Giá nhà đất đang ở mức quá cao. Ảnh: Minh Sang.
Đề xuất đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua đã trải qua nhiều cơn “sốt nóng” khiến giá nhà đất liên tục bị đẩy cao. Dữ liệu nghiên cứu mới nhất của Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho thấy, với mức giá hiện nay, thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 - 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Hà Nội.
Trong dự thảo tờ trình gửi Chính phủ về Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đã đề xuất có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước. Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản. Đồng thời, việc áp dụng chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ bất động sản.
Tại hội thảo về thuế TNCN diễn ra vào trung tuần tháng 3 mới đây, với mục đích ngăn chặn tình trạng lách thuế diễn ra phổ biến khi mua bán bất động sản, Chuyên gia đến từ trường Đại học Kinh tế quốc dân, PGS.TS Nguyễn Hữu Nghị đã đề xuất, nhà điều hành áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản, tương tự thuế thu nhập doanh nghiệp.
PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng phương án thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán có lợi thế do phản ánh chính xác thu nhập thực tế. Việc này sẽ giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất. Ngoài ra, chính sách đánh thuế trên giá trị tăng thêm được thực hiện nghiêm còn khiến các công ty bất động sản phải tính toán kỹ lưỡng hơn khi quyết định giá bán, từ đó giúp thị trường vận hành minh bạch, thực chất hơn.
Trên thực tế, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế TNCN. Luật Thuế TNCN năm 2007 quy định mức thu với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá vốn, các chi phí liên quan và có chứng từ chứng minh, mức thuế phải nộp là 2% giá bán.
Từ 2015, theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Thuế TNCN, mức thu thống nhất là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản.
Theo phân tích của ông Nguyễn Hữu Nghị, đối với phương thức tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản hiện hành, có nhiều hạn chế. Cụ thể, thuế TNCN cho việc chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá trị giao dịch. Tức là, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc lãi hay lỗ.
"Phương án 2% trên giá trị giao dịch đơn giản, dễ thu, nhưng lại tạo ra lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán" - ông Nghị nói, cho biết người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này dẫn tới thất thu cho ngân sách nhà nước, khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch.
Muốn khả thi cần điều kiện gì?
Theo Bộ Tài chính để chính sách thuế phản ánh đúng bản chất giao dịch kinh tế, việc xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản cần dựa trên công thức: thuế suất nhân với thu nhập chịu thuế, trong đó thu nhập chịu thuế được tính bằng giá bán trừ đi tổng chi phí liên quan.
Bộ Tài chính cho rằng, cần thiết nghiên cứu phương án quy định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển quyền sử dụng đất ở mức thuế suất 20% nhằm tạo sự tương đồng với thuế suất thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, để áp dụng phương pháp này, cần có hai điều kiện quan trọng: cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch đất đai phản ánh đúng giá trị thực tế và quy định rõ ràng về các khoản chi phí được trừ cùng điều kiện chứng minh cũng như giá vốn bất động sản chuyển nhượng.
Vấn đề đặt ra là, mặc dù cơ quan thuế đã có dữ liệu lịch sử giao dịch từ năm 2018, nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thực tế. Việc kiểm soát để bảo đảm người mua và người bán khai báo trung thực còn gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, việc thu thập chứng từ để chứng minh chi phí chuyển nhượng, giá cũng không hề đơn giản.
Những chi phí dễ xác định như tiền mua, xây dựng, sửa chữa có thể được ghi nhận, nhưng các khoản như phí môi giới, lãi vay, chi phí bồi thường lại khó chứng minh. Điều này tạo ra rào cản lớn trong việc tính toán lợi nhuận thực tế từ giao dịch bất động sản. Đặc biệt, với những trường hợp bất động sản được mua từ lâu, thừa kế hoặc tặng cho, giá vốn ban đầu gần như không thể xác định được.
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Việt Nam bị méo mó là chưa áp dụng thuế bất động sản một cách hiệu quả. Hiện nay, thuế liên quan đến bất động sản chủ yếu bao gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế TNCN từ chuyển nhượng và lệ phí trước bạ. Trong khi đó, nhiều quốc gia phát triển như: Mỹ, Nhật Bản hay Hàn Quốc đều áp dụng thuế tài sản thường niên trên giá trị bất động sản, giúp điều tiết thị trường và tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.
Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, việc cải cách chính sách thuế bất động sản là cần thiết để hạn chế đầu cơ. Một trong những giải pháp có thể xem xét là đánh thuế lũy tiến đối với bất động sản thứ hai trở lên. Cách làm này vừa kiểm soát được tình trạng tích trữ, vừa không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở. Ngoài ra, cần có chính sách miễn, giảm thuế đối với nhà ở xã hội, nhà dành cho người thu nhập thấp để bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở của nhóm dân cư yếu thế; đồng thời, nên phân quyền thu thuế cho chính quyền địa phương, giúp tạo nguồn ngân sách phát triển hạ tầng và dịch vụ công tại các đô thị.
