Tránh sập bẫy tâm lý mua căn hộ "lâu dài" giá cao
|
Ngày 28/7, Trung ương ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Trong đó nêu định hướng, giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; đối với chung cư xây dựng mới, sẽ quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn. |
Ngay sau khi Nghị quyết 21 được ban hành, trên nhiều diễn đàn và mạng xã hội về bất động sản xuất hiện nhiều bài đăng, bình luận cho rằng chung cư xây mới sẽ chỉ còn được cấp "sổ có thời hạn".
Thậm chí, không ít môi giới đã tận dụng thông tin này để tạo tâm lý khan hiếm, chiêu trò bơm thổi để tạo tâm lý FOMO nhằm “thoát hàng”, với thông điệp hãy mua chung cư ngay bởi sau khi sửa Luật thì các chung cư mới sẽ chỉ được cấp sổ có thời hạn.
Trao đổi với PV báo Tiền Phong, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Hà Nội), Nghị quyết 21 về cơ bản vẫn giữ nguyên chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại, trong đó có nhà chung cư, chỉ đưa một số nội dung từ luật lên Nghị quyết để thiết lập căn cứ chính trị vững chắc, khi làm luật sửa đổi sẽ không phải "nâng lên đặt xuống".
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Hà Nội) cảnh báo, người dân nên cảnh giác, thận trọng để tránh mắc bẫy tâm lý của giới đầu cơ, "cò" bất động sản mà mua vội căn hộ với giá đắt do lo ngại mua nhanh kẻo hết "chung cư sở hữu lâu dài".
Theo luật sư Đỉnh, chủ sở hữu căn hộ vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và quyền sở hữu công trình không tự động chấm dứt khi hết niên hạn thiết kế. Thời hạn sử dụng công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế chỉ là căn cứ để đánh giá an toàn của tòa nhà.
Nếu hết niên hạn nhưng công trình vẫn bảo đảm chất lượng sau kiểm định thì vẫn tiếp tục được sử dụng, không có chuyện cưỡng chế phá dỡ hay người dân phải đóng thêm tiền chỉ vì hết thời hạn ghi trong hồ sơ thiết kế.
Theo luật sư Đỉnh, điểm thay đổi đáng chú ý của Nghị quyết 21 không nằm ở việc giới hạn quyền sở hữu mà là việc đã đặt quyền của chủ sở hữu nhà chung cư bên cạnh nghĩa vụ.
Ông Đỉnh cho rằng, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong Luật Nhà ở hiện nay được thiết kế mang nặng tính “bao cấp”, quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu như: Nhà nước phải bố trí vốn ngân sách để kiểm định chất lượng nhà chung cư; một số trường hợp phải xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn đầu tư công;…
"Để thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư thì Luật Nhà ở cần coi đó là trách nhiệm của các chủ sở hữu trên nguyên tắc ‘ai được hưởng quyền, người đó chịu nghĩa vụ’. Sự hỗ trợ của Nhà nước chỉ nên dừng lại ở các gói vay ưu đãi hay việc đấu nối hạ tầng", luật sư Đỉnh nói.
Cũng theo ông Đỉnh, Nghị quyết 21 định hướng chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư - tức là đã quàng trách nhiệm đóng góp về tài chính với chủ sở hữu. Như vậy, Luật Nhà ở sửa đổi phải làm rõ là nếu xây dựng lại chung cư thì người dân phải tự bỏ tiền. Tư duy bao cấp sẽ chấm dứt.
Từ những phân tích trên, ông Đỉnh cho rằng chính sách đất đai đối với các dự án nhà ở, gồm nhà chung cư, cơ bản sẽ không thay đổi so với quy định hiện hành. Do đó, người dân cần cảnh giác, thận trọng để tránh mắc bẫy tâm lý của giới đầu cơ, "cò" bất động sản mà mua căn hộ vội với giá đắt do lo ngại "mua nhanh kẻo hết chung cư sở hữu lâu dài".
Khó xảy ra "sốt giá" với căn hộ sở hữu lâu dài
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá, khả năng xảy ra "sốt giá" đối với các căn hộ sở hữu lâu dài là không lớn.
Theo bà Miền, hiện nay mặt bằng giá chung cư tại nhiều đô thị lớn đã ở mức rất cao, vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân. Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức cao, khiến sức mua trên thị trường chưa thực sự phục hồi.
Theo chuyên gia, rất khó xuất hiện tình trạng "sốt giá" căn hộ lâu dài chỉ vì quy định về thời hạn sử dụng chung cư. Ảnh: Phan Thiên.
"Hai yếu tố này đang tác động trực tiếp đến thanh khoản của thị trường. Vì vậy, rất khó xuất hiện tình trạng 'sốt giá' chỉ vì quy định về thời hạn sử dụng chung cư", bà Miền nhận định.
Theo vị chuyên gia, việc người dân có tâm lý lo lắng khi tiếp cận một chính sách mới là điều bình thường. Tuy nhiên, khi hiểu đúng bản chất của quy định thì những băn khoăn này sẽ dần được giải tỏa. Nhất là trong bối cảnh hiện tại người mua bất động sản cũng ngày càng có sự am hiểu cao hơn, không dễ bị "dẫn dắt".
Theo bà Miền, xu hướng hiện nay, người mua có sự cẩn trọng hơn, mọi quyết định cũng dựa trên sự phân tích rõ ràng trên cơ sở nguồn thông tin, dữ liệu chính xác. Kể cả khi có cơ chế, chính sách mới cũng cần có thời gian/ lộ trình, nên không dễ "tạo sóng" như những giai đoạn trước.
Theo các chuyên gia, thay vì lo ngại nguy cơ căn hộ sở hữu lâu dài tăng giá, điều thị trường cần là một khung pháp lý rõ ràng về quyền lợi của người mua khi công trình hết niên hạn sử dụng. Khi các quy định được hoàn thiện và truyền thông đầy đủ, giá trị của mỗi loại hình căn hộ sẽ được thị trường định giá dựa trên thời hạn sở hữu, chất lượng công trình và nhu cầu thực, thay vì chỉ dựa vào yếu tố tâm lý.
