Sau nhiều năm ưu tiên xử lý nghĩa vụ tài chính, Novaland đang tính phương án huy động thêm nguồn lực từ chính các cổ đông hiện hữu. Doanh nghiệp dự kiến phát hành khoảng 801 triệu cổ phiếu với tỷ lệ quyền mua 3:1, giá 10.000 đồng mỗi cổ phiếu. Nếu đợt chào bán hoàn tất, số tiền thu về có thể đạt khoảng 8.000 tỷ đồng.
Mức giá phát hành thấp hơn khoảng 18% so với thị giá được đề cập trong phương án. Novaland cho biết nguồn tiền huy động sẽ được sử dụng để xử lý các khoản nợ, nghĩa vụ tài chính và công nợ quá hạn tại công ty cũng như các đơn vị thành viên. Một phần vốn sẽ được đưa vào các công ty con dưới hình thức góp vốn.
Đáng chú ý, đây là lần đầu Novaland quay lại kênh huy động vốn từ cổ đông hiện hữu kể từ đợt phát hành năm 2021. Hai kế hoạch tương tự từng được doanh nghiệp đưa ra trong năm 2023 và 2024 nhưng sau đó không được thực hiện.
Bài toán nợ vẫn là trọng tâm
Áp lực tài chính của Novaland trở nên rõ nét từ đầu năm 2023. Khi đó, doanh nghiệp đề nghị kéo dài thời gian thanh toán khoản gốc của một lô trái phiếu trị giá 1.000 tỷ đồng, được phát hành vào tháng 8/2021 và đến hạn vào tháng 2/2023.
Sau đó, Novaland nhiều lần đàm phán với các trái chủ về việc điều chỉnh lịch trả nợ. Các giải pháp được đưa ra gồm kéo dài thời hạn thanh toán, thay đổi điều kiện trái phiếu và sử dụng bất động sản hoặc cổ phiếu để thực hiện nghĩa vụ.
Một trong những khoản nợ đáng chú ý là lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế có giá trị trên 300 triệu USD, phát hành năm 2021 và niêm yết tại Singapore. Điều khoản của lô trái phiếu này đã được điều chỉnh nhiều lần. Riêng giá chuyển đổi trong năm 2024 được giảm đáng kể so với mức ban đầu 135.800 đồng/cổ phiếu, xuống còn 36.000 đồng/cổ phiếu.
Lô trái phiếu quốc tế của Novaland. Ảnh chụp màn hình: Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội
Đến năm 2026, các chủ sở hữu lượng trái phiếu quốc tế trị giá 262,2 triệu USD, tương đương trên 85% giá trị đang lưu hành, đã thông qua một số thay đổi trong hợp đồng cùng các miễn trừ liên quan đến nghĩa vụ thanh toán. Thời hạn khoản trái phiếu cũng được kéo dài thêm một năm, đến 2028.
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Novaland đồng thời trình và được thông qua nhiều phương án tăng vốn. Ngoài kế hoạch chào bán hơn 800 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, doanh nghiệp còn dự kiến phát hành 112 triệu cổ phiếu theo chương trình ESOP và tối đa gần 168 triệu cổ phiếu thưởng.
Lợi nhuận cải thiện nhưng tiền từ kinh doanh vẫn âm
Bức tranh lợi nhuận của Novaland đã có sự thay đổi đáng kể. Sau khoản lỗ 4.394 tỷ đồng trong năm 2024, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế 1.861 tỷ đồng năm 2025. Sáu tháng đầu năm 2026, con số này đạt tiếp 1.772 tỷ đồng.
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong nửa đầu năm đạt 4.793 tỷ đồng, tăng gần 40% so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, khả năng chuyển lợi nhuận thành dòng tiền vẫn là vấn đề cần lưu ý. Trong 6 tháng đầu năm, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Novaland âm hơn 3.600 tỷ đồng.
Bên cạnh hoạt động bất động sản, kết quả kinh doanh kỳ này còn chịu ảnh hưởng đáng kể từ hoạt động tài chính. Novaland ghi nhận khoảng 2.557 tỷ đồng doanh thu tài chính, trong đó gần 1.400 tỷ đồng đến từ lãi cho vay và các hợp đồng hợp tác đầu tư. Phần còn lại chủ yếu liên quan đến lợi nhuận từ chuyển nhượng công ty con và thu hồi đầu tư.
Tình hình nợ vay/vốn chủ sở hữu của NVL giai đoạn 2021 - 2025. Biểu đồ: FireAnt
Giao dịch liên quan đến Công ty TNHH Ngôi nhà Mega, gồm việc bổ sung vốn rồi chuyển nhượng, cũng đóng góp vào nguồn thu của doanh nghiệp.
Trong khi đó, quy mô nợ vay vẫn lớn. Tại ngày 30/6/2026, tổng dư nợ vay của Novaland khoảng 72.900 tỷ đồng, tương đương 28% tổng nguồn vốn. Trong số này, khoảng 30.500 tỷ đồng dự kiến phải thanh toán trong 12 tháng tiếp theo, bao gồm khoảng 13.200 tỷ đồng trái phiếu.
Novaland cũng ghi nhận hơn 16.700 tỷ đồng nợ gốc đã quá hạn tại thời điểm cuối tháng 6. Một phần trong số này đã được các bên thống nhất điều chỉnh thời gian thanh toán. Từ ngày 1/7 đến thời điểm phê duyệt báo cáo, doanh nghiệp cho biết đã tiếp tục thanh toán hơn 2.400 tỷ đồng nợ gốc.
Bán tài sản giúp bổ sung tiền, nhưng chưa thay thế được dòng tiền dự án
Trong nửa đầu năm, Novaland hoàn tất chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị khoảng 11.266 tỷ đồng. Đây là một trong những biện pháp được doanh nghiệp sử dụng để phục vụ tái cấu trúc và xử lý nghĩa vụ nợ.
Việc chuyển nhượng tài sản có thể đem lại nguồn tiền tương đối nhanh, qua đó hỗ trợ thanh khoản trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đối với một doanh nghiệp bất động sản, dòng tiền ổn định về dài hạn vẫn phụ thuộc lớn vào tiến độ hoàn thiện dự án, mở bán, thu tiền khách hàng và bàn giao sản phẩm.
Trong báo cáo soát xét bán niên 2026, kiểm toán tiếp tục lưu ý đến vấn đề hoạt động liên tục của Novaland. Các yếu tố được đề cập bao gồm dòng tiền kinh doanh âm và những nghĩa vụ tài chính đến hạn hoặc đã quá hạn.
