Chia sẻ với VnExpress, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành dự đoán, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản TP HCM sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Nguyên nhân là khả năng bán hàng khó khăn hơn, việc siết tín dụng tác động đến người mua và chủ đầu tư ngày càng rõ nét hơn. Trong khi đó, giá nhà đất bị đẩy lên quá cao khiến người tiêu dùng thật sự không thể tiếp cận còn giới đầu tư lẫn đầu cơ cũng bị dội giá.
Theo ông Nghĩa, có 2 kịch bản thanh lọc thị trường có thể xảy ra trong 6 tháng cuối năm. Ở kịch bản thứ nhất, doanh nghiệp trường vốn, có nhiều tiềm lực về quỹ đất, sản phẩm đa dạng vẫn sống sót. Các doanh nghiệp yếu kém, làm ăn chộp giật bị đào thải do không đủ nguồn lực tài chính, nguồn cung bị tắc hoặc ít, khó bán hàng. Nếu kịch bản này xảy ra, đợt sàng lọc là tín hiệu tốt giúp thị trường loại bỏ các nhân tố yếu kém, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững.
Ở kịch bản thứ hai, những rào cản về tín dụng, vướng pháp lý dẫn đến dự án đình trệ, giá cao, thanh khoản yếu; khiến nhiều doanh nghiệp chết hàng loạt, chỉ còn các doanh nghiệp thuộc nhóm lợi ích sống sót do hưởng lợi từ kẽ hở chính sách. Nếu kịch bản này xảy ra quá trình sàng lọc này rất đáng lo ngại vì gây bất lợi cho thị trường bất động sản lẫn nền kinh tế. Thị trường địa ốc có thể bước vào chu kỳ khó khăn kéo dài.
Thị trường bất động sản khu Đông TP HCM quanh khu vực Thủ Thiêm. Ảnh: Quỳnh Trần
Ông Nghĩa dự báo thêm, tốc độ tăng giá nhà trong thời gian qua diễn ra quá nhanh nhưng chủ yếu giới đầu cơ hưởng lợi, thu nhập của người có nhu cầu thật chưa bắt kịp tốc độ tăng giá nhà đất, dẫn đến cơ hội an cư ngày càng xa tầm với. Trên thực tế, tài sản của đại đa số người dân đều là nhà ở hoặc bất động sản, dẫn đến hiếm có trường hợp chịu giảm giá tài sản trong bối cảnh lạm phát cao.
Theo đánh giá của Công ty Lê Thành, trên bình diện chung, giá bất động sản gồm: đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất rất khó điều chỉnh xuống do tất cả những người đang nắm giữ tài sản không chủ động hạ giá. Với những trường hợp cá biệt (đuối tài chính, cần tiền, bị áp lực trả lãi vay) có thể xả hàng với giá thấp hơn mặt bằng chung, trung bình trên dưới 10%. "Đặc điểm chung của thị trường bất động sản hơn nửa thập niên qua là quá trình tăng giá diễn ra nhanh nhưng tốc độ giảm giá diễn ra khá chậm", ông Nghĩa nhận xét.
Cũng lo ngại về đợt thanh lọc thị trường sắp tới, Phó tổng giám đốc một công ty bất động sản tại khu Nam TP HCM đánh giá, 2022 là một năm đầy thách thức cho tất cả các bên tham gia thị trường. Càng về cuối năm mức độ khó khăn sẽ càng tăng dần. Vì vậy, theo ông, quá trình thanh lọc thị trường sẽ diễn ra vào giai đoạn ngột ngạt nhất, là từ quý III trở đi.
Ông dẫn thực tế 6-18 tháng qua rất nhiều doanh nghiệp không ra được sản phẩm do tắc pháp lý, dẫn đến gặp khó khăn về nguồn cung và dòng tiền, đang rơi vào tình cảnh phải dùng đến nguồn tài chính chốt lời được trong 4-5 năm trước, tức tiêu hao nguồn lực dự trữ. Các doanh nghiệp môi giới gặp phải khó khăn chung là không có hàng bán, nợ phí, buộc phải tinh giảm nhân sự.
Từ tháng 4 đến nay, việc siết tín dụng khiến vay vốn khó khăn đã chặn mất một lượng lớn người tham gia thị trường, cộng thêm giá bán cao cũng là rào cản cực lớn cho quá trình tiêu thụ sản phẩm. "Các doanh nghiệp cần có chiến lược phòng thủ hợp lý để vượt qua giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt vào cuối năm nay", ông nhận định.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cũng nhìn nhận việc siết tín dụng có thể dẫn đến một giai đoạn thanh lọc của thị trường bất động sản.
Theo bà, quá trình thanh lọc này sẽ giúp thị trường phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững mới có thể tồn tại. Trong khi đó, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn.
Về khía cạnh người mua nhà, bà Trang cho biết, việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn.
Chủ đầu tư phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. "Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội", bà Trang khuyến nghị.
Ngoài ra, chuyên gia Savills cũng khuyến nghị các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, mua bán sáp nhập (M&A), liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.
