Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN (ngày 30/12/2016) của Thống đốc NHNN Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng đề cập đến nhiều nghiệp vụ cho vay và phần lớn liên quan đến các giao dịch bất động sản.
NHNN khẳng định Thông tư 06 không siết nguồn tín dụng vào bất động sản mà chỉ ngăn chặn các nhóm đối tượng cho vay tiềm ẩn rủi ro. Trả lời phỏng vấn với Đài truyền hình Việt Nam, ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách Tiền tệ, NHNN thông tin: "Tại Thông tư 06, NHNN chỉ quy định tổ chức tín dụng được cho vay khách hàng để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện các dự án đầu tư chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, trong đó có Luật Kinh doanh Bất động sản.
Trong trường hợp Thông tư 06 gặp khó khăn trong quá trình cho vay của tổ chức tín dụng, chúng tôi sẽ xem xét để cần thiết sẽ chỉnh sửa bổ sung, đảm bảo hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng luôn an toàn và lành mạnh và không có rủi ro phát sinh, đặc biệt là một số rủi ro mà Thông tư 06 đã đề cập, mặt khác đáp ứng tối đa nhu cầu tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp và người dân, trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản".
Ngày 1/9 tới đây, Thông tư 06 chính thức có hiệu lực và kể từ khi Thông tư này được ban hành, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bày tỏ lo ngại những quy định mới sẽ là “cú đấm bồi” cho chủ đầu tư khi khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng phát triển dự án.
Theo ý kiến của các doanh nghiệp và chuyên gia trong ngành, nhiều câu chữ trong quy định tại Thông tư 06 mang tính chất đa nghĩa như “dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.
Ví dụ tại Khoản 9, Điều 1, Thông tư 06 quy định: “Tổ chức tín dụng không được cho vay với nhu cầu vốn để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng “dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” có thể hiểu là “dự án không đủ điều kiện pháp lý” hoặc “dự án không đủ điều kiện mở bán”.
“Nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư không dại gì đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao. Bởi lẽ ở thời điểm này, chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng. Đây là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất của doanh nghiệp bất động sản do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng.
Do vậy, quy định mới đã bít đường vay tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án", ông Châu nói.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản lo ngại quy định mới tại Thông tư 06 của NHNN sẽ là “cú đấm bồi” cho chủ đầu tư khi khó khăn trong việc tiếp cận vốn tín dụng phát triển dự án. (Ảnh minh họa: Hoàng Huy).
Theo quan điểm của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), “trường hợp các dự án không đủ diều kiện pháp lý thì quy định đã rất chính xác bởi mặc nhiên các dự án này không đủ điều kiện để đưa vào khai thác. Tuy nhiên, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản đều cho phép chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đủ điều kiện theo quy định, đây là đặc thù của bất động sản Việt Nam. Do vậy, nếu chúng ta hiểu không chính xác câu chữ trong quy định tại Thông tư 06 thì tự nhiên nguồn tín dụng này bị thắt chặt lại, trở nên rất khó cho các chủ đầu tư”.
Đã có nhiều ý kiến đóng góp về việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 06 cho phù hợp với thực tiễn để tổ chức tín dụng dễ hiểu, dễ làm và các chủ đầu tư không gặp trở ngại khi đề xuất vay tín dụng, đơn cử như dự án PPP chỉ cần đủ pháp lý chứ không phải đủ điều kiện kinh doanh.
Chủ tịch HoREA đã từng có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 06/2023/TT-NHNN theo hướng bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với trường hợp dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc đã được cấp Giấy phép xây dựng tại khoản 9 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNH.
Về phía doanh nghiệp, theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ, “nên có những điều chỉnh lại Thông tư 06 để phù hợp với thực tiễn, tránh trường hợp cú đấm bồi cho thị trường bất động sản, khó càng khó hơn. Có lẽ nên thu hồi Thông tư này và ban hành Thông tư khác phù hợp hơn cho thị truờng".
Còn ở góc nhìn của ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tiền tệ Quốc gia: "Thứ nhất, có thể xem xét tính phù hợp hơn về lộ trình thời điểm. Thứ hai, tăng tính chủ động quyền tự quyết của các tổ chức tín dụng nhiều hơn nữa. Thứ ba, yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản cần tích cực, chủ động tái cơ cấu, kiểm soát hoạt động chi phí cho hiệu quả hơn nữa, đặc biệt thực hiện tuân thủ pháp luật, rồi thực hiện các cam kết đối với tổ chức tín dụng...”.
Theo thông tin vừa được cập nhật, ông Lê Hoàng Châu cho biết NHNN cho biết chủ đầu tư vẫn được vay vốn tín dụng, kể cả dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh và dự án đủ điều kiện kinh doanh. Thông tin này đã giải tỏa phần nào những lo ngại của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua.
Ở góc nhìn khác, một số ý kiến cho rằng Thông tư 06 nhằm ngăn chặn các rủi ro tiềm ẩn này là điều hết sức cần thiết với hệ thống tài chính ngân hàng và cả nền kinh tế nói chung, minh chứng là giai đoạn phát triển nóng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp vừa qua.
1. Để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định của Luật Đầu tư.
2. Để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định của Luật Đầu tư và các giao dịch, hành vi khác mà pháp luật cấm.
3. Để mua, sử dụng các hàng hóa, dịch vụ thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định của Luật Đầu tư.
4. Để mua vàng miếng.
5. Để trả nợ khoản cấp tín dụng tại chính tổ chức tín dụng cho vay, trừ trường hợp cho vay để thanh toán lãi tiền vay phát sinh trong quá trình thi công xây dựng công trình, mà chi phí lãi tiền vay được tính trong tổng mức đầu tư xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.
6. Để trả nợ khoản vay nước ngoài (không bao gồm khoản vay nước ngoài dưới hình thức mua bán hàng hóa trả chậm), khoản cấp tín dụng tại tổ chức tín dụng khác, trừ trường hợp cho vay để trả nợ trước hạn khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
a) Thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay cũ;
b) Là khoản vay chưa thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ.
7. Để gửi tiền.
8. Để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.
9. Để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.
10. Để bù đắp tài chính, trừ trường hợp khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
a) Khách hàng đã ứng vốn của chính khách hàng để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh, mà các chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh này phát sinh dưới 12 tháng tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay;
b) Các chi phí đã thanh toán, chi trả bằng vốn của chính khách hàng nhằm thực hiện dự án hoạt động kinh doanh là các chi phí có sử dụng nguồn vốn vay của tổ chức tín dụng theo phương án sử dụng vốn đã gửi tổ chức tín dụng để được xem xét cho vay trung, dài hạn nhằm thực hiện dự án hoạt động kinh doanh đó.”
