Đất không giấy tờ “ngóng” cấp sổ đỏ

Bất an vì không có sổ đỏ

Thị trường bất động sản đã chứng kiến một sự kiện rất quan trọng, đó là Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024. Một thay đổi quan trọng trong luật mới là vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) cho đất không giấy tờ. Đây là nội dung được các địa phương và người dân quan tâm bởi liên quan tới quyền lợi của nhiều gia đình. 

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền thì được cấp sổ đỏ.

Ảnh minh họa

Nhiều năm trước, gia đình ông Hoàng Ngọc Bính (TP Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh) được thôn cấp cho 1 mảnh đất để làm nhà. Lúc đó, thôn trực tiếp bán cho các hộ. Lẽ ra, UBND huyện mới có thẩm quyền cấp. Do đất bị giao trái thẩm quyền như vậy, nên ông Bính và nhiều hộ dân ở đây vẫn chưa làm được sổ đỏ. Ngay sau khi biết được nhà mình nằm trong diện sẽ được cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ, ông Bính đã lên phường để hỏi về thủ tục làm sổ. Cán bộ địa chính phường cho biết, quy định, cơ chế đã có, tuy nhiên, hiện phường đang chờ thêm các hướng dẫn cụ thể. 

5 trường hợp đất không giấy tờ sẽ được cấp sổ đỏ

Điều 138 trong Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024 có quy định sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền

3 trường hợp đầu tiên được cấp sổ đỏ là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993; từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2014. Điều kiện là đất được UBND xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ.

Cụ thể, với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích toàn bộ thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức quy định thì được cấp sổ với diện tích bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trong trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức sẽ được cấp sổ đỏ theo diện tích thực tế đã xây. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở.

Đối với thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống, diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì được cấp sổ đỏ toàn bộ thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Còn thửa đất dùng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì cấp sổ đỏ theo diện tích thực tế đã sử dụng, thời hạn lâu dài.

Diện tích đất vượt hạn mức, nếu là đất phi nông nghiệp, không phải đất ở thì được cấp sổ đỏ vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.

Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung thì cấp sổ đỏ tính theo tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình và cá nhân đó. Nếu một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống, được UBND cấp xã xác nhận ổn định trước ngày 15/10/1993, thì hạn mức tính theo từng thửa đất.

Trường hợp 4, hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp nhưng đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước 1/7/2014 mà không có giấy tờ, cũng được cấp sổ đỏ. Quy định này chỉ áp dụng với chủ đất có đăng ký thường trú tại địa phương điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn nay được UBND xã xác nhận không có tranh chấp. 

Trường hợp 5, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích nông nghiệp, được UBND xã xác nhận không có tranh chấp, cũng được cấp sổ đỏ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân. Phần diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Còn lại, những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ mà chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo các trường hợp nêu trên, được tạm thời sử dụng theo hiện trạng đến khi Nhà nước thu hồi.

Luật quy định, Nhà nước có trách nhiệm cấp sổ đỏ cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện. Chính phủ sẽ quy định chi tiết trình tự cấp sổ đỏ với đất không giấy tờ.

Chờ hướng dẫn quy trình cấp sổ đỏ lần đầu

Cấp sổ đỏ cho các trường hợp không giấy tờ được đánh giá là một trong những điểm nhấn quan trọng trong Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả, cần sớm có hướng dẫn cụ thể, đặc biệt là căn cứ cách thức nộp thuế, phí bảo đảm người dân thực hiện đúng, đủ quyền và nghĩa vụ của mình. Hiện nay, các địa phương đang chờ đợi các hướng dẫn về thủ tục cấp sổ đỏ.

Ghi nhận trong tháng 8/2024, tại văn phòng đăng ký đất đai của thành phố Từ Sơn, người dân chủ yếu tới làm thủ tục đối với các hồ sơ cũ đã nộp trước ngày 1/8. Còn các hồ sơ mới, đặc biệt liên quan tới thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì đang tạm dừng lại. Theo chia sẻ từ địa phương, vướng mắc về việc quy trình cấp sổ đỏ lần đầu hiện nay nằm ở chỗ có sự thay đổi về cơ quan thực hiện cấp sổ đỏ cho người dân.

Ông Nguyễn Quang Huy - Công chức Địa chính phường Đình Bảng, Thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh cho biết, trước đây cơ quan tiếp nhận là văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và thẩm định xong sẽ chuyển về phòng Tài nguyên & Môi trường thẩm định và trình UBND thành phố để ký quyết định công nhận. “Tuy nhiên, theo Luật mới và Nghị định 101 có sự thay đổi, tức cơ quan tiếp nhận và giải quyết là phòng Tài nguyên và Môi trường, không còn là Chi nhánh Văn phòng nữa, dẫn đến bộ thủ tục hành chính hiện nay mà tỉnh Bắc Ninh đang ban hành có một số thay đổi, chính vì vậy, cần phải đợi điều chỉnh của bộ thủ tục hành chính", ông Huy cho biết.

Ông Nguyễn Mạnh Cường - Phó Chủ tịch UBND Thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh chia sẻ, Luật thì đã có quy định nhưng các cơ quan trung ương và tỉnh cần có hướng dẫn cụ thể thêm. Ví dụ việc thay đổi bộ phận tiếp nhận hồ sơ từ văn phòng đăng ký đất đai sang phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện, cơ sở dữ liệu của phòng Tài nguyên & Môi trường chưa được bàn giao, nên việc thẩm tra hồ sơ còn đang vướng mắc.