"Cuộc chơi" mới của nhà ở thương mại Hà Nội: Siết giá bán, hạn chế chuyển nhượng

Mua nhà xong phải giữ tối thiểu 3 năm

Theo Đề án, cơ cấu nhà ở trong khu đô thị đa mục tiêu sẽ được phân bổ theo hướng ưu tiên an sinh xã hội. Trong đó, nhà ở phục vụ tái định cư và nhà ở công vụ chiếm khoảng 40-50% tổng diện tích sàn; nhà ở xã hội khoảng 20%; còn nhà ở thương mại khoảng 30-40%.

Đối với nhà ở xã hội, khoảng 5-10% quỹ nhà được định hướng cho thuê và 5-10% cho thuê mua. Với nhà ở thương mại, thành phố khuyến khích bố trí khoảng 5% quỹ căn hộ cho thuê.

Theo giới chuyên gia, mô hình này cho thấy tại khu đô thị đa mục tiêu, Hà Nội đang thực hiện cách tiếp cận mới đưa bất động sản ra khỏi cuộc chơi “lướt sóng” ngắn hạn và kéo nhà ở trở về đúng chức năng phục vụ nhu cầu ở thực.

Đáng chú ý nhất trong Đề án là quy định hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại. Cụ thể, bên mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại không được bán lại trong thời hạn 3 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua hoặc thuê mua căn hộ.

Trường hợp có nhu cầu bán lại trước thời hạn này, người mua chỉ được chuyển nhượng cho chính chủ đầu tư dự án và mức giá bán tối đa không vượt quá giá ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu.

Đối với nhà ở thương mại cho thuê, người thuê cũng không được phép cho thuê lại. Nếu không còn nhu cầu sử dụng thì phải trả lại nhà cho chủ đầu tư.

Để tránh tình trạng “lách luật”, chủ đầu tư bắt buộc phải ghi rõ điều khoản hạn chế chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán, thuê và thuê mua nhà ở thương mại.

Sau khi ký hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư phải lập danh sách người mua gửi Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng cơ quan thuế để theo dõi các căn hộ thuộc diện hạn chế chuyển nhượng.

Trong thời gian 3 năm này, cơ quan đăng ký đất đai sẽ không thực hiện thủ tục sang tên, trừ các trường hợp theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc xử lý theo quy định về thừa kế, thi hành án.

Sau khi hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng, chủ đầu tư phải báo cáo các cơ quan liên quan để cập nhật tình trạng pháp lý của căn hộ.

Đáng chú ý, hợp đồng vi phạm có thể bị tuyên vô hiệu nếu việc mua bán hoặc thuê mua vi phạm quy định. Người mua phải bàn giao lại nhà cho bên bán và việc xử lý số tiền đã thanh toán sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.

Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua sau khi đã nhận bàn giao nhà, bên thuê mua phải trả lại nhà cho chủ đầu tư và được hoàn lại khoản tiền đã nộp ban đầu.

Kiểm soát giá bán

Không chỉ siết chuyển nhượng, Hà Nội còn áp dụng cơ chế kiểm soát chặt giá bán nhà ở thương mại trong khu đô thị đa mục tiêu.

Theo Đề án, chủ đầu tư phải xây dựng phương án giá bán trên cơ sở tính đúng, tính đủ chi phí hợp pháp và lợi nhuận định mức theo quy định.

Phương án này phải được thẩm tra trước khi phê duyệt. Chủ đầu tư có thể tự tổ chức thẩm tra hoặc thuê đơn vị tư vấn đủ điều kiện năng lực thực hiện.

Sau khi phê duyệt, toàn bộ hồ sơ xác định giá bán cùng kết quả thẩm tra phải gửi Sở Xây dựng để kiểm tra và cho ý kiến bằng văn bản.

Giá bán sau đó phải được niêm yết công khai. Đồng thời, chủ đầu tư phải kê khai giá với Sở Xây dựng để đăng tải trên cổng thông tin điện tử của UBND TP Hà Nội và Sở Xây dựng.

Trong trường hợp các yếu tố hình thành giá thay đổi dẫn tới điều chỉnh giá bán, chủ đầu tư tiếp tục phải báo cáo Sở Xây dựng để được xem xét trước khi áp dụng.

Theo cơ chế mới, toàn bộ quá trình xác định giá sẽ được công khai nhằm bảo đảm minh bạch và kiểm soát lợi nhuận.

Một nội dung khác thu hút sự chú ý là việc giới hạn lợi nhuận của chủ đầu tư. Theo đó, nhà đầu tư chỉ được hưởng mức lợi nhuận tối đa bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở thương mại.

Ngoài lợi nhuận tối đa 15%, chủ đầu tư còn phải trích thêm khoảng 10% chi phí đầu tư phần nhà ở thương mại để bù đắp cho nhà ở xã hội, tái định cư và hạ tầng kỹ thuật. Khoản 10% này được hạch toán riêng và không tính vào lợi nhuận 15%.