Chuyên gia nêu 5 động lực thúc đẩy thị trường bất động sản Bắc Ninh

Tại sự kiện triển khai giai đoạn 2 dự án Hồng Hạc City sáng 27/5 ở Hà Nội, PGS. TS Trần Kim Chung - nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương - dành nhiều thời gian phân tích xu hướng mở rộng không gian đô thị Hà Nội về phía Bắc sông Hồng và tác động tới thị trường bất động sản khu vực Đông Bắc.

Theo ông, quy hoạch lấy sông Hồng làm trục phát triển đang mở ra chu kỳ mới cho khu vực phía Bắc, tương tự vai trò của Đại lộ Thăng Long với phía Tây Hà Nội khoảng 30 năm trước.

"Chúng ta đang ở trong thời điểm có một không hai", ông nói khi đề cập sự thay đổi trong quy hoạch vùng Thủ đô. Từ góc nhìn thị trường, chuyên gia cho rằng Bắc Ninh đang hội tụ 5 yếu tố có thể tạo lực đẩy cho bất động sản trong giai đoạn tới.

Đầu tiên là vị trí cửa ngõ và khả năng liên kết vùng. Bắc Ninh không chỉ hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu giãn dân của Hà Nội mà còn nằm trong khu vực dân cư các tỉnh phía Bắc vào Đông - Bắc dịch chuyển đến trong sự phát triển năng động của Đông Bắc Bộ. Địa phương này nằm trên các hành lang kinh tế lớn như Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh và Hà Nội - Bắc Ninh - Bắc Giang - Lạng Sơn, đồng thời kết nối thuận lợi với hệ thống logistics phía Bắc và thị trường Trung Quốc.

Theo ông Chung, khu vực Đông Bắc đang dần hình thành "một chùm đô thị liên tục", với các địa phương như Đông Anh, Gia Lâm, Bắc Ninh, Thuận Thành hay Phố Nối ngày càng liên kết chặt hơn về giao thông, lao động và dòng vốn đầu tư.

Động lực thứ hai đến từ làn sóng FDI. Khu vực phía Bắc đang nổi lên như điểm đến thay thế trong quá trình dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. 6 trong 10 địa phương dẫn đầu cả nước về thu hút FDI lũy kế, đến tháng 4 năm 2026, thuộc vùng Đông Bắc và đồng bằng sông Hồng, trong đó có Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Phòng hay Thái Nguyên.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô vốn mà còn ở chất lượng dòng tiền đầu tư khi nhiều tập đoàn lớn như Samsung, Canon, Foxconn, Goertek hay Amkor Technology đã hiện diện tại địa phương. "Bắc Ninh đang chuyển từ vai trò công xưởng điện tử sang tham gia sâu hơn vào chuỗi bán dẫn và đóng gói chip", ông Chung nói, dẫn chứng việc Amkor Technology tiếp tục mở rộng đầu tư tại khu công nghiệp Yên Phong 2C.

Sự phát triển của công nghiệp công nghệ cao đồng thời kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, lưu trú và dịch vụ cho chuyên gia nước ngoài cũng như lực lượng lao động kỹ thuật. Theo chuyên gia, nhu cầu nhà ở tại Bắc Ninh hiện không chỉ đến từ cư dân địa phương mà còn từ đội ngũ chuyên gia làm việc trong các khu công nghiệp và lao động dịch chuyển từ nhiều tỉnh thành phía Bắc.

Song song, hạ tầng giao thông được xem là lực đẩy thứ tư của thị trường. Loạt dự án như Vành đai 4, Vành đai 5, cao tốc Hà Nội - Bắc Giang, Hà Nội - Hải Phòng, Nội Bài - Lào Cai cùng định hướng phát triển đường sắt tốc độ cao đang mở rộng khả năng kết nối giữa Hà Nội và khu vực Đông Bắc.

