Ngày 26/5/2025, Bộ Tài chính công bố lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất.
Trong đó, vấn đề gây tranh cãi nhất là dự thảo vẫn giữ nguyên quy định các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024), nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp.
Cho ý kiến về quy định tiền sử dụng đất bổ sung, ông Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng quy định này chưa thật sự phù hợp với thực tế và gây khó khăn cho doanh nghiệp. Do vậy, Bộ Tài chính cần điều chỉnh việc thu bổ sung tiền sử dụng đất đúng đối tượng.
“Tôi cho rằng cần điều chỉnh theo hướng quy định doanh nghiệp chỉ phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất khi đó là lỗi của doanh nghiệp, còn nếu là khách quan hoặc chưa xác định rõ nguyên nhân thì doanh nghiệp không phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung”, ông Lực nhấn mạnh.
Đồng tình với quan điểm trên, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhấn mạnh quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung là chưa thật thỏa đáng đối với các doanh nghiệp, nhất là trong trường hợp doanh nghiệp “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư. Bởi các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại không có lỗi trong việc cơ quan nhà nước chưa ban hành quyết định giá đất, phương án giá đất chưa được trình lên UBND cấp có thẩm quyền.
Bàn về vấn đề này, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc điều hành Công ty Luật ANVI cho rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý. Nhà nước không thể cho không hay bán rẻ, nhưng cũng không nên định giá quá cao và tận thu, mà cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai, sản xuất, kinh doanh.
Theo Luật sư Trương Thanh Đức, nếu chậm định giá đất không xuất phát từ doanh nghiệp nên việc truy thu bổ sung 5,4% mỗi năm là không hợp lý. Doanh nghiệp không quyết định được thời gian định giá đất, nên việc thu bổ sung tiền sử dụng đất là chưa đúng. Nhà nước cần điều phối hợp lý thay vì tận thu làm tăng chi phí, đẩy giá bất động sản lên cao.
“Hiện nay, Chính phủ đang kêu gọi giảm giá nhà để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất vô hình chung làm tăng chi phí, đẩy giá thành bất động sản tăng cao. Điều này đang đi ngược chủ trương hỗ trợ doanh nghiệp, như giảm thuế, miễn tiền thuê đất theo các nghị quyết hiện hành”, ông Đức nhấn mạnh.
Đồng tình với quan điểm trên, Bà Nguyễn Thanh Lịch – Chủ tịch HĐTV Công ty Định giá VNG Value cũng cho rằng việc quy định đánh đồng tất cả các trường hợp để nộp bổ sung tiền sử dụng đất là không phù hợp. Nếu doanh nghiệp vi phạm hoặc chậm nộp thuế sau khi có thông báo thì truy thu là hợp lý, nhưng nếu chậm trễ do cơ quan nhà nước, việc áp mức 5,4% mỗi năm là chưa công bằng.
Cũng theo bà Lịch, quy trình giao đất trước đây không đấu giá, nhà nước gom đất, giao cho doanh nghiệp, rồi mới tính tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp chỉ thực hiện nghĩa vụ khi có thông báo thuế, không thể tự ý nộp. Việc truy thu bổ sung vì chậm trễ của cơ quan nhà nước vô tình gây thiệt hại kép cho doanh nghiệp, ảnh hưởng kế hoạch kinh doanh và nguồn vốn. Vì vậy, dự thảo này cần sửa đổi để đảm bảo công bằng và hỗ trợ doanh nghiệp phát triển.
Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp việc chậm xác định giá đất không phải xuất phát từ doanh nghiệp mà do chậm trễ của cơ quan nhà nước. Khi cơ quan nhà nước có quyết định giao đất cho cá nhân/doanh nghiệp thì đây mới chỉ là bước đầu tiên giao quyền cho người sử dụng đất và chưa phát sinh đầy đủ quyền lợi cho người được giao đất.
Sau đó, cơ quan nhà nước phải tính toán xác định giá đất, số tiền thuế/tiền thuê đất, và khi chưa nộp tiền sử dụng đất thì người được giao đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chưa thể thực hiện đầy đủ mọi quyền lợi như xây dựng, cầm cố, thế chấp, ký quỹ, ký cược…
Trong những trường hợp này, việc cá nhân hoặc doanh nghiệp vẫn phải chịu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ở mức 5,4% là chưa hợp lý. Có những trường hợp thực tế, đất đã giao cho chủ đầu tư nhưng nhiều năm sau dự án vẫn nằm trên giấy, chưa xác định giá đất và số tiền mà người được giao đất phải nộp, thì bản thân doanh nghiệp cũng bị mất cơ hội, không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Không những vậy, việc một dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí hàng chục năm mới được tính tiền sử dụng đất còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.
Đặc biệt, đối với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đối mặt với thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính ban đầu, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Dẫn chứng là trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao.
