Điểm lưu ý của bất động sản 2023
Trong một báo cáo mới đây được công bố, ông Nguyễn Minh Tuấn - Ceo AFA Capital, Chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, đặt trong bối cảnh nền kinh tế thế giới đang đi vào chu kỳ suy thoái do tác động kép của cuộc chiến tiếp tục leo thang tại Nga - Ukraina và chính sách thắt chặt tiền tệ, tăng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) để kiểm soát lạm phát thì nền kinh tế Việt Nam cũng sẽ chịu ảnh hưởng chung và ngành bất động sản sẽ có một số điểm cần lưu ý.
Thứ nhất, nhà nước sẽ vẫn tiếp tục duy trì động thái siết chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng bất động sản.
Thứ hai, nguồn vốn FDI tiếp tục bị ảnh hưởng bởi lãi suất USD cao và tỷ giá USD/VND nên khó tăng trưởng.
Thứ ba, lạm phát tăng cao trên toàn cầu, nguồn nhiên vật liệu, chi phí xây dựng tiếp tục leo thang và lạm phát tại Việt Nam có xu hướng tăng.
Một vấn đề lớn của ngành bất động sản đó là tình trạng lệch pha cung – cầu ngày càng trầm trọng. Giá bán sơ cấp liên tục tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực. Theo một số thống kê, giá bán bất động sản ở một số khu vực và phân khúc nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần khả năng chi trả của người dân và con số này được dự đoán vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Giải pháp nào cho thị trường?
Trước vấn đề này, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia cho rằng, cần giải quyết tình trạng giá bất động sản ở mức quá cao.
“Muốn vậy, cần khẩn trương lập quy hoạch và chiến lược phát triển thị trường bất động sản gắn với nhu cầu của người dân để làm căn cứ cấp phép và phê duyệt các dự án mới”, ông Nghĩa nói.
Bên cạnh đó, theo ông Nghĩa, vấn đề hệ trọng hiện nay là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Thời gian qua, lãi suất của Việt Nam xếp vào hàng cao nhất thế giới (lãi suất huy động cao nhất hiện nay khoảng 9,5%, lãi suất cho vay khoảng 13-14%, trong khi lạm phát chỉ khoảng 3%). Vậy làm thế nào để giảm được lãi suất?
“Giải pháp đầu tiên là cần tăng cung thanh khoản tín dụng cho doanh nghiệp, thị trường và nền kinh tế. Giải pháp thứ hai là chọn lọc hơn nữa việc huy động đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Như Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) hay Nhật Bản không chủ trương khuyến khích huy động đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Hàm ý là giúp doanh nghiệp Việt Nam vay tiền của nước ngoài chứ không huy động đầu tư trực tiếp”, ông Nghĩa nêu giải pháp.
Theo chuyên gia, nhu cầu vay lớn và dài hạn cần dựa vào nguồn vốn nước ngoài. Nguồn vốn vào thị trường bất động sản phải hướng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở xuống. Nếu không giải quyết được nhu cầu cho đại bộ phận người dân thông qua thị trường bất động sản thì nền kinh tế có thể rơi vào tình trạng đình đốn dài hạn.
Ví dụ như tại Nhật Bản, chỉ một cuộc khủng hoảng bất động sản năm 1990 đã khiến giá bất động sản tăng khoảng 10 lần. Và từ thời điểm đó, GDP của Nhật Bản tăng trưởng 0%. Vì người dân Nhật Bản tiết kiệm, tằn tiện nên không dám đầu tư, từ đó kinh tế không phát triển. Nền kinh tế đình trệ và phòng hộ là thất bại có tầm thế kỷ đối với Nhật Bản.
Tóm lại, theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện với những nguy cơ bất ổn từ yếu tố pháp lý, yếu tố tài chính, yếu tố tâm lý cho đến những vấn đề bất cập trong công tác điều hành chính sách tài chính – tiền tệ cộng thêm những diễn biến phức tạp của kinh tế thế giới. Bối cảnh đó đòi hỏi những quyết sách “lạ mà quen”, đảm bảo tính chuẩn xác, khẩn cấp và dứt khoát.
Còn theo góc nhìn của ông Nguyễn Minh Tuấn, năm 2023 sẽ là năm thị trường bất động sản tái cơ cấu mạnh mẽ theo xu hướng giảm các sản phẩm, dự án mang tính chất đầu cơ và tăng cường các sản phẩm phục vụ nhu cầu nhà ở bởi nhu cầu vẫn luôn lớn ở một quốc gia đang phát triển như Việt Nam.
"Ở góc độ chính phủ, chúng ta có thể tham khảo nhóm giải pháp của chính phủ Trung Quốc từ giải quyết khủng hoảng thanh khoản mà các công ty phát triển bất động sản phải đối mặt, cho đến nới lỏng yêu cầu thanh toán đối với người mua nhà trả góp nhằm làm các sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu tiêu dùng của người dân được phát triển bền vững, từ đó ổn định được thị trường bất động sản để có thể ổn định kinh tế vĩ mô”, ông Tuấn chia sẻ.
