Ý kiến được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) nêu tại diễn đàn "Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới" tổ chức chiều ngày 24/8.
Ông Châu cho biết, theo quy định pháp luật về đất đai, để làm dự án, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) phải có vốn chủ sở hữu từ 15-20% tổng vốn đầu tư. Nếu dự án có quy mô từ 20 ha trở lên thì tỷ lệ vốn chủ sở hữu là 15% và yêu cầu tỷ lệ vốn 20% với dự án có quy mô nhỏ hơn 20 ha. Như vậy, có 80-85% nguồn vốn đầu tư là nguồn vốn huy động.
Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS có một số kênh huy động vốn, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Ông Châu đánh giá, các ngân hàng thương mại (NHTM) chính là “bà đỡ” của nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng là nguồn vốn mồi quan trọng hàng đầu với các doanh nghiệp BĐS.
Theo ông Châu, nguồn vốn cần thiết với doanh nghiệp là nguồn vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và vốn thông qua các quỹ đầu tư BĐS.
Đặc biệt, nguốn vốn qua quỹ BĐS, quỹ tín thác đang là nguồn vốn khiếm khuyết khi hiện nay chỉ có một quỹ duy nhất tại Việt Nam là quỹ của Techcombank, còn được gọi là TechREC. Nhưng quỹ này cho đến nay vẫn còn rất nhỏ bé với số vốn là 50 tỷ đồng.
Trong khi đó, thị trường vốn Việt Nam còn sơ khai. Tỷ lệ phát hành ra công chúng chỉ chiếm 1%, và 99% là phát hành trái phiếu riêng lẻ. Chính vì vậy, thị trường trái phiếu còn thiếu minh bạch và thiếu bền vững.
Hiện nay, Luật Chứng khoán đã cho phép thành lập quỹ đầu tư BĐS. Nhưng quỹ đầu tư BĐS hiện nay là quỹ lai vừa cho phép đầu tư, vừa cho phép tín thác BĐS. Điều này trái ngược với thế giới. Do đó, thị trường vốn vẫn gặp yếu kém khi thiếu dòng vốn từ các quỹ đầu tư.
Với vốn FDI, theo thống kê 7 tháng đầu năm 2022, vốn FDI đang sụt giảm hơn 10%. Trong đó vốn FDI chủ yếu chảy vào BĐS công nghiệp và các dự án khu đô thị lớn ở miền Bắc. Nhưng đáng chú ý, nguồn vốn kiều hối đang có xu hướng sụt giảm, trong khi đó nguồn kiều hối về Việt Nam đã dành khoảng 20% đầu tư vào BĐS.
Một kênh huy động vốn quan trọng khác với doanh nghiệp BĐS là nguồn vốn huy động từ khách hàng. Nhưng nguồn vốn này lại cần vốn tín dụng. Hiện nay, các NHTM không cho phép vay để mua đất mà chỉ được vay đề phát triển dự án sau khi có quỹ đất.
Do đó, vốn tín dụng ngân hàng là cực kỳ quan trọng để doanh nghiệp BĐS có đủ nguồn vốn hoạt động. Nếu vốn tín dụng ngân hàng tắc sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến doanh nghiệp.
Tuy nhiên, Chủ tịch HOREA nêu, các doanh nghiệp BĐS rất khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng. Hiện nay một số điều luật như tại Điều 33, Nghị định 100/2015 quy định từ 2015 đến 2020 ngân hàng chính sách xã hội không được cho chủ đầu tư vay để thực hiện dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, khi doanh nghiệp đi vay tại một số các ngân hàng khác chỉ được vay với lãi suất thấp nhất 9%/năm do BĐS không nằm trong các lĩnh vực được ưu tiên vay với lãi suất thấp.
Với Chỉ thị 03 của NHNN mới ban hành có 2 điểm đáng chú ý: không hạ chuẩn cho vay và không nới lỏng điều kiện vay. Điều này đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp không đáp ứng được điều kiện, sẽ không tiếp cận được tín dụng ngân hàng.
Ông Châu cho biết, từ thực tế trên, với gói 40.000 tỷ đồng, trong đó có gói 15.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, đến nay không có sản phẩm để giải ngân. Tuy nhiên các chủ nhà trọ là những đối tương đang cần hỗ trợ. Hoặc với người mua nhà ở xã hội phải vay với lãi suất thương mại 9%/năm nhưng nếu không tiếp cận được nguồn vốn, sẽ trở thành gánh nặng. Do đó, ông Châu đề nghị phần tiền còn lại để hỗ trợ cho những đối tượng đã vay với lãi suất thương mại.
