Ba ngã rẽ của người trẻ trước bài toán mua nhà

Vợ chồng anh Nam (34 tuổi), làm trong ngành công nghệ tại TP HCM được 4 năm, từng dự tính mua căn hộ ở phía đông thành phố trước tuổi 35. Tuy nhiên, kế hoạch phải tạm hoãn khi căn hộ họ chọn tăng từ 4 tỷ đồng (cuối năm 2024) lên hơn 5,5 tỷ đồng.

Với tổng thu nhập trên 60 triệu đồng mỗi tháng, áp lực trả trước và trả góp dài hạn khiến họ dè dặt hơn. "Chúng tôi vẫn muốn có nhà để ở nhưng giá tăng cao quá, sợ mua xong phải thắt lưng buộc bụng suốt 15-20 năm", anh Nam nói và cho biết chờ cơ hội mua sản phẩm phù hợp hơn.

Tương tự, chị Vy (29 tuổi), làm trong ngành marketing, quyết định tiếp tục thuê nhà thay vì mua, sau khi tính toán áp lực dòng tiền. Với căn hộ khoảng 4,5 tỷ đồng, lãi vay hàng tháng có thể chiếm quá nửa thu nhập gia đình chị. Không muốn "khóa" dòng tiền vào khoản vay dài hạn, chị chọn tiếp tục thuê và từ bỏ kế hoạch mua nhà thành phố.

"Khi giao thông thuận tiện hơn, tôi có thể tính chuyện về tỉnh mua nhà, còn lúc này, thuê trọ là giải pháp tối ưu", chị cho hay.

Câu chuyện này không còn hiếm ở các đô thị lớn. Báo cáo phân tích của Avison Young Việt Nam cho thấy nhu cầu nhà ở của người trẻ vẫn lớn nhưng cách tiếp cận đang thay đổi khi giá nhà tăng nhanh, khả năng tích lũy thu hẹp và tư duy tiêu dùng khác trước.

Thị trường theo đó đang hình thành ba nhóm người trẻ với lựa chọn khác nhau về định hướng an cư.

Nhóm đầu tiên là những người "chờ cơ hội", vẫn muốn sở hữu nhà nhưng ngày càng thận trọng trước biến động lãi suất, tín dụng và giá bán. Khi giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy, họ kéo dài thời gian chuẩn bị tài chính thay vì xuống tiền sớm.

Nhóm thứ hai chọn "đánh đổi để sở hữu". Với tâm lý càng chờ càng khó mua, họ chấp nhận dịch chuyển ra xa trung tâm hoặc đô thị vệ tinh để tìm sản phẩm vừa túi tiền. Tuy nhiên, đổi lại là áp lực trả nợ kéo dài và sự phụ thuộc lớn hơn vào hỗ trợ tài chính hoặc hạ tầng kết nối.

Cuối cùng là nhóm xem thuê nhà như lựa chọn dài hạn. Họ không coi mua nhà là mục tiêu phải đạt càng sớm càng tốt mà ưu tiên sự linh hoạt, cơ hội nghề nghiệp và kế hoạch tài chính cá nhân. Thay vì gánh khoản vay dài hạn, nhóm này dành nguồn lực cho đầu tư, học tập hoặc nâng chất lượng sống.

Xu hướng này cũng được phản ánh qua các nghiên cứu thị trường. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hơn 60% người trẻ dưới 35 tuổi tại Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng đang chọn thuê nhà do áp lực tài chính. Báo cáo của Batdongsan cho thấy khoảng 55% người dưới 35 tuổi vẫn ở thuê, trong khi tỷ lệ sở hữu nhà chỉ khoảng 14%. Phần lớn nhu cầu an cư tập trung ở nội thành dù giá ngày càng đắt đỏ.

Không chỉ bị giới hạn bởi khả năng chi trả, quan niệm sở hữu nhà của người trẻ cũng thay đổi. Khảo sát của Happiness Saigon cho thấy tiết kiệm, đầu tư và phát triển bản thân đang được ưu tiên hơn, khiến việc mua nhà không còn là mục tiêu phải đạt càng sớm càng tốt của nhiều người trẻ.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng sự phân hóa này phản ánh áp lực nhà ở ngày càng lớn trong bối cảnh giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập. Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng lần lượt tăng khoảng 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm.

Theo báo cáo về khả năng tiếp cận nhà ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Viện Đất đai Đô thị (ULI), giá nhà tại Việt Nam hiện cao gấp khoảng 20-26 lần thu nhập bình quân năm, thuộc nhóm khó tiếp cận trong khu vực. Cùng lúc, chi phí sinh hoạt, giá thuê và các khoản chi thiết yếu liên tục tăng các năm qua khiến nhiều lao động trẻ khó tích lũy đủ khoản trả trước để mua nhà.

Bài toán càng trở nên nan giải khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi nội đô. Theo Savills, TP HCM hiện chỉ còn 5% nguồn cung thuộc phân khúc bình dân, giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, nhiều gia đình trẻ có thu nhập ở mức khá lại không đáp ứng điều kiện để mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại.

Nói về câu chuyện mua nhà của người trẻ, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng với nhóm gia đình trẻ có tổng thu nhập khoảng 60 triệu đồng mỗi tháng, mức chi trả an toàn cho nhà ở thường chỉ nên chiếm khoảng 40% thu nhập. Với ngưỡng này, khả năng tiếp cận thực tế chỉ phù hợp với sản phẩm dưới 2,5 tỷ đồng mỗi căn, mức giá gần như không còn nhiều lựa chọn tại khu vực nội thành TP HCM và ngày càng khan hiếm cả ở vùng ven.

Điều đó khiến ngay cả nhóm có thu nhập khá cũng phải thay đổi kỳ vọng, hoặc chấp nhận căn hộ nhỏ, cũ hơn ở khu vực trung tâm, hoặc dịch chuyển ra xa để đổi lấy không gian sống phù hợp hơn nhưng phải di chuyển lâu.

Theo ông Kiệt, không giống thế hệ trước, người trẻ ngày nay không còn đi theo một công thức chung rằng phải mua nhà càng sớm càng tốt. Có người chọn chờ cơ hội, có người chấp nhận đi xa để sở hữu, trong khi nhiều người xem thuê nhà là chiến lược tài chính phù hợp. Nhu cầu an cư không biến mất, nhưng cách tiếp cận đang trở nên thực tế hơn trong bối cảnh giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả.

Sự thay đổi trong hành vi an cư của người trẻ đang dần tái định hình thị trường nhà ở. Khi nội đô ngày càng khó tiếp cận, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, chấp nhận thuê nhà dài hạn hoặc tìm kiếm sản phẩm giá hợp lý được dự báo rõ nét hơn. Thị trường cho thuê cũng có thêm dư địa phát triển khi ngày càng nhiều người chấp nhận ở thuê lâu dài thay vì cố sở hữu nhà bằng mọi giá.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu tái cấu trúc nguồn cung, phát triển nhà ở vừa túi tiền và hoàn thiện hạ tầng kết nối để cân bằng giữa khả năng chi trả và chất lượng sống của thế hệ mua nhà mới.