Công chứng có phải "giấy thông hành" cho mọi rủi ro pháp lý sổ đỏ nhà đất?

Liên quan việc rất nhiều người dân mua nhà đất đã công chứng nhưng không sang tên được, luật sư Nguyễn Xuân Thọ, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, việc người dân thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất là điều kiện cần để đảm bảo giao dịch dân sự có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, nhiều người vẫn hiểu nhầm rằng chỉ cần công chứng xong là đương nhiên sẽ được sang tên trên sổ đỏ.

Thực tế, điều này không hoàn toàn chính xác. Có những trường hợp dù đã hoàn tất thủ tục công chứng theo đúng quy định, người mua vẫn không thể đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ) do tài sản có vướng mắc pháp lý nghiêm trọng.

Dẫn theo luật Đất đai năm 2024, để quyền sử dụng đất được chuyển nhượng hợp pháp, bên chuyển nhượng, luật sư Thọ cho rằng cần phải đáp ứng đầy đủ 5 điều kiện:

• Giấy chứng nhận hợp lệ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật
• Đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp
• Đất còn trong thời hạn sử dụng
• Đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật như: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Thế nhưng trong thực tiễn, chỉ cần vướng một trong các yếu tố trên, việc sang tên sẽ không thể thực hiện, cụ thể:

Tài sản xây dựng sai phép hoặc sai mục đích sử dụng

Theo luật sư Thọ, một tình huống thường gặp là nhà xây dựng sai phép hoặc sai mục đích sử dụng đất. Điển hình là trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất nông nghiệp nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng hoặc nhà xây sai giấy phép, vượt tầng, lấn ranh giới, chưa được hoàn công.

Trong những tình huống này, dù hợp đồng đã được công chứng thì cơ quan đăng ký đất đai vẫn có quyền từ chối thực hiện thủ tục sang tên. Người mua có thể đối mặt với rủi ro bị xử phạt hành chính, cưỡng chế tháo dỡ công trình hoặc không được công nhận quyền sở hữu đối với phần nhà trên đất. Đáng nói là nhiều người không kiểm tra hồ sơ kỹ lưỡng nên chỉ phát hiện sai phạm sau khi đã thanh toán và ký công chứng.

Tài sản đang có tranh chấp

Tình huống thứ hai, theo luật sư, không kém phần rủi ro là mua tài sản đang có tranh chấp pháp lý. Đây là trường hợp tài sản đang bị kiện tụng, khiếu nại, thường gặp trong các tranh chấp thừa kế, ranh giới đất hoặc quyền đồng sở hữu.

Theo quy định tại khoản 1 điều 45 luật Đất đai năm 2024, một trong các điều kiện bắt buộc để quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng là đất không có tranh chấp hoặc nếu có thì phải được giải quyết xong bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật.

Như vậy, chỉ cần tài sản đang là đối tượng bị khởi kiện hoặc có đơn tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm, cơ quan đăng ký đất đai hoàn toàn có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ sang tên, bất kể hợp đồng đã được công chứng hợp pháp.

ẢNH: NVCC

Tài sản bị kê biên hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Cũng theo luật sư Thọ, một rủi ro pháp lý nghiêm trọng nhưng thường bị người mua bỏ qua, là việc tài sản đang trong tình trạng bị kê biên thi hành án hoặc đang chịu sự áp dụng của biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan tiến hành tố tụng.

Trong những trường hợp này, quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đã bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng các biện pháp ngăn chặn chuyển dịch như phong tỏa, kê biên, cấm chuyển nhượng, nhằm bảo đảm nghĩa vụ thi hành án hoặc giải quyết vụ án đang diễn ra.

Theo quy định tại điều 151 luật Đất đai năm 2024, kết hợp với luật Thi hành án dân sự, các tài sản đang thuộc diện bị áp dụng các biện pháp nói trên không đủ điều kiện để thực hiện việc đăng ký sang tên, dù hợp đồng mua bán đã được công chứng hợp pháp.

Từ góc độ tư vấn pháp lý, luật sư Nguyễn Xuân Thọ cho rằng trước khi ký công chứng bất kỳ hợp đồng mua bán nhà đất nào, người mua cần thực hiện đầy đủ các bước rà soát pháp lý.

Việc kiểm tra không nên chỉ dừng lại ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà cần mở rộng đến quy hoạch, giấy phép xây dựng, tình trạng hoàn công, tình trạng tranh chấp và kê biên của tài sản. Các thông tin này có thể được tra cứu tại văn phòng đăng ký đất đai, hoặc thông qua luật sư chuyên môn.

Bên cạnh đó, người mua cũng nên yêu cầu bên bán có cam kết bằng văn bản về việc tài sản không bị tranh chấp, không bị hạn chế chuyển nhượng và ghi nhận nghĩa vụ bồi thường thiệt hại nếu việc sang tên không thực hiện được.

Trong trường hợp phát sinh tranh chấp sau khi đã công chứng và thanh toán, nếu lỗi thuộc về bên bán như cố tình che giấu thông tin thì người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu hủy hợp đồng và đòi lại tiền, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định. Ngược lại, nếu nguyên nhân đến từ sự thiếu kiểm tra của người mua, thì cần chủ động thương lượng hoặc đưa vụ việc ra tòa để được bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Tóm lại, việc mua nhà đất không chỉ là một giao dịch dân sự thông thường mà là một quá trình pháp lý đòi hỏi sự thận trọng ở mức cao. Công chứng không phải là "giấy thông hành" cho mọi rủi ro pháp lý. Để bảo vệ tài sản và quyền lợi của mình, người mua cần chủ động nắm bắt quy định pháp luật và có sự đồng hành của các chuyên gia pháp lý ngay từ đầu.