Nhiều nhà phát triển kho hàng đang gặp khó khăn khi lãi suất tăng và nhu cầu giảm, từ đó làm giảm hoạt động xây dựng sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Ông Craig Meyer, Chủ tịch khu vực châu Mỹ của JLL cho biết: "Khả năng cung cấp tín dụng có thể bị giảm trong thời gian ngắn vì các ngân hàng sẽ nghiêm ngặt hơn trong việc bảo lãnh phát hành. Do đó, các dự án mới trong năm nay sẽ ít hơn do vấn đề tài chính, chi phí ngày càng tăng và nguồn vốn sẵn có hạn hẹp".
Một trung tâm phân phối của Amazon được xây dựng ở Detroit (Mỹ) vào năm 2021, khi công ty đang trong quá trình mở rộng nhanh chóng mạng lưới logistics. Ảnh: Zuma Press
Trong khi đó, hai ngân hàng lớn phá sản làm dấy lên lo ngại khách hàng sẽ rút tiền gửi từ các ngân hàng khu vực của Mỹ. Nhiều ngân hàng nhỏ và trong khu vực cũng đang chịu áp lực khi một lượng lớn các khoản thế chấp thương mại sắp hết hạn trong năm nay. Theo phân tích của Trepp Inc., các ngân hàng nhỏ hơn nắm giữ khoảng 2.300 tỷ USD nợ bất động sản thương mai.
Đa số tài sản công nghiệp không bị khủng hoảng ngành ngân hàng tác động ở thời điểm hiện tại, vì các kho hàng không phải đối mặt với áp lực như văn phòng thương mại, các giám đốc điều hành bất động sản cho biết.
Thị trường thương mại suy yếu do Covid-19 và mọi người chuyển sang làm việc từ xa, khiến các tòa nhà văn phòng thưa thớt người. Tuy nhiên, các công ty đang tiếp tục cho thuê trung tâm phân phối, dù tăng trưởng nhu cầu chậm lại và tỷ lệ trống đối với các bất động sản công nghiệp vẫn ở gần mức thấp nhất lịch sử.
Ông Meyer cho biết bất động sản công nghiệp được thúc đẩy bởi "sự luân chuyển của hàng hóa". Căng thẳng tài chính trong nền kinh tế đã lan qua lĩnh vực bất động sản từ năm ngoái, với chi phí vật liệu xây dựng và nhân công cao hơn, cùng lãi suất cho vay tăng do quyết định từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ. Điều này giúp JLL hạn chế mở rộng kho hàng, khi họ đã bổ sung gần 1,4 tỷ ft2 không gian logistics trên khắp nước Mỹ trong 3 năm.
Chi phí ngày càng đè nặng lên các doanh nghiệp kho bãi khi hoạt động thương mại điện tử chậm lại. Chỉ có khoảng 633 triệu ft2 không gian mới được JLL xây dựng trong quý 4 năm 2022, giảm so với quý trước đó. Đây là lần giảm đầu tiên từ quý 3 năm 2020, theo ông Meyer.
Giá vật liệu xây dựng trung bình cũng tăng 16% vào năm ngoái, dù có giảm trong nửa cuối năm. Cùng với đó, tiền lương cho lao động xây dựng và các nhóm lao động chuyên môn tăng 6,5% trong năm ngoái.
Bà Rebecca Rockey, trưởng bộ phận phân tích và dự báo kinh tế toàn cầu tại Cushman & Wakefield nhận định, hoạt động cho vay được thắt chặt đáng kể và ít bất động sản công nghiệp được bán hơn trong năm nay, trước khi các ngân hàng sụp đổ. Tuy nhiên, bà hy vọng cuộc khủng hoảng ngân hàng sẽ chỉ tác động nhỏ đến lĩnh vực công nghiệp.
Số lượng giao dịch bất động sản công nghiệp giảm 55% trong hai tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm ngoái, theo MSCI Real Capital Analytics. "Thật khó để tìm được nguồn tài chính trong môi trường lãi suất cao. Triển vọng lãi suất trong thời gian tới là điều không chắc chắn", bà Rockey nói.
Các nhà bán lẻ gần đây cũng chậm mở rộng hoạt động logistics do tăng trưởng mua sắm trực tuyến giảm và người tiêu dùng chuyển sang mua trực tiếp. Tuy nhiên, ông Meyer cho biết các kho vẫn chật hẹp và nhiều người thuê đang tìm kiếm không gian. Thông tin này giúp các chủ kho yên tâm trước những biến động về ngành ngân hàng.
Giá chào thuê mặt bằng công nghiệp vẫn tăng, dù giá thuê giảm. Theo Cushman & Wakefield, giá chào thuê tăng ở mức 8,81 USD/ft2 trong quý 4 năm 2022, tăng 1% so với quý trước đó và tăng 18,6% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng hàng năm cao nhất được ghi nhận.
Giá thuê mặt bằng công nghiệp tăng có thể giúp các nhà phát triển giải quyết vấn đề chi phí đang phải đối mặt. "Nếu giá thuê tăng, các nhà kho sẽ có nguồn tài chính để bù đắp những chi phí phải trang trải", ông Meyer dự báo.
(theo WSJ)
