“Khó khăn” là từ không thể phủ nhận khi mô tả về thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022. Thời điểm đó, thị trường đột ngột rơi vào trạng thái nguội lạnh mà rất nhiều người không ngờ tới.
Tại Hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản năm 2023” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đưa ra cái nhìn tổng quan về giai đoạn này.
Cụ thể, ông cho biết, cuối năm 2021 – đầu năm 2022, dòng tiền dễ được bơm vào thị trường nhưng chưa được kiểm soát tốt. Dòng tiền hướng vào hoạt động đầu cơ cộng với sự phục hồi của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc,…
Điều này dẫn đến việc thị trường bất động sản phát triển nóng, sốt đất xảy ra rầm rộ ở nhiều mức độ khác nhau tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường,… kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch bất động sản.
Tuy nhiên, từ cuối quý II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp,… đã ảnh hưởng đến tâm lý chung trên thị trường, giao dịch bị trì hoãn, nhiều dự án bất động sản đang triển khai phải nhấn nút tạm dừng.
Theo ông Hà, tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì sức khoẻ thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm.
Nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 60 - 70% lượng nhân sự và cắt giảm lương, nhiều công ty buộc phải cho nhân viên nghỉ tết sớm.
Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản khó khăn thì nhân sự trong ngành, đặc biệt là tuyến đầu như đội ngũ môi giới là đối tượng bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất. Theo đó, ước lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm.
Ngoài ra, do tắc nguồn cung, tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (lên đến hơn 30% giá hợp đồng),...
Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm CEO DKRA Group. (Ảnh: DKRA Group).
Trao đổi với người viết, ông Phạm Lâm, CEO DKRA Group cho biết, gần như tất cả các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới hiện nay đang gặp khó khăn. Có rất nhiều doanh nghiệp đã dừng hoạt động và phải chống chọi trong bối cảnh khó khăn hiện nay.
Theo vị này, có nhiều khó khăn mà doanh nghiệp đang phải đối mặt. Đơn cử như nguồn cung khan hiếm, sức cầu thị trường giảm mạnh, áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn, gánh nặng chi phí vận hành và công nợ chủ đầu tư.
Ông Lâm đưa ra nhận định, trong thời gian tới, những doanh nghiệp có sức đề kháng tốt, có uy tín và phương án kinh doanh minh bạch sẽ vẫn nhận được sự tin tưởng của các trái chủ. Với nhóm còn lại thì khác, không có năng lực trả nợ thì sẽ phải đối mặt với thách thức rất lớn.
Theo vị này, để đánh giá một doanh nghiệp hiện tại không thể chỉ đánh giá về quy mô vốn mà phải là sự minh bạch, năng lực mà cụ thể là chỉ số rủi ro ở mức thấp. Chứ không phải cứ doanh nghiệp to là tốt. Trước đây, nhiều người quan tâm đến doanh nghiệp chỉ ở cái tên nhưng bây giờ bài toán đã khác.
"Hiện nay có nhiều doanh nghiệp rất lớn về mặt thương hiệu lại là những doanh nghiệp đang đối mặt với rủi ro lớn”, ông Lâm nói.
Bà về việc một số doanh nghiệp địa ốc đã tái cấu trúc nợ như bằng cách xin gia hạn trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu,… CEO DKRA nhận định, đây là những giải pháp tình thế. Mà đã là giải pháp tình thế thì đây không thực sự là một giải pháp tối ưu. Điều này cũng giống với việc ngân hàng đi siết nợ người đi vay và giải pháp này không khả thi. Tuy nhiên, theo vị này, nếu so sánh với phương án “vỡ nợ” với phương án xoay sở như trên vẫn tốt hơn.
“Chuyện đổ vỡ ở một số doanh nghiệp địa ốc có thể sẽ xảy ra và thị trường bất động sản cũng phải có những ví dụ điển hình để trở thành bài học cho những doanh nghiệp khác. Niềm tin của các nhà đầu tư cũng sẽ có sự chọn lọc hơn. Không phải các nhà đầu tư mất niềm tin mà họ phải dành niềm tin đó cho đúng nơi mà họ nhìn thấy được sự minh bạch. Nhà đầu tư vẫn còn đó, niềm tin vẫn còn đó và việc họ đặt vào ai còn phụ thuộc vào việc doanh nghiệp có chứng thực được năng lực của mình hay không”, ông Lâm nhấn mạnh.
