Theo Nghị quyết 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, Chính phủ giao Bộ Xây dựng cụ thể hóa quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Điểm đáng chú ý là chính sách không chỉ dừng ở việc xác định một công trình được sử dụng trong bao lâu. Cơ quan soạn thảo còn được yêu cầu làm rõ phương án xử lý khi nhà chung cư hết thời hạn, đồng thời quy định quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu.
Trong đó, cần tính đến quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và trách nhiệm đóng góp tài chính của chủ sở hữu cho công trình mới.
Như vậy, bài toán niên hạn thực chất gắn với cả vòng đời của tài sản. Người mua không chỉ quan tâm căn hộ được sử dụng bao lâu mà còn phải tính đến điều gì xảy ra sau khi công trình hết thời hạn.
Căn hộ có thể được nhìn dưới một “vòng đời” mới
Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), chung cư tiếp tục giữ vai trò quan trọng trên thị trường bất động sản.
Tại các đô thị lớn, quá trình đô thị hóa diễn ra cùng với tình trạng quỹ đất tại những khu vực có hạ tầng tốt ngày càng hạn chế. Trong bối cảnh đó, mô hình nhà ở cao tầng cho phép sử dụng đất hiệu quả và đáp ứng mật độ dân cư lớn.
Thời hạn sử dụng chung cư được đề xuất gắn với niên hạn xây dựng công trình, đặt ra yêu cầu mới trong quản lý vòng đời nhà ở. Ảnh: Anh Văn
Chính vì vậy, bất kỳ thay đổi nào trong chính sách quản lý chung cư đều có thể ảnh hưởng tới nhiều nhóm trên thị trường, từ người mua nhà, chủ đầu tư, ngân hàng cho tới các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan.
VARS IRE cho rằng, nếu cơ chế kiểm định và tái thiết được chuẩn bị đầy đủ, việc quản lý vòng đời chung cư có thể tạo ra nguồn cung mới ngay tại những khu vực đô thị đã hình thành.
Thay vì chờ các khu nhà cũ xuống cấp rồi mới xử lý, cơ chế tái thiết rõ ràng có thể giúp quá trình xây dựng lại được chủ động hơn. Đây là điểm đặc biệt quan trọng tại các thành phố lớn, nơi việc tìm kiếm quỹ đất mới để phát triển dự án ngày càng khó.
Nguồn cung được bổ sung từ quá trình tái thiết, nếu được triển khai hiệu quả, cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng thiếu hàng tại những khu vực nhu cầu ở thực cao.
Nếu niên hạn công trình được quy định cụ thể, tuổi đời và thời gian sử dụng còn lại của một tòa nhà có thể trở thành một trong những yếu tố được đưa vào quá trình xem xét giá trị tài sản.
Hai căn hộ có diện tích tương đương, cùng nằm trong một khu vực nhưng khác nhau đáng kể về tuổi công trình có thể được nhìn nhận khác nhau nếu quyền và nghĩa vụ sau khi hết niên hạn được quy định cụ thể.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa mọi căn hộ đều tự động mất giá chỉ vì có quy định về thời hạn sử dụng.
Khi “tuổi” công trình trở thành yếu tố pháp lý rõ ràng, giá trị và cách định giá căn hộ có thể thay đổi. Ảnh: Anh Văn
VARS IRE nhận định, tác động dài hạn còn phụ thuộc vào việc cơ chế kiểm định, cải tạo, xây dựng lại và bảo đảm quyền của chủ sở hữu được thiết kế và thực thi như thế nào.
Nếu quá trình tái thiết được tổ chức minh bạch, vòng đời của tài sản có thể trở nên dễ dự đoán hơn. Khi đó, niên hạn công trình không nhất thiết đồng nghĩa với việc giá trị căn hộ bị suy giảm.
Ngược lại, nếu quyền lợi của chủ sở hữu, phương án xử lý tài sản và nghĩa vụ tài chính sau khi công trình hết niên hạn chưa được làm rõ, tâm lý người mua có thể chịu tác động.
Đây cũng là yếu tố có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của doanh nghiệp và việc đánh giá tài sản để cấp tín dụng của ngân hàng.
Chung cư sở hữu lâu dài có thể được chú ý hơn
Ở góc độ thị trường, Công ty CP Chứng khoán MB (MBS) cho rằng trong ngắn hạn, nhu cầu đối với những căn hộ có thời hạn sở hữu lâu dài có thể tăng khi người mua chuẩn bị cho khả năng thay đổi chính sách.
Tuy nhiên, MBS đánh giá mức độ dịch chuyển có thể bị hạn chế bởi tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và mặt bằng lãi suất.
Về dài hạn, theo MBS, việc xuất hiện rõ hơn yếu tố niên hạn có thể khiến những sản phẩm chung cư có thời hạn sử dụng nhất định kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư.
