Chủ căn hộ dự kiến được bồi thường thế nào khi chung cư bị phá dỡ

Khi phá dỡ chung cư cũ (xây từ 1994 trở về trước), chủ căn hộ có thể nhận bồi thường bằng nhà, đất hoặc tiền nhưng không được tự góp kinh phí để xây lại.

Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dưng bổ sung khái niệm "chung cư cũ" là nhà chung cư được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Luật hiện hành chưa có khái niệm này.

Dựa trên mốc thời gian này, cơ quan soạn thảo đề xuất phân định sự khác nhau trong phương án bồi thường, tái định cư giữa chung cư cũ với nhà xây dựng sau 1994.

Với nhà chung cư cũ từ 1994 trở về trước khi cải tạo, xây dựng lại, theo dự thảo, chủ sở hữu được bồi thường theo hệ số K và được lựa chọn một trong bốn hình thức bồi thường. Các hình thức này gồm nhận nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, bằng tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương căn hộ tái định cư.

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn, hệ số K hiện áp dụng cho căn hộ tầng 1 dao động từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ được ghi trong giấy chứng nhận. Hệ số K với căn hộ từ tầng 2 trở lên ở mức 1-1,5 lần diện tích sử dụng, căn cứ Nghị định 94/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Điều 93 dự thảo quy định nguyên tắc chủ sở hữu tiếp tục được bố trí tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường được phê duyệt nếu quy hoạch khu đất tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư.

Với chung cư xây dựng sau 1994, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua đóng góp kinh phí. Khoản tiền cần góp được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ với suất đầu tư xây dựng mới 1 m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.

Trong trường hợp chủ sở hữu không đóng góp kinh phí, Bộ Xây dựng đề xuất bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ. Đây cũng có thể là phương án bồi thường nếu khu đất sau phá dỡ theo quy hoạch không còn là nhà chung cư.

Với cả hai loại trước và sau năm 1994, chủ căn hộ được bố trí tái định cư với diện tích không được thấp hơn căn hộ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Theo quy chuẩn hiện nay, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2.

Luật sư Tuấn đánh giá với nhà chung cư xây từ 1994 trở về trước, trọng tâm là cơ chế bồi thường, tái định cư. Trong khi, công trình không phải chung cư cũ hướng tới cơ chế tự đóng kinh phí, chuyển dần trách nhiệm tạo lập lại nhà ở mới sang chính các chủ sở hữu.

"Sự phân biệt là hợp lý về nguyên tắc, bởi chung cư cũ là nhóm công trình mang tính lịch sử, cần có cơ chế bồi thường tái định cư để xử lý các tồn tại trước đây", chuyên gia này cho hay.

Tại một hội thảo về chính sách với thị trường bất động sản sáng 22/9, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nói rằng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ.

Theo bà, hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thời gian qua là một điểm nghẽn. Tình trạng này ảnh hưởng đến an toàn và tính mạng của người dân sinh sống tại các công trình.

Luật hiện tại đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại, nhưng chưa cụ thể nghĩa vụ. Vì vậy, bà Hằng cho biết chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước gặp rất nhiều khó khăn khi phá dỡ công trình bởi người dân lo ngại quyền lợi bị ảnh hưởng.

Về việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình khi sửa luật sắp tới, đại diện Bộ Xây dựng giải thích để hướng tới chỉnh trang đô thị và nâng cao chất lượng công trình.

Bà Hằng cho rằng nếu không đặt ra mốc thời gian về vòng đời dự án, nhà quản lý sẽ chưa tạo được yêu cầu đủ mạnh để các chủ đầu tư đặt chất lượng công trình lên ưu tiên cao trong quá trình triển khai, cũng như định hướng được tâm lý người dân. Bởi theo bà, không ít người sống tại các khu chung cư có tâm lý sẽ ở mãi, không muốn sửa chữa dù công trình xuống cấp dần theo thời gian, kể cả nhà cao cấp.

Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thường lệ cuối năm nay.