hoà, TPHCM).
Anh X. chia sẻ, với ý định mua để lướt sóng, anh đã mua một căn hộ diện tích thông thủy 45,5m2 giá gần 3 tỷ đồng (đã bao gồm thuế VAT). Đến nay, anh đã thanh toán 300 triệu đồng theo “thỏa thuận đảm bảo quyền ưu tiên mua sản phẩm”.
Tuy nhiên, kế hoạch bán lại không diễn ra như kỳ vọng. Anh X. đã rao bán căn hộ hơn một tháng nhưng không tìm được người mua. Để thu hồi vốn, bà chấp nhận bán thấp hơn giá mua 100 triệu đồng, song vẫn không có giao dịch.
Áp lực tài chính càng lớn khi thời điểm ký hợp đồng mua bán đến gần. Anh đang phân vân có nên vay mượn người thân để tiếp tục ký hợp đồng hay bỏ tiền cọc vì vay vốn ngân hàng lãi suất đang rất cao.
Tương tự, ông D., khách hàng mua căn hộ The Emerald 68 (thuộc TP Thuận An, tỉnh Bình Dương cũ) do Tập đoàn Lê Phong và Coteccons hợp tác đầu tư, cũng vừa rao bán căn hộ 68m2 tại dự án này, chấp nhận thấp hơn giá mua khoảng 100 triệu đồng.
Theo ông D., ông đã thanh toán cho chủ đầu tư hơn 1 tỷ đồng và dự án dự kiến bàn giao trong năm nay. Tuy nhiên, do không còn khả năng thanh toán tiếp nên cần bán nhanh với giá thấp hơn hợp đồng mua bán.
Không chỉ các dự án đang xây dựng, tại các chung cư đã bàn giao, thậm chí đã có sổ hồng, vẫn có tình trạng bán lỗ. Đơn cử như tại chung cư Legacy Prime, một dự án thuộc hệ sinh thái Kim Oanh Group.
Theo Q., môi giới chuyên mua bán căn hộ tại khu vực Bình Dương, thông tin rao bán căn hộ tại dự án này ghi nhận mức giá giảm từ 50-100 triệu đồng so với kỳ vọng của nhà đầu tư. Các căn 33m2 đang được rao bán khoảng 1,08 tỷ đồng; căn 1 phòng ngủ diện tích khoảng 40m2 có giá rao từ 1,28-1,35 tỷ đồng/căn.
Môi giới Q. cho hay, phần lớn căn hộ tại chung cư Legacy Prime đang rao bán đều có sẵn sổ hồng, công chứng sang tên ngay và dễ dàng vay ngân hàng.
Những trường hợp trên cho thấy nghịch lý của thị trường căn hộ Bình Dương cũ: số tiền ban đầu để tham gia có thể không lớn, nhưng việc thoát khỏi khoản đầu tư lại không dễ dàng.
Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Nguyễn Văn Cường, nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TPHCM và khu vực lân cận, cho rằng trong giai đoạn thị trường tăng giá, chiến lược mua sớm rồi bán lại trước các đợt thanh toán tiếp theo từng được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.
Tuy nhiên, khi thanh khoản thứ cấp chậm lại, căn hộ không còn dễ dàng chuyển nhượng chỉ bằng việc giảm giá vài chục hay vài trăm triệu đồng.
Theo ông Cường, nếu nguồn hàng mới từ chủ đầu tư tiếp tục được chào bán với chính sách thanh toán kéo dài, hỗ trợ lãi suất hoặc hỗ trợ vay, căn hộ thứ cấp của nhà đầu tư lướt sóng sẽ phải cạnh tranh với sản phẩm mới có điều kiện tài chính hấp dẫn hơn. Vì vậy, “cắt lỗ” chưa chắc đồng nghĩa với “thoát được hàng”.
Nguồn cung lớn, giá cao, thanh khoản chậm
Theo báo cáo thị trường nhà ở TPHCM quý II/2026 của CBRE Việt Nam, trong quý có 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước.
Khu vực Bình Dương cũ tiếp tục đóng vai trò nguồn cung chủ lực, đóng góp gần 80% lượng sản phẩm căn hộ mới ra thị trường. Nguồn cung dồi dào giúp người mua có thêm lựa chọn, nhưng cũng khiến mức độ cạnh tranh giữa hàng sơ cấp và thứ cấp gia tăng.
Theo CBRE Việt Nam, tính đến cuối quý II, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TPHCM cũ đạt gần 355.000 căn, trong khi lượng hàng tồn kho chỉ khoảng 2,3% tổng nguồn cung. Riêng Bình Dương cũ tiếp tục đón lượng lớn sản phẩm mới.
Đáng chú ý, giá căn hộ tại Bình Dương cũ tăng nhanh, khiến lợi thế về giá so với TPHCM cũ thu hẹp. Hơn một nửa nguồn cung mới trước đây có giá dưới 60 triệu đồng/m2, nhưng mặt bằng giá đang tăng. Khoảng 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Bình Dương trong quý II thuộc phân khúc cao cấp.
Ở thị trường sơ cấp, giá bán căn hộ trung bình tại TPHCM sau sáp nhập trong quý II khoảng 76 triệu đồng/m2, tăng 8% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp khoảng 62 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 26% theo năm.
Dù tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 90%, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới chỉ khoảng 73%. Trên thị trường thứ cấp, tốc độ tăng giá đã chậm lại, nhiều khu vực chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ.
Trong bối cảnh nguồn cung tại Bình Dương cũ tiếp tục tăng, giá đã lên cao và thanh khoản thứ cấp chậm lại, nhà đầu tư lướt sóng phải đối mặt với rủi ro lớn hơn. Kỳ vọng hạ tầng có thể tạo động lực cho thị trường trong dài hạn, nhưng không đồng nghĩa với khả năng thanh khoản ngay trong ngắn hạn.
Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, việc không thể bán lại đúng thời điểm còn kéo theo áp lực thanh toán và chi phí vốn ngày càng lớn.
