TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. (Ảnh: Dân trí).
Khoảng 70% vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản là liên quan tới pháp lý - đây là thông tin được nhắc đến nhiều trong thời gian vừa qua. Vấn đề này đang được Bộ Xây dựng và các địa phương tháo gỡ.
Chia sẻ tại Tọa đàm "Gỡ nút thắt pháp lý cho bất động sản: Từ chính sách đến thực tiễn" diễn ra mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, khâu hoàn thiện hồ sơ, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản có liên quan đến các luật, mà các luật lại có nhiều mâu thuẫn.
"Do mâu thuẫn với nhau, dẫn đến chuyện nếu làm đúng quy định của luật này thì sai quy định của luật khác, các cơ quan thanh tra, kiểm tra khi rà soát thì họ phát hiện những sai phạm, rồi xử lý. Những người có trách nhiệm, đặc biệt là chính quyền địa phương liên đới, họ thấy rằng như vậy là sai và bị xử thì thôi không làm nữa.
Những điều đó dẫn đến câu chuyện là họ dừng lại hết, không làm nữa. Đấy là nguyên nhân làm cho hàng nghìn dự án đang phải nằm chờ, chờ sự điều chỉnh, chờ các tháo gỡ, chờ những quy định mới, chờ luật mới", vị này nói.
Chuyên gia cho rằng, có rất nhiều điểm nghẽn cho các dự án bất động sản trên cả nước hiện nay. Hầu hết trong các công đoạn của quá trình chuẩn bị đầu tư đều có những vấn đề, từ việc đền bù giải phóng mặt bằng, quy hoạch, giao đất, đến phương pháp lựa chọn chủ đầu tư và đặc biệt nhất là phương pháp tính giá đất, đền bù, nộp tiền sử dụng đất,... Khi thực thi dự án cũng bộc lộ nhiều vấn đề từ cấp phép xây dựng, hoạt động kinh doanh, giao dịch,…
Do đó, Chính phủ, trung ương quyết định sửa các luật là điều tất yếu, vì các luật đang mâu thuẫn. Trong đó, luật đất đai là căn bản nhất, là gốc của các luật khác, phải chỉnh trước tiên. Sau đó, các luật tiếp theo như luật đầu tư, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, luật quy hoạch cũng phải được xử lý đồng bộ.
Tuy nhiên, theo vị này, để đồng bộ thì không phải ngày một ngày hai mà xử lý ổn thỏa được. Hiện nay đang vướng nhiều nhất vẫn là lựa chọn việc giao đất, chấp nhận chủ trương đầu tư, tính giá đất. Có nhiều dựa án đã xong hệ thống hạ tầng và bán hàng. Họ đã bán khi họ hoàn thiện xong hợp đồng, nhưng người mua có thể sẽ phải chờ để nhận được sổ đỏ, bởi dự án bị vướng về việc phê duyệt giá đất, chủ đầu tư chưa thể thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Nhiều doanh nghiệp đầu tư vốn rất lớn mà bây giờ phải nằm lại đó chờ, không được giao dịch nữa, không được hoạt động nữa vì quy định của luật.
"Chúng tôi cho rằng các khó khăn này đến cuối năm 2023 mà không được giải quyết thì khoảng 50% doanh nghiệp bất động sản trên cả nước sẽ rơi vào tình trạng "hôn mê", không thể hồi phục được nữa và đây là vấn đề cực kỳ nguy hiểm", ông Đính nhấn mạnh.
Phải giải phóng cho hàng nghìn dự án đang gặp vấn đề
Chủ tịch VNREA cho rằng, về dài hạn, việc sửa các luật là cần thiết và các luật này hiện nay cũng đang được các ban soạn thảo, các bộ ngành xây dựng. Nhưng quá trình này cần diễn ra nhanh hơn, rút ngắn hơn, đặc biệt là đối với luật đất đai. Vì đây là luật liên quan đến hầu hết các luật khác, là luật gốc để xử lý các vấn đề trong quá trình phát triển bất động sản.
Các dự án bất động sản đã được phân nhóm nhưng cần có giải pháp đối với từng vấn đề cụ thể. Theo vị này, với những dự án đã xong, đã hoàn thành thì phải tập trung ngay vào những dự án này, quyết liệt tháo gỡ. Bởi vì dự án đã xong thì tức là sự đầu tư vào đây cực kỳ lớn rồi và đang bị đọng lại, trong khi thị trường lại đang cần có hàng hóa để mua bán giao dịch.
Nhóm các dự án đang vướng mắc và chủ đầu tư bị đuối về năng lực, Nhà nước có thể tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư, kết nối đầu tư, kết nối các quỹ đầu tư,… để họ có thể kêu gọi đầu tư, kêu gọi được thêm nguồn vốn.
Còn với những dự án vướng rất nhiều pháp lý, chưa được triển khai nhiều và năng lực chủ đầu tư quá yếu thì Nhà nước nên vào cuộc. Chẳng hạn, Nhà nước mua các dự án này, thanh toán cho doanh nghiệp để họ thoát khỏi khó khăn, thoát ra khỏi sự hụt hơi mà có thể dẫn đến "đột tử".
Nhà nước sẽ dừng dự án này, đây là dự án công, sẽ áp dụng các quy định để xử lý các điểm nghẽn trong dự án này. Sau khi đầy đủ pháp lý và có đất sạch sẽ mang ra đấu giá, lúc đó sẽ có các quỹ, các nhà đầu tư đủ năng lực tham gia đấu giá để nhận dự án về phát triển. Tức là sẽ lựa chọn được đối tượng phù hợp để tiếp tục thúc đẩy dự án đó.
"Vấn đề quan trọng là làm thế nào để giải phóng hàng nghìn dự án đang bị đắp chiếu nằm đợi trên cả nước trong giai đoạn hiện nay", ông Đính nhấn mạnh.