Bên cạnh đó, room tín dụng của năm 2022 là 14%, tuy nhiên, ông Châu đề nghị xem xét nâng thêm 1-2%. Bởi phần lớn các NHTM hiện đã gần cạn room. Do đó, NHNN đánh giá và cho phép 4 ngân hàng lớn nới room và xem xét nới room cho các ngân hàng đạt chuẩn Basel II nhưng vẫn phải đảm bảo ổn định nền kinh tế và kiểm soát lạm phát.
Để thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng “lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ”, Chủ tịch HOREA mong muốn các NHTM cùng chia sẻ khó khăn với các doanh nghiệp BĐS. Ông Châu cũng khuyến nghị các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS cũng cần chú trọng làm ăn kinh doanh có trách nhiệm, đảm bảo uy tín thương hiệu.
Cần có cơ chế tháo gỡ vốn cho doanh nghiệp nhỏ và vừa
Tiếp cận nhiều với doanh nghiệp, Luật sư Phạm Ngọc Hưng, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) cho biết, với các doanh nghiệp ở TP.HCM, vấn đề chính hiện nay là vốn.
Ông Hưng nêu, qua đợt dịch COVID-19, nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) đã rời bỏ thị trường, chủ yếu do thiếu vốn và không thể tiếp cận vốn. Nguồn vốn bấy lâu nay các DNNVV mong muốn tiếp cận là vốn ngân hàng nhưng hầu như doanh nghiệp không tiếp cận được bởi ngân hàng yêu cầu có tài sản thế chấp nhưng DNNVV không có.
Ông Phạm Ngọc Hưng, Phó chủ tịch HUBA
Ngoài ra, DNNVV phải làm kế hoạch để chứng minh dòng tiền đó có thể trả nợ nhưng thị trường bấp bênh khiến DNNVV rất khó để thực hiện được việc này.
Những tiêu chí này được ngân hàng đặt ra từ trước COVID -19, nhưng nhiều DNNVV vẫn khó đáp ứng được. HUBA đã từng làm chương trình kết nối doanh nghiệp với ngân hàng nhưng chỉ có doanh nghiệp có “sức khỏe” tốt mới kết nối được; còn những doanh nghiệp khó khăn về tài sản đảm bảo, dòng tiền thì khó tiếp cận được vốn tín dụng.
Ông Hưng đánh giá, Nhà nước hỗ trợ 2% lãi suất nhưng doanh nghiệp không tiếp cận vì những lý do trên. Còn một lý do nữa, ngân hàng không muốn, không dám cho vay. Một số giám đốc chi nhánh ngân hàng trao đổi, thời kỳ năm 2009-2010, hỗ trợ lãi suất nhưng đến giờ có một số ngân hàng vẫn chưa quyết toán xong. Do đó, với gói hỗ trợ lãi suất 2% hiện nay, cần hỗ trợ làm sao cho ngân hàng an toàn, ngân hàng cho vay rồi mà không quyết toán được thì cũng sẽ gặp nhiều rủi ro.
Nói như chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, DNNVV chỉ cần 2-3 tỷ đồng là có thể phục hồi nhưng hiện nay không có điều kiện tiếp cận được vốn tín dụng, và ngược lại, ngân hàng không muốn hỗ trợ gói lãi suất 2%. Đó là lý do vì sao chuyên gia Cấn Văn Lực nói rằng, mới chỉ 1% doanh nghiệp vay được gói hỗ trợ lãi suất 2%.
“Chúng tôi nghĩ rằng, các doanh nghiệp vừa và lớn mới vay được gói hỗ trợ này”, Luật sư Phạm Ngọc Hưng khẳng định.
Cũng có người nói rằng, sao các DNNVV không áp dụng 4.0, chuyển đổi công nghiệp xanh để không lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, nhưng muốn làm được chuyển đổi số, thì cần vốn. Vì vậy, theo Luật sư Phạm Ngọc Hưng, cần có cơ chế tháo gỡ vốn cho DNNVV.
Ông Hưng đề cập, trong Luật có 2 định chế là Quỹ hỗ trợ DNNVV nhưng ở TP.HCM chưa thấy quỹ này và Quỹ bảo lãnh cho DNNVV thì TP.HCM có nhưng không bảo lãnh được vì yêu cầu của Bộ Tài chính là phải có tài sản đảm bảo, nhưng doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo nên không vay được. Vì vậy, Bộ Tài chính cần thay đổi cơ chế bảo lãnh tín dụng.
