Thưa ông, tại sao ông cho rằng năm 2023 là năm quyết định sống còn đối với các doanh nghiệp bất động sản?
Năm 2023 sẽ là năm có tính “quyết định sống còn” bởi hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước bờ vực phá sản. Doanh nghiệp bất động sản thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng nên có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.
Do khó khăn hiện nhiều doanh nghiệp phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được người mua; phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50-70% số lao động, giảm lương từ 30-50%.
Hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45 - 50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua.
Bất động sản là một trong “21 ngành kinh tế cấp 1” quan trọng nhất của nền kinh tế. Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn thì tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế, gây thất thu ngân sách nhà nước.
Những tác động dây chuyền ấy cụ thể là gì, thưa ông?
Chúng ta có thể thấy, kết quả tăng trưởng GRDP thấp của TP HCM trong quý 1/2023 chỉ đạt 0,7% có thể do kết quả giải ngân đầu tư công trong quý I/2023 chỉ đạt 2% (không đáng kể), trong khi đầu tư công là một động lực dẫn dắt nền kinh tế; kế đến là do sự giảm sâu của thị trường bất động sản kéo theo các ngành liên quan như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại thất,... đều giảm mạnh.
Riêng đối với 156 dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của 121 doanh nghiệp chủ đầu tư trên địa bàn TP HCM đang bị ách tắc, tạm tính bình quân mỗi dự án 2.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư khoảng 312.000 tỷ đồng.
Nếu các dự án này được tháo gỡ vướng mắc để triển khai thực hiện trở lại bình thường thì nhà nước có thể thu được 31.200 tỷ đồng (10% thuế giá trị gia tăng). Nếu dự án đạt lợi nhuận 20% thì nhà nước còn có thể thu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp 12.480 tỷ đồng và các khoản thu thuế phái sinh khác, tạo công ăn việc làm,…
Chỉ tính riêng tại TPHCM, chúng ta đã thấy những tác động to lớn của bất động sản. Nếu tính chung cả nước, những con số này sẽ còn lớn hơn rất nhiều.
Ông có lo ngại, nếu doanh nghiệp bất động sản khó khăn kéo dài sẽ kéo theo nguy cơ bị thôn tính?
Dòng vốn là một trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước có nhiều thông tư tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt là việc giãn nợ, giảm lãi suất, cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ. Tuy vậy, việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp ngày càng khó khăn.
Hiện nay, chúng tôi cũng đang lo về nguy cơ thôn tính dự án bất động sản. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu khủng khoảng, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ vào thôn tính. Nhìn từ chuyện vừa rồi một Tập đoàn BĐS lớn Việt Nam phải bán 1,5 tỷ USD tài sản thì điều này hoàn toàn có thể xảy ra.
Trước đây, tôi có niềm tin doanh nghiệp trong nước có thể thống lĩnh thị trường nhưng từ quý 3/2022 quan điểm bị lung lay, muốn đất nước mạnh, doanh nghiệp phải mạnh. Hiện nay có Nghị định 08 giải quyết câu chuyện trái phiếu nhưng còn liên quan đến tín dụng, chúng tôi chỉ mong các Bộ, ngành, địa phương làm theo Nghị quyết 33, khơi thông thị trường trong nước.
Theo ông, đâu là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khó khăn nghiêm trọng của các doanh nghiệp bất động sản như hiện nay?
Hai khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là “vướng mắc pháp lý” (chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản) và khó khăn về nguồn vốn, trước hết là vốn tín dụng ngân hàng, kế đến là vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ thị trường chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng.
Chính những khó khăn này đã đẩy các doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng khắc nghiệt, trong đó năm 2022 là năm “khó khăn khắc nghiệt nhất” khi có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021.
Để tháo gỡ nhanh chóng những vướng mắc này, biện pháp căn cơ là gì?
Về tín dụng, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét để doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, giữ nguyên nhóm nợ, được "khoanh nợ xấu" đối với một số khoản nợ "nhóm 2, nhóm 3" để có thể được vay vốn tín dụng mới đối với dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.
Về các giải pháp tháo gỡ "vướng mắc về pháp lý", Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương ban hành Quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP để xử lý diện tích đất công nằm "xen kẽ" trong dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư có căn cứ pháp luật tiếp tục thực hiện dự án và tạo nguồn thu ngân sách nhà nước.
Sau rất nhiều những nỗ lực của Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nhưng dường như thị trường vẫn chưa thoát khỏi cơn bĩ cực. Theo ông, mắt xích quan trọng nhất để giải quyết tình trạng này là gì?
Việc tháo gỡ cơ chế là giải pháp ít tốn tiền ngân sách nhà nước nhất và mang lại hiệu quả, có tính lan tỏa rất lớn. Để làm được điều này thì phải xây dựng được Luật chuẩn chỉnh, mà trước hết là phải xây dựng được Dự thảo Luật có chất lượng tốt nhất. Đáng lo là hiện nay vẫn còn có một số quy định của các Dự thảo Luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất hoặc còn bất cập, chưa sát với thực tế cuộc sống. Ban hành Luật chậm một chút để có Luật chuẩn chỉnh còn hơn là ban hành Luật lại bất cập, không khả thi, sẽ làm cản trở sự phát triển.
Tôi cho rằng, hiện nay việc cấp thiết là Chính phủ và Quốc hội cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án bất động sản chưa nộp xong tiền đất. Với việc cho phép áp dụng tương tự cơ chế “thí điểm” chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết 42 của Quốc hội để các doanh nghiệp bất động sản được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản, vừa tạo được dòng tiền để vượt qua khó khăn, vừa giảm bớt lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.
Việc cho phép các doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án theo thỏa thuận, theo nhu cầu thì Nhà nước thu được thuế, khắc phục được tình trạng chuyển nhượng dự án chui dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần dẫn đến thay đổi cổ đông, thay đổi chủ doanh nghiệp mà thực chất là chuyển nhượng dự án có thể làm thất thu ngân sách. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng sẽ có dòng vốn để hoạt động, tránh tình trạng “chết trên đống tài sản” như hiện nay.
Xin cảm ơn ông!