Đặc biệt, hệ thống cầu vượt sông Hồng như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo hay Mễ Sở được kỳ vọng sẽ góp phần tái cấu trúc không gian đô thị và rút ngắn khoảng cách giữa nội đô với khu vực phía Bắc sông Hồng.

"Với 16 cây cầu, người dân nội đô sẽ có xu hướng dịch chuyển sang phía Bắc thay vì chỉ tập trung phía Tây như trước", ông nói, đồng thời cho rằng hạ tầng giao thông không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn tác động tới giá trị đất đai, phân bố dân cư và dòng vốn đầu tư.

Cùng với hạ tầng, xu hướng giãn dân khỏi khu vực trung tâm Hà Nội cũng đang tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản vùng ven. Theo phân tích của chuyên gia, khu vực Đông Bắc hiện đồng thời đón hai dòng dịch chuyển gồm nhóm cư dân rời nội đô khi hạ tầng hoàn thiện và nhóm lao động từ các tỉnh phía Bắc tập trung về vùng đô thị quanh Hà Nội. Trong bán kính khoảng 15-30 km từ trung tâm Thủ đô, các đô thị cửa ngõ như Bắc Ninh, Thuận Thành hay Phố Nối được dự báo sẽ hưởng lợi từ quá trình này, đặc biệt ở phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu an cư lâu dài.

Dù đánh giá cao dư địa phát triển, ông Chung cũng lưu ý khu vực sẽ đối mặt với áp lực hạ tầng đô thị, nguy cơ phát triển thiếu cân đối và cạnh tranh nguồn nhân lực chất lượng cao. Theo ông, để duy trì sức hút dài hạn, các địa phương cần phát triển đồng thời hạ tầng giao thông, dịch vụ đô thị và không gian sống cho lực lượng lao động trình độ cao. "Thị trường bất động sản khu vực này đang đứng trước cơ hội lớn trong 10-20 năm tới", ông nhận định.

Trong bối cảnh này, Phú Mỹ Hưng hợp tác Nomura Real Estate Vietnam phát triển khu đô thị Hồng Hạc City quy mô gần 198 ha tại phường Song Liễu, Bắc Ninh. Đồng hành là đối tác Nhật Bản - Nomura Real Estate Việt Nam cùng nhiều đơn vị trong lĩnh vực thiết kế, xây dựng và tài chính.

Tại sự kiện ra mắt giai đoạn 2 dự án, ông Bùi Duy Toàn, Giám đốc khối Kinh doanh và Tiếp thị Công ty TNHH Phú Mỹ Hưng cho biết, Hồng Hạc City phát triển theo định hướng đô thị "all-in-one", tích hợp hệ sinh thái giáo dục, y tế, thương mại, giải trí và không gian sinh hoạt cộng đồng.

"Chúng tôi vẫn duy trì cách tiếp cận từng áp dụng tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng trước đây, gồm phát triển đồng bộ hạ tầng, tiện ích và không gian sống theo định hướng dài hạn thay vì tập trung vào tăng trưởng ngắn hạn", ông nói tại sự kiện.

Trong giai đoạn triển khai tiếp theo, chủ đầu tư dự kiến phát triển đồng thời hệ thống tiện ích nội khu như trường học, trung tâm y tế và công viên trung tâm rộng 17,8 ha. Bên cạnh đó là khu phức hợp "Temporary Central Park" quy mô 6,2 ha với các hạng mục như hồ cảnh quan, khu trải nghiệm ngoài trời và không gian sinh hoạt cộng đồng... được triển khai trên quỹ đất sẽ phát triển tổ hợp thương mại dịch vụ phức hợp và nhà ở cao tầng trong tương lai.

Theo ông Toàn, yếu tố cốt lõi để phát triển một khu đô thị dài hạn không chỉ nằm ở giá bán hay chính sách kinh doanh mà còn ở năng lực triển khai, pháp lý minh bạch và khả năng bồi đắp giá trị theo thời gian.