Người dân làm thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức - Ảnh: NGỌC HIỂN
Bộ Tài chính đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng hai phương pháp tính thuế thu nhập, trong đó có phương án 20% trên lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, ngoài phương án đang áp dụng là 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng.
Thông tin này đã tạo nên tranh luận từ bạn đọc của Tuổi Trẻ Online với nhiều ý kiến cho rằng cần đảm bảo công bằng cho người đóng thuế.
Đánh thuế phải công bằng và hợp lý hơn
Bạn đọc Tiến Vũ cho rằng lãi hay lỗ thì không thể tính từ giá mua đến giá bán bởi nhiều khi tính tiền tăng gấp đôi, gấp ba vẫn đang lỗ. Ví dụ một người vay tiền ngân hàng mua nhà đất để ở, với lãi suất 10%/năm.
5 năm sau do nhu cầu công việc họ phải chuyển nơi ở mới, họ bán đi, tính số tiền bán so với khi mua lãi 500 triệu đồng. Sau khi trừ lãi trả ngân hàng họ chỉ vừa đủ số tiền khi mua, trong khi giá mặt bằng chung đã tăng, vậy tính thuế ra sao?
Trường hợp chỉ trong 1 tháng sau khi mua, họ lãi 500 triệu thì tính thuế như thế nào?
Bạn đọc Minh cho rằng 20% trên tiền lãi là quá lớn bởi trên thực tế bản thân bán nhà không có lãi, chỉ có lãi trên con số chứ không có lãi thật phát sinh.
"Tôi mua căn hộ giá 1,5 tỉ đồng vào 15 năm trước, thời đó xung quanh cũng chỉ giá đó mới mua được căn hộ như thế.
Sau 15 năm tôi bán căn hộ được 3 tỉ, giá các căn xung quanh đã là 3,5 - 4 tỉ, để bán được tôi phải hạ giá xuống để bán.
Trên giấy tờ tôi lời 1,5 tỉ nhưng do giá mặt bằng căn hộ đã tăng 3 lần. Bây giờ tôi cầm 3 tỉ lại không đủ mua căn hộ tương đương, thậm chí tôi đang lỗ ít nhất nửa tỉ nếu tính chi phí thời gian, lạm phát.
15 năm trước 1,5 tỉ mua được 300 tấn gạo, giờ 3 tỉ mua được 200 tấn gạo" - bạn đọc Minh viết.
Trong khi đó, bạn đọc Hồng Anh cho rằng việc áp dụng một mức thuế cố định 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản cho tất cả các giao dịch là thiếu công bằng.
Theo bạn đọc này, lợi nhuận thu được từ các giao dịch là khác nhau, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời gian nắm giữ, vị trí, tiềm năng tăng giá của bất động sản.
"Việc đánh thuế đồng đều như vậy không phản ánh đúng thực tế và có thể gây thiệt thòi cho những người có lợi nhuận thấp hơn.
Cần có sự phân loại và đánh giá kỹ lưỡng hơn để có một chính sách thuế công bằng và hợp lý hơn", bạn đọc Hồng Anh bình luận.
Sao không đánh thuế căn nhà thứ hai?
Bạn đọc Luân Phạm cho biết việc đóng thuế này khó triển khai khi việc tính lãi bất động sản phải dựa vào chi phí bỏ ra để mua bất động sản (bao gồm chi phí lãi vay, chi phí cơ hội, chi phí khác…) nên việc tính thuế sẽ rất khó.
Bạn đọc Trương Kiệt nhận định nếu xác định được lời lỗ thì đóng thuế theo số lời, còn không cứ như hiện tại và cho phép người mua bán được lựa chọn hình thức đóng thuế.
Ai không thu thập đủ dữ liệu để tính thuế thì chấp nhận đóng thuế theo giá trị bán (2%).
Tài khoản Namia88 cho rằng các dữ liệu mua bán rất khó xác định đúng giá, chưa kể cấu thành sản phẩm cộng thêm nhiều chi phí.
Cứ lấy con số 20% là cứng nhắc và sẽ dẫn tới tình trạng làm trì trệ thị trường, có thể là găm hàng giữ giá, thuế chồng thuế mà cũng không hiệu quả.
Bạn đọc Toàn Nguyễn cho rằng thuế thu nhập nhằm kiềm chế đầu cơ, bình ổn giá nhà đất, chống thất thu thuế. Vì thế nên đánh thuế thu nhập ngược với thời gian nắm giữ nhà đất và xác định rõ trường hợp thừa kế cho tặng để tránh thiệt thòi cho người dân.
Bạn đọc này đề xuất đất nắm giữ dưới 1 năm khi mua bán đánh thuế 3,65%, từ 2 năm đến 3 năm thuế 2%, từ 3 năm trở lên thuế 1%.
Bạn đọc Phương có ý kiến: "Vẫn chưa hiểu sao việc đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi gần như là phương án tốt nhất thì đến hiện tại vẫn chưa thông qua. Trong khi các bộ ngành đã nghiên cứu không biết bao nhiêu năm rồi.
Đất đai để hoang hóa, người lao động lại không tiếp cận được nhà ở. Giá đất thì cao ngất...".
Cần tính đủ để đảm bảo công bằng
Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho rằng phương thức 2% trên giá trị hợp đồng không thỏa đáng trong nhiều trường hợp vì đánh thuế bất kể bán lỗ hay lời. Hệ quả của việc chỉ áp dụng 2% là người dân khai thấp giá trị giao dịch để né thuế, thậm chí trốn thuế.
Phương thức 2% phù hợp trong một số trường hợp đặc thù không có giá trị giao dịch thực tế trong hợp đồng, như trường hợp tặng cho hoặc thừa kế bất động sản, cần phải dựa vào bảng giá sàn để tính thuế 2%.
Vì thế, phương thức tính thuế 20% trên thu nhập là phương thức chủ đạo cần áp dụng vì nó đúng bản chất có thu nhập thì nộp thuế.
Tuy nhiên khi áp dụng 20% với bất động sản đã tạo lập hoặc mua bán cách đây rất lâu (ví dụ mua năm 2000 giá 1 tỉ đồng, nay bán 20-30 tỉ đồng), việc chỉ lấy giá bán trừ giá mua ban đầu để tính 20% là không thỏa đáng và có thể gây khó khăn lớn cho người bán.
Do đó, khi tính chi phí đầu vào cần cộng thêm các chi phí duy tu, bảo dưỡng, cải tạo, nâng cấp và tính cả chỉ số trượt giá để đảm bảo công bằng.
Đồng thời cần quy định rõ thời điểm áp dụng cơ chế này cho các bất động sản cũ.
