Nhà đầu tư nên kiên nhẫn chờ đợi thay vì tìm điểm bắt đáy
Trong chương trình Gõ cửa tháng mới số 3 diễn ra ngày 9/3, bà Đinh Thị Mai Anh, Trưởng phòng Phân tích Cổ phiếu SSI Research đã có những nhận định về tiềm năng và thách thức của ngành bất động sản nhà ở và khu công nghiệp trong năm 2023.
Về khó khăn của ngành bất động sản nhà ở, Trưởng phòng Phân tích Cổ phiếu SSi cho biết những doanh nghiệp đầu ngành cũng đang phải đối mặt với những vấn đề riêng bao gồm cả vấn đề liên quan đến mặt tài chính, do đó kể cả nhà đầu tư dài hạn cũng nên kiên nhẫn chờ đợi đến khi ngành bất động sản có dấu hiệu phục hồi tốt hơn hoặc có những chính sách mang tính đột phá hơn thay vì tìm điểm bắt đáy trong bối cảnh hiện tại.
"Chu kỳ thị trường bất động sản không thể tính bằng ngày, bằng tháng hay bằng quý do các vấn đề của thị trường đã kéo dài và tích tụ trong nhiều năm vừa qua", bà Mai Anh nhấn mạnh.
Định giá ngành bất động sản nhà ở. (Nguồn: SSI Research).
Về mặt định giá, từ năm 2009 đến nay, ngành bất động sản được giao dịch ở mức P/E gần 22 lần, có thời điểm tăng lên tới 26 lần giai đoạn đầu năm 2022 sau đó giảm xuống còn 14,9 lần vào cuối năm do tâm lý thị trường yếu gây ra bởi các vấn đề liên quan thắt chặt tín dụng, lãi suất tăng cho đến các cuộc điều tra liên quan phát hành trái phiếu của Tân Hoàng Minh hay Vạn Thịnh Phát.
Ngoài ra áp lực thanh toán nợ vay của các doanh nghiệp cũng gây ra tâm lý tiêu cực cho thị trường, từ đó cho đến nay mức P/E tiếp tục giảm xuống còn 14,5 lần.
Nhìn vào giai đoạn thị trường giảm năm 2011 và 2020, mức P/E của ngành đã rơi xuống 7,3 lần và 12,2 lần, do đó mức định giá hiện tại có thể có rủi ro rơi xuống thấp hơn khi các vấn đề của thị trường lên đến đỉnh điểm, như nợ của doanh nghiệp đến hạn nhiều nhất, doanh số bán hàng sụt giảm và chi phí lãi vay thực sự được phản ánh vào kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp.
Về mặt P/B của ngành, bà Mai Anh cho biết có thời điểm đạt 3,6 lần giai đoạn đầu năm 2022 sau đó giảm mạnh xuống mức thấp nhất lịch sử là 1,5 lần và được duy trì đến hiện tại. Nhìn vào P/B có thể cho rằng mức định giá là tương đối hấp dẫn để nắm giữ trong dài hạn, tuy nhiên SSI vẫn giữ quan điểm thận trọng với nhóm ngành này do những khó khăn, bất ổn có thể vẫn ở phía trước và hạn chế khả năng tăng trưởng của cổ phiếu.
Doanh nghiệp có hợp đồng nguyên tắc đã ký có thể có lợi nhuận khả quan
Nhận định tiềm năng khả quan hơn về ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2023, bà Mai Anh cho biết nhìn chung dòng vốn FDI có ảnh hưởng lớn đến nhóm ngành này, thông tin FDI trong hai tháng đầu năm nay không được "sáng sủa" khi vốn giải ngân giảm khoảng 5%.
Tuy nhiên, theo quan sát của SSI, quy mô các dự án nhỏ đi do giảm các siêu dự án liên quan bất động sản, điện khí, điện than và tăng các dự án về mặt công nghiệp phụ trợ, do đó, dù FDI có giảm nhẹ nhưng nhu cầu thuê đất khu công nghiệp không giảm theo tương ứng.
Đến thời điểm hiện tại, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tương đối tốt do Việt Nam có những ưu đãi thu hút vốn đầu tư nước ngoài tốt, về dài hạn còn được hưởng lợi từ việc tranh chấp giữa các nước lớn. Ngoài ra, chưa kể tới nhu cầu của các doanh nghiệp trong nước với xu hướng chuyển từ các khu đô thị có chi phí đắt đỏ sang các khu công nghiệp có chi phí hợp lý hơn.
Giá cho thuê đất khu công nghiệp theo quốc gia. (Nguồn: SSI Research).
"Việt Nam vẫn đang là quốc gia thu hút các dự án sản xuất lớn như Lego vốn đăng ký 1 tỷ USD; LG đăng ký bổ sung 4 tỷ USD; và gần đây nhất là Foxconn và Goertek, những nhà cung cấp chính của Apple cũng đăng ký mở rộng thêm.
Nhìn chung, so sánh với các nước trong khu vực như Indonesia, Malaysia, Thái Lan, Ấn Độ,… Việt Nam vẫn có một số ưu thế cạnh tranh nhất định như tỷ giá, ưu đãi về thuế, giá cho thuê khu công nghiệp", bà Mai Anh nhấn mạnh.
