Tôi dự định mua một căn nhà ở TP.HCM trị giá 5 tỉ đồng. Khi đi xem nhà, tôi khá ưng ý nhưng người bán đòi đặt cọc 500 triệu đồng (tương đương 10%). Tôi thấy số tiền đặt cọc này khá lớn mà nếu chỉ viết tay với lời cam kết của chủ nhà thì sợ rủi ro, lỡ có chuyện gì thì khó đòi lại được tiền.
Ngoài ra, mẹ tôi mua một căn nhà khác và đã có sổ đỏ nhưng sau đó xuất hiện người thứ ba đến nói chủ nhà còn nợ họ 1 tỉ đồng nên họ gửi đơn ra tòa khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà này.
Vậy tôi cần phải làm gì trong quá trình đặt cọc để được an toàn, tránh tình trạng người bán nhận cọc xong tìm cách hủy kèo nhưng lại không trả tiền? Tôi có cần đi công chứng không? Tôi có nên để số tiền mua trong hợp đồng thấp hơn số tiền thực tế?
Bạn đọc Thúc Khang.
Công chứng viên tư vấn
Công chứng viên Trần Thị Hằng, Trưởng Văn phòng công chứng Gò Mây, tư vấn:
Công chứng viên Trần Thị Hằng, Trưởng Văn phòng công chứng Gò Mây
ẢNH: NVCC
Làm gì để nhà không bị "treo" khi công chứng đặt cọc?
Nhiều người ưu tiên chọn công chứng hợp đồng đặt cọc khi giao dịch số tiền lớn để đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, loại hợp đồng này là một "con dao hai lưỡi" nếu không được soạn thảo chặt chẽ.
Khi hợp đồng đặt cọc được công chứng, thông tin giao dịch sẽ bị "treo" trên hệ thống thông tin công chứng của các tổ chức hành nghề công chứng. Nếu đến hạn mà hai bên không đến ký hợp đồng mua bán hoặc hai bên phát sinh mâu thuẫn nhưng không tự thỏa thuận hủy bỏ được, tài sản đó sẽ bị "khóa" lại. Chủ nhà không thể bán cho người khác nếu chưa có phán quyết hủy hợp đồng của tòa án, một quá trình thường kéo dài và tốn kém.
Để tránh rơi vào tình trạng trên, theo bà Hằng, căn cứ khoản 2 điều 3 bộ luật Dân sự, ngay trong hợp đồng đặt cọc công chứng, các bên có thể thỏa thuận rõ điều khoản "giải phóng" tài sản.
Ví dụ: quy định rõ ngay trong hợp đồng đặt cọc rằng sau 10 ngày kể từ ngày hết hạn đặt cọc mà hai bên không ký hợp đồng mua bán (không cần nêu lý do), chủ nhà có toàn quyền định đoạt tài sản mà không cần sự đồng ý của bên mua. Việc tranh chấp tiền cọc sẽ được tách riêng xử lý sau, tránh việc tài sản bị đóng băng vô thời hạn.
"Cái bẫy" ghi thấp giá trị mua bán để né thuế
Nhiều người chấp nhận ghi giá trị trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với giá thực tế để giảm bớt tiền thuế phải nộp. Việc này ẩn chứa nhiều rủi ro đối với người mua.
Theo Trưởng Văn phòng công chứng Gò Mây, rủi ro không chỉ đến từ cơ quan thuế (tội trốn thuế) mà còn đến từ các chủ nợ của người bán. Nếu người bán đang có một khoản nợ (kể cả nợ giấy tay không công chứng) có trước khi bán nhà nhưng không trả nợ thì chủ nợ có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán này với lý do "tẩu tán tài sản" (điều 123 bộ luật Dân sự).
Bà Hằng phân tích, nếu căn nhà bạn mua trị giá 5 tỉ đồng nhưng hợp đồng chỉ ghi 3 tỉ đồng để né thuế, chủ nợ có thể chứng minh đây là hành vi bán rẻ tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ. Khi tòa tuyên hợp đồng vô hiệu vì vi phạm đạo đức và tẩu tán tài sản, người mua sẽ phải trả lại nhà.
Lúc này, nếu không có chứng cứ, người mua chỉ có thể đòi lại 3 tỉ đồng ghi trên hợp đồng, con số vốn đã thấp hơn thực tế. Đặc biệt, việc đòi được tiền từ người đang nợ nần là cực kỳ mong manh.
