Bộ giải đáp việc đất lúa sát khu dân cư có được chuyển sang đất ở

Theo phản ánh của một công dân, gia đình có hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng 1.182,8m2 đất trồng lúa sang đất ở.

Qua kiểm tra, cơ quan chức năng xác định thửa đất phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Kiểm tra thực địa cho thấy khu đất nằm liền kề khu dân cư hiện hữu.

Cụ thể, phía đông nam của thửa đất giáp một mương tiêu thoát nước rộng khoảng 2m; tiếp giáp phía ngoài mương là khu dân cư. Đây được xem là yếu tố thực tế cần xem xét khi đánh giá điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi áp dụng khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, vẫn còn vướng mắc trong việc xác định điều kiện "nằm trong khu dân cư" do pháp luật đất đai chưa quy định cụ thể khái niệm "đất nông nghiệp trong khu dân cư", dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau trong quá trình áp dụng.

Trong khi đó, căn cứ khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 và các quy định tại Nghị định số 226/2025, Nghị định số 151/2025, Nghị quyết số 66.3/2025 của Chính phủ thì đối với các trường hợp không thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư, căn cứ để xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt.

Đồng thời, trong giai đoạn chuyển tiếp sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, việc sử dụng các quy hoạch đã được phê duyệt trước đó vẫn được tiếp tục làm căn cứ thực hiện các thủ tục về đất đai.

Từ đó, người dân đặt câu hỏi: Trường hợp nêu trên thuộc diện áp dụng khoản 5 hay khoản 6 Điều 116 Luật Đất đai 2024? Trình tự giải quyết được thực hiện như thế nào?

Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết pháp luật đất đai hiện hành không có khái niệm "đất nông nghiệp trong khu dân cư".

Các loại đất trong nhóm nông nghiệp được quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024. Việc sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư được quy định tại Điều 116 của luật này.

Bộ cũng cho hay một số văn bản pháp luật khác có quy định về "khu dân cư" và "khu dân cư nông thôn", qua đó có thể làm căn cứ để xác định phạm vi đất nông nghiệp trong khu dân cư.

Cụ thể, theo Thông tư số 124/2021 của Bộ Công an, khu dân cư là nơi người dân, hộ gia đình cư trú tập trung trong một khu vực nhất định, là tên gọi chung của thôn, làng, bản, ấp, buôn, phum, sóc, khóm, tổ dân phố, khu phố và đơn vị dân cư tương đương. 

Trong khi đó, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn quy định khu dân cư nông thôn là nơi cư trú tập trung của các hộ gia đình có mối liên kết trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác trong phạm vi một khu vực nhất định ở nông thôn, được hình thành do điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và các yếu tố khác.

Luật này cũng giao UBND cấp xã tổ chức lập quy hoạch chung xã, quy hoạch chi tiết khu dân cư nông thôn và các khu vực xây dựng thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính do mình quản lý.

Căn cứ xác định đất nông nghiệp trong khu dân cư?

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định rõ các loại đất nông nghiệp cũng như căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với hộ gia đình, cá nhân, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp nằm cùng thửa đất có đất ở sang đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Do vậy, căn cứ quy định nêu trên để xác định phạm vi, ranh giới khu dân cư, xác định các loại đất nông nghiệp trong khu dân cư.

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân, Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024. 

Trong khi đó, khoản 6 Điều 116 quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Đáng chú ý, Nghị định số 49/2026 của Chính phủ đã phân cấp mạnh cho UBND cấp tỉnh trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất và nhiều nội dung quan trọng khác.

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số 190/2025/QH15 của Quốc hội về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước và tình hình thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh cũng được quyết định việc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện đối với các nhiệm vụ quy định tại khoản này cho phù hợp.

Do đây là trường hợp cụ thể, Bộ đề nghị người dân gửi đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan đến cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để được xem xét, hướng dẫn và giải quyết.