Chuyên gia chỉ thẳng một phân khúc BĐS đang phát triển năng động bậc nhất

Sự gia tăng mạnh mẽ của dòng vốn FDI và làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đang đưa bất động sản công nghiệp Việt Nam trở thành lĩnh vực phát triển năng động bậc nhất.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Industrial, Phó Chủ tịch Hiệp hội Công nghiệp Hỗ trợ Việt Nam, trong quá trình tìm kiếm địa điểm đầu tư, rất nhiều doanh nghiệp sẵn sàng dành nguồn lực khổng lồ để tính toán chi phí xây dựng, lựa chọn công nghệ hay lập kế hoạch sản xuất nhưng lại xem nhẹ bước cốt lõi là đánh giá địa điểm.

Thực tế, một quyết định lựa chọn vị trí không chỉ ảnh hưởng đến giai đoạn triển khai mà còn tác động trực tiếp đến hiệu quả vận hành của nhà máy trong suốt 20 đến 50 năm tiếp theo.

Đối với một nhà đầu tư sản xuất, việc lựa chọn một khu đất hay một nhà xưởng xây sẵn không đơn thuần là một giao dịch mua bán, mà là một quyết định chiến lược mang tính sống còn. Nếu thiếu đi tầm nhìn bao quát và sự phân tích chuyên sâu, nhà đầu tư có thể phải đối mặt với hàng loạt rủi ro mang tính cấu trúc.

Một quyết định sai lầm về vị trí sẽ lập tức kéo theo tình trạng đội chi phí logistics do thiếu kết nối hạ tầng, làm suy giảm năng lực cạnh tranh cốt lõi của doanh nghiệp so với các đối thủ trên thị trường.

Thêm vào đó, việc đặt nhà máy tại khu vực không phù hợp còn dẫn đến tình trạng đứt gãy chuỗi sản xuất do thiếu hụt nguồn lao động phổ thông và kỹ thuật kéo dài, đồng thời không tìm được nhà cung ứng linh kiện nội địa lân cận.

Gánh nặng từ những rủi ro "vô hình" còn thể hiện qua sự nghẽn mạch của hạ tầng kỹ thuật và các rào cản vĩ mô. Không ít dự án sau khi chốt vị trí mới nhận ra khu công nghiệp không đáp ứng đủ công suất điện cho giai đoạn mở rộng, hệ thống xử lý nước thải không phù hợp với ngành nghề đặc thù, hoặc không đáp ứng được các yêu cầu khắt khe về phòng cháy chữa cháy.

Những hạn chế này không chỉ làm chậm tiến độ triển khai, cản trở việc nhập khẩu máy móc thiết bị mà còn làm gia tăng rủi ro pháp lý và môi trường, tước đi cơ hội phát triển bền vững của doanh nghiệp trong tương lai.

Chính từ những rủi ro chực chờ đó, ông Khánh cho rằng vai trò của các chuyên gia tư vấn bất động sản công nghiệp ngày càng trở nên quan trọng.

Theo ông, thị trường hiện nay vẫn thường nhầm lẫn giữa môi giới bất động sản và chuyên gia tư vấn đầu tư. Nếu môi giới chỉ tập trung giới thiệu sản phẩm và xúc tiến giao dịch, thì chuyên gia tư vấn lại đóng vai trò như một đối tác chiến lược. Năng lực của họ không nằm ở việc chào mời được bao nhiêu quỹ đất, mà thể hiện qua sự am hiểu đa chiều về quy hoạch phát triển, cấu trúc chuỗi cung ứng, mạng lưới logistics, thủ tục pháp lý, cũng như chiến lược thu hút đầu tư dài hạn của từng địa phương. Họ giúp doanh nghiệp không chỉ tìm được đất, mà tìm được một bệ phóng phù hợp nhất.

Sự khác biệt lớn nhất của một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp nằm ở quy trình nhận diện và kiểm soát rủi ro bài bản. Bắt đầu từ việc thấu hiểu nhu cầu cốt lõi của từng dự án, bởi một nhà máy điện tử cần nhân lực trình độ cao sẽ có những đòi hỏi hoàn toàn khác biệt so với một tổ hợp cơ khí nặng cần cảng biển nước sâu, chuyên gia tư vấn sẽ tiến hành sàng lọc thông minh dựa trên chi phí đầu tư, dư địa mở rộng và giới hạn môi trường.

Quan trọng hơn, họ có khả năng nhìn thấy những rủi ro mà nhà đầu tư chưa nhận ra, chẳng hạn như nguy cơ cạn kiệt lao động địa phương hay sự thay đổi trong quy hoạch giao thông sắp tới.

"Không dừng lại ở lúc ký hợp đồng thuê đất, một chuyên gia thực thụ sẽ tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp vượt qua ma trận thủ tục pháp lý, đánh giá môi trường, thiết kế xây dựng và kết nối chuỗi cung ứng, đảm bảo dự án vận hành đúng tiến độ và tối ưu hóa lợi thế cạnh tranh dài hạn", ông Khánh nói.