Nguyên tắc tôn trọng sự thật: Chìa khóa của an toàn
Một sai lầm khác là các bên thường ghi "đã thanh toán hết tiền" trong hợp đồng công chứng để thủ tục nhanh gọn, dù thực tế tiền vẫn chưa được giao nhận đủ hoặc đang chờ ngân hàng giải ngân.
Để tránh gặp rắc rối, công chứng viên nhấn mạnh tầm quan trọng của việc ghi đúng tình trạng thanh toán, đặc biệt là khi có sự tham gia của ngân hàng.
Nếu bên mua vay ngân hàng, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng là "thanh toán bằng khoản vay giải ngân phong tỏa". Nếu ghi "đã nhận đủ tiền" mà sau đó bên mua không thực hiện thủ tục thế chấp, ngân hàng sẽ thu hồi khoản tiền đã giải ngân. Khi đó, người bán rơi vào thế "tiền mất tật mang" vì trên giấy tờ đã xác nhận nhận đủ tiền nhưng thực tế thì không.
Từ những phân tích trên, công chứng viên Trần Thị Hằng đưa ra 3 nguyên tắc vàng cho các nhà đầu tư và người dân.
Thứ nhất, luôn có điều khoản "giải phóng" tài sản trong hợp đồng đặt cọc để tránh bị "giam" nhà đất khi giao dịch đổ vỡ.
Thứ hai, tuyệt đối ghi đúng giá thực tế mua bán. Đừng vì tiết kiệm một ít tiền thuế mà đặt mình vào rủi ro mất toàn bộ tài sản nếu có tranh chấp với bên thứ ba.
Thứ ba, hợp đồng công chứng phải phản ánh đúng sự thật. Tiền chưa giao thì không được ghi "đã nhận đủ"; thanh toán qua ngân hàng phải ghi rõ quy trình giải ngân.
//Chèn ads giữa bài (runinit = window.runinit || []).push(function () { //Nếu k chạy ads thì return if (typeof _chkPrLink != 'undefined' && _chkPrLink) return; var mutexAds = '<zone id="l2srqb41"></zone>'; var content = $('[data-role="content"]'); if (content.length > 0) { var childNodes = content[0].childNodes; for (i = 0; i < childNodes.length; i++) { var childNode = childNodes[i]; var isPhotoOrVideo = false; if (childNode.nodeName.toLowerCase() == 'div') { // kiem tra xem co la anh khong? var type = $(childNode).attr('class') + ''; if (type.indexOf('VCSortableInPreviewMode') >= 0) { isPhotoOrVideo = true; } } try { if ((i >= childNodes.length / 2 - 1) && (i < childNodes.length / 2) && !isPhotoOrVideo) { if (i <= childNodes.length - 3) { childNode.after(htmlToElement(mutexAds)); arfAsync.push("l2srqb41"); } break; } } catch (e) { } } } }); function htmlToElement(html) { var template = document.createElement('template'); template.innerHTML = html; return template.content.firstChild; } // Lấy phần tử giữa bài để chèn widget: ưu tiên figure, sau đó p không nằm trong figure function tnDetailFindMidElement(rootSelector) { var root = document.querySelector(rootSelector); if (!root) return null; var figures = Array.from(root.querySelectorAll('figure')); var paragraphs = Array.from(root.querySelectorAll('p')).filter(function (p) { return !p.closest('figure'); }); var elements = figures.concat(paragraphs); return elements.length ? elements[Math.floor(elements.length / 2)] : null; } if (window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden)) { if (!laNuocNgoai) { (function (w, q) { w[q] = w[q] || []; w[q].push(["_mgc.load"]); })(window, "_mgq"); } } (function() { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (typeof window.laNuocNgoai === 'undefined' || !window.laNuocNgoai) return; // chỉ chạy khi laNuocNgoai true var target = tnDetailFindMidElement('div.detail-cmain'); if (!target || !target.parentNode) return; var newDiv = document.createElement('div'); newDiv.id = 'taboola-mid-article-widget'; target.parentNode.insertBefore(newDiv, target.nextSibling); window._taboola = window._taboola || []; window._taboola.push({ mode: 'thumbnails-4x1', container: 'taboola-mid-article-widget', placement: 'Mid Article Widget', target_type: 'mix' }); })();
