Cho thuê nhà cần tự kê khai thuế
Theo quy định, cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê tài sản nói chung, cho thuê nhà nói riêng có thu nhập dưới ngưỡng chịu thuế (doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống) hoặc trên ngưỡng chịu thuế đều phải kê khai với cơ quan thuế. Hiện nay, Cổng dịch vụ công quốc gia đã có hướng dẫn chi tiết để cá nhân, hộ kinh doanh tự khai thuế trực tiếp. Để thực hiện, cá nhân đăng nhập vào Cổng dịch vụ công quốc gia và thực hiện kê khai theo các mẫu ban hành kèm Thông tư 40/2021 của Bộ Tài chính, đính kèm hồ sơ và nộp trực tuyến theo hướng dẫn. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch hoặc năm tài chính nếu cá nhân lựa chọn khai thuế một lần theo năm; hoặc chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán nếu cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán.
Cá nhân có nhà cho thuê, theo quy định mới, phải thực hiện việc kê khai với cơ quan thuế
Ảnh: Ng.Nga
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người cho biết rất khó làm thủ tục đăng ký thuế qua hình thức trực tuyến vì luôn trong tình trạng quá tải. Khi PV Thanh Niên thực hiện các bước theo hướng dẫn để nộp hồ sơ kê khai thuế, trang liên tục bị lỗi, thông báo dòng chữ tiếng Anh "This page isn't working". Mặt khác, nhiều nơi hướng dẫn người khai làm tờ khai, nộp hồ sơ giấy và ra thuế phường để lấy mã số thuế. Bà Nguyễn Thanh Anh (TP.HCM) có 3 căn hộ cho thuê (giá cho thuê 17 triệu đồng x 3 = 51 triệu đồng), cho biết bà từng cho thuê 2 căn hộ trước đây, đăng ký đóng thuế trực tiếp tại phường. Từ đầu năm 2026, có thêm căn hộ thứ ba, theo hướng dẫn, bà làm thủ tục qua Cổng dịch vụ công để đóng thuế, nhưng nhiều lần chưa được. Cuối cùng bà chọn cách làm thủ công, nộp bộ hồ sơ bằng giấy ra phường.
Hồ sơ bao gồm: tờ khai đăng ký thuế mẫu 01 Thông tư 40/2021 (bản chính và photo), các bản photo thẻ CCCD, hợp đồng cho thuê nhà (có mang bản chính để đối chiếu), hợp đồng mua căn hộ vì căn hộ hiện tại chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. "Làm bộ hồ sơ bằng giấy, cũng đi mất 3 lần mới gặp nhân viên thuế phụ trách khu vực của mình. Trong giai đoạn này đông quá, cán bộ thuế quá tải, nên mọi thủ tục chấp nhận chậm. Giấy hẹn của tôi là sau 7 ngày làm việc, tuần sau nhân viên thuế hẹn lên lấy kết quả. Mà tôi không biết kết quả gì, vì mã số thuế cá nhân mình đã có…", bà Thanh Anh chia sẻ.
Bên cạnh đó, ông P.V.H, chủ cho thuê dãy nhà trọ 8 phòng tại P.Tân Phú (TP.HCM), cho hay doanh thu cho thuê nhà trọ tầm 740 triệu đồng/năm, chưa tính phí thuê dọn dẹp, phí bồi dưỡng này nọ, rồi lãi suất ngân hàng…, trừ hết thì vừa đủ sống. Ông H. cho rằng nếu khai đủ doanh thu mà không được trừ các chi phí thì quá vô lý.
Khảo sát nhanh một số trường hợp đang có nhà, căn hộ, đất cho thuê cho thấy đa số chưa thực hiện kê khai thuế vì nhiều lý do. Bà Nguyễn Thị Lan, có căn hộ cho thuê giá 11 triệu đồng/tháng tại P.Tân Hòa (TP.HCM), nói thu nhập chưa tới mức chịu thuế nên không kê khai. Còn ông Lê Văn Trung (P.Bảy Hiền, TP.HCM) đang cho thuê nhà giá 30 triệu đồng/tháng cũng nói chưa biết phải kê khai vì "không phải đóng thuế, khai làm gì".
Đại diện một doanh nghiệp là thành viên Hội Tư vấn và đại lý thuế TP.HCM cho hay cá nhân cho thuê nhà tìm đến công ty để được tư vấn kê khai thuế có tăng nhưng không đáng kể. "Khác với hộ kinh doanh, cho thuê nhà với mức doanh thu bao nhiêu thì vẫn phải kê khai đầy đủ. Kê khai không phải để đóng thuế ngay mà để cơ quan quản lý rà soát, nắm bắt dữ liệu, quản lý tốt hơn. Thế nên, khi tư vấn cho khách hàng, tôi luôn khuyên họ kê khai để tránh bị "làm khó" sau này khi mọi hoạt động quản lý thuế được số hóa và liên kết dữ liệu cá nhân được đồng bộ, chuyên nghiệp", vị này chia sẻ.
