Chung cư nội đô đồng loạt hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng
Sau nhiều năm leo thang, thị trường chung cư thứ cấp Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh.
Khảo sát của Dân Việt tại nhiều dự án quanh khu vực đường vành đai 3 cho thấy giá chào bán đã giảm cao nhất gần 10% so với đỉnh giá cuối năm 2025 và đầu năm 2026.
Các căn hộ diện tích từ 78 - 102 m2 tại Gold Season hiện được rao bán phổ biến 9,8 - 11 tỷ đồng, giảm khoảng 1,1% so với đỉnh tháng 5/2026.
Tại Thống Nhất Complex 82 Nguyễn Tuân, các căn hộ diện tích từ 105 - 112 m2 được rao bán từ 9,7 - 10 tỷ đồng, giảm khoảng 8,3%; Rivera Park giảm gần 10%; Hapulico Complex giảm gần 6%; The Legend giảm khoảng 4%; BRG 25 Lê Văn Lương và The Light Tố Hữu đồng loạt giảm từ 3 - 4%...
Nhiều chung cư dọc Vành đai 3 đã giảm từ 3 - 10% so với đỉnh giá đầu năm 2026, song mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao.
Theo anh Đoàn Quân, môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, đà giảm giá đang diễn ra trên diện rộng ở phân khúc chung cư thứ cấp, chủ yếu do nguồn cung tăng mạnh, người mua có nhiều lựa chọn hơn, buộc người bán phải hạ giá để cạnh tranh.
Theo báo cáo của DXS-FERI, trong nửa đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến đã tăng lên 12 - 14%/năm. Tại một số ngân hàng, lãi suất thả nổi có thời điểm lên tới 16,5%/năm, cao gấp hơn hai lần so với mức 6,5 - 7% của cùng kỳ năm trước.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, mặt bằng lãi suất tăng cao đang góp phần đưa thị trường trở về trạng thái cân bằng hơn sau giai đoạn tăng nóng. Tuy nhiên, theo ông Hiếu, việc giá bất động sản hạ nhiệt còn xuất phát từ áp lực tài chính của một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn.
"Những nhà đầu tư vay vốn với tỷ lệ cao đang chịu tác động rõ nhất khi lãi suất tăng, trong khi thanh khoản thị trường suy giảm. Chi phí lãi vay ngày càng lớn khiến nhiều người không thể tiếp tục "gồng" dòng tiền, buộc phải giảm giá bán để nhanh chóng thu hồi vốn", ông Hiếu nhận định.
Lãi suất bất động sản tăng mạnh đang tạo áp lực lên nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, buộc nhiều người phải hạ giá bán để thu hồi vốn. Ảnh: Anh Văn
Giá chung cư đã tiệm cận biệt thự, liền kề vùng ven
Sau nhiều năm tăng giá, mặt bằng giá của nhiều chung cư cao cấp khu vực Vành đai 3 hiện đã tiệm cận, thậm chí ngang bằng nhiều sản phẩm thấp tầng tại các khu đô thị vùng ven Hà Nội.
Khảo sát của Dân Việt cho thấy, tại Khu đô thị Cienco 5 các căn liền kề và biệt thự diện tích 62 - 75 m2 đang được chào bán khoảng 11 - 12,5 tỷ đồng/căn. Được biết dự án này Công ty CP Phát triển Địa ốc Cienco 5 làm chủ đầu tư và Tập đoàn Mường Thanh là đơn vị chi phối.
Tại Khu đô thị Him Lam Thường Tín (Công ty CP Đầu tư Phát triển Bất động sản Kim Cương là chủ đầu tư), biệt thự và liền kề diện tích 65 - 81 m2 được rao bán trong khoảng 11,9 - 14 tỷ đồng/căn.
Trong khi đó, một số dự án thấp tầng do các chủ đầu tư lớn phát triển tại khu vực Đan Phượng, với diện tích khoảng 104 - 120 m2 có giá dao động 15 - 16,2 tỷ đồng/căn.
Mức giá này không còn quá chênh lệch so với nhiều căn hộ cao cấp tại Thanh Xuân, Cầu Giấy hay khu vực dọc Vành đai 3.
Biệt thự tại khu đô thị Him Lam Thường Tín đang được rao bán từ 160 - 230 triệu đồng/m2.
Biệt thự tại khu đô thị Cienco 5 đang được rao bán từ 154 - 212 triệu đồng/m2.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, khi giá căn hộ cao cấp khu vực nội đô đã tiệm cận, thậm chí ngang bằng biệt thự, liền kề tại các đô thị vệ tinh, người mua ở thực cần thay đổi góc nhìn thay vì chỉ tập trung vào khu vực trung tâm.
"Nếu cùng một số tiền, người mua có thể sở hữu một căn nhà đất tại khu vực vùng ven, nơi hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, thì đó là phương án rất đáng cân nhắc. Xu hướng phát triển của Hà Nội hiện nay là mở rộng không gian đô thị, đầu tư mạnh vào các tuyến vành đai, cao tốc và giao thông công cộng, vì vậy khoảng cách địa lý không còn là rào cản quá lớn như trước", ông Hiếu nhận định.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, khoảng cách về giá giữa căn hộ cao cấp nội đô và nhà thấp tầng vùng ven đang thu hẹp nhanh, trong khi lợi thế của các đô thị vệ tinh ngày càng rõ nét.
Theo ông Đính, ngoài việc sở hữu nhà gắn liền với đất, người mua còn được hưởng môi trường sống thông thoáng, mật độ dân cư thấp, quỹ cây xanh lớn hơn và hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Đặc biệt, nhiều khu đô thị nằm trên các trục giao thông huyết mạch nên vừa đáp ứng nhu cầu an cư, vừa có thể khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.
"Nếu không bắt buộc phải sống ở khu vực trung tâm, người mua nên mạnh dạn mở rộng phạm vi tìm kiếm. Với số tiền khoảng 10 - 16 tỷ đồng, thay vì mua một căn hộ cao cấp, họ hoàn toàn có thể sở hữu nhà liền kề hoặc biệt thự tại các đô thị vệ tinh. Đây không chỉ là lựa chọn về không gian sống mà còn là bài toán tích lũy tài sản dài hạn", ông Đính nhận định.