Cá nhân cho thuê nhà đóng thuế riêng
Ngoài ra, theo quy định tại luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2025 (sửa đổi), có 10 khoản thu nhập của cá nhân phải nộp thuế. Luật sư Trần Xoa, Giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang, phân tích trong 10 khoản thu nhập phải nộp thuế có tiền lương, tiền công và thu nhập từ kinh doanh (như bán hàng hóa, bán quán ăn, cho thuê nhà, mặt bằng...) thì sẽ được kê khai tổng thu nhập trong năm và thực hiện quyết toán thuế cuối năm. Bản chất của từng khoản thu nhập sẽ được xác định nghĩa vụ thuế riêng vì mức thuế khác nhau. Giả sử một cá nhân vừa đi làm trong các doanh nghiệp, vừa có nhà cho thuê thì vẫn kê khai đóng thuế riêng. Cụ thể, thu nhập từ tiền lương, tiền công sẽ được kê khai nộp thuế sau khi giảm trừ gia cảnh cho bản thân và người phụ thuộc, được tính theo biểu thuế lũy tiến toàn phần gồm 5 bậc với thuế suất từ 5 - 35%. Việc đóng thuế này thường sẽ được ủy quyền cho doanh nghiệp kê khai và quyết toán hằng năm. Trong khi đó, cá nhân này có thu nhập từ việc cho thuê nhà thì phải tự kê khai với cơ quan thuế để nộp thuế TNCN 5% trên doanh thu và thuế giá trị gia tăng (GTGT) 5% trên doanh thu.
Luật sư Trần Xoa phân tích: Giả sử tiền cho thuê nhà lên đến 50 triệu đồng/tháng, tương đương 600 triệu đồng/năm thì phải đóng thuế TNCN: (600 triệu - 500 triệu đồng) x 5% = 5 triệu đồng; nộp thuế GTGT: 600 triệu đồng x 5% = 30 triệu đồng. Tổng cộng, cá nhân phải nộp thuế 35 triệu đồng/năm. Nếu tiền cho thuê nhà từ 40 triệu đồng/tháng trở xuống, tương đương doanh thu 480 triệu đồng/năm thì cá nhân này không phải nộp thuế nhưng vẫn phải thực hiện kê khai với cơ quan thuế.
Ông cũng lưu ý theo quy định, cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh có doanh thu trong năm từ trên 500 triệu - 3 tỉ đồng có thể được lựa chọn phương pháp nộp thuế theo thuế suất x doanh thu hay theo phương pháp nộp thuế trên lợi nhuận (doanh thu - chi phí). Tuy nhiên, thu nhập từ tiền cho thuê nhà không được áp dụng phương pháp nộp thuế trên lợi nhuận mà chỉ có quy định cá nhân phải nộp thuế TNCN 5% và thuế GTGT 5% trên doanh thu. Giả sử một cá nhân có nhiều nhà cho thuê, nhiều mặt bằng cho thuê thì dù thu nhập trong năm lên đến 4 - 5 tỉ đồng thì cũng phải nộp thuế GTGT 5% trên tổng số tiền này và thuế TNCN 5% x (doanh thu - 500 triệu đồng). Đồng thời, nếu cá nhân này có nhà cho thuê với số tiền 15 triệu đồng/tháng, tương đương 180 triệu đồng/năm thì không thuộc diện nộp thuế.
Theo quy định, trường hợp doanh thu cho thuê nhà dưới 500 triệu đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN, nhưng với doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, nghĩa vụ thuế sẽ phát sinh theo quy định. Theo đó, cộng tổng 2 loại thuế là 10% (5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN) trên phần vượt doanh thu.
Người cho thuê nhà không bắt buộc thành lập hộ kinh doanh
Cơ quan thuế cho biết quyền thành lập hộ kinh doanh được quy định tại điều 82 Nghị định số 168/2025/NĐ-CP. Theo nghị định này, hộ kinh doanh do cá nhân hoặc hộ gia đình đăng ký thành lập. Tuy nhiên, đối với một số hoạt động có quy mô nhỏ, mang tính thời vụ, thu nhập thấp, cá nhân không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh ngành, nghề có điều kiện. Trong trường hợp có nhu cầu, cá nhân vẫn được quyền đăng ký hộ kinh doanh theo quy định.
Như vậy, đối với hoạt động cho thuê nhà, căn hộ, người dân không bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh nếu không có nhu cầu. Việc đăng ký hộ kinh doanh là quyền lựa chọn của cá nhân, không phải nghĩa vụ bắt buộc. Nếu thành lập hộ kinh doanh, hộ thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh. Nếu không đăng ký hộ kinh doanh, cá nhân đăng ký thuế với cơ quan thuế.
