Bỏ cọc hàng loạt sau "sốt" đấu giá đất vùng quê

Sau khi gây “dậy sóng” với mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, phiên đấu giá quyền sử dụng đất 154 lô tại xóm Ân Hòa 13, xã Kim Sơn (tỉnh Ninh Bình), có tới hơn 66% lô đất bị bỏ cọc, nhà đầu tư tháo chạy.

Hơn 100 lô đất bỏ cọc sau khi trúng đấu giá kỷ lục

Xác nhận với phóng viên Tiền Phong, lãnh đạo UBND xã Kim Sơn cho biết đã hết thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, nhưng có tới 102/154 lô đất bị bỏ cọc, tương đương hơn 66% số lô.

"Chính quyền địa phương đang xây dựng phương án tổ chức đấu giá lại các lô đất này, dự kiến vào tháng 7 tới", lãnh đạo UBND xã Kim Sơn.

Phiên đấu giá quyền sử dụng đất 154 lô tại xóm Ân Hòa 13, xã Kim Sơn (tỉnh Ninh Bình) có tới 102 lô đất bỏ cọc. Ảnh: Phan Thiên.

Theo ghi nhận, khu đấu giá tại xóm Ân Hòa 13 hiện vẫn trong quá trình hoàn thiện hạ tầng. Tuy nhiên, bức tranh thị trường đã thay đổi hoàn toàn so với thời điểm cuối năm 2025 – khi phiên đấu giá diễn ra với không khí “nóng bỏng”.

Thời điểm đó, phiên đấu giá thu hút gần 1.000 người tham gia với hơn 3.800 bộ hồ sơ, trung bình 25 bộ hồ sơ/lô, được xem là con số kỷ lục đối với đấu giá đất vùng nông thôn Ninh Bình.

Mức giá trúng bị đẩy lên cao bất thường, gấp 2,5–3 lần giá khởi điểm. Đơn cử, lô CL3-01, diện tích 152 m², có vị trí góc, mặt đường lớn, trúng với giá gần 28 triệu đồng/m² (khoảng 4,25 tỷ đồng), trong khi giá khởi điểm chỉ 12 triệu đồng/m².

Với các lô mặt trong, mức tăng còn mạnh hơn. Lô CL5-19 (120 m²) trúng với giá 17 triệu đồng/m², gấp 3,4 lần giá khởi điểm (5 triệu đồng/m²).

Các lô còn lại dao động 14–15 triệu đồng/m², tương đương 1,7–1,8 tỷ đồng/lô — mức giá được xem là bất thường đối với một khu vực thuần nông.

Khi kết quả được công bố, cả hội trường xôn xao. Nhiều nhà đầu tư và người dân địa phương bày tỏ sự choáng váng bởi trước đó, giá đất khu vực lân cận chỉ quanh 1 tỷ đồng/lô mặt trong. Nỗi lo hình thành mặt bằng giá mới bị đẩy lên quá cao đã xuất hiện ngay từ thời điểm ấy.

Đề xuất nâng mức đặt cọc lên tối đa 50% chặn thổi giá

Theo các chuyên gia, hiện tượng bỏ cọc hàng loạt không phải bất ngờ, mà là hệ quả của cơn sốt đất mang tính đầu cơ.

Khu đấu giá tại xóm Ân Hòa 13 hiện vẫn trong quá trình hoàn thiện hạ tầng. Các thùng container, “sàn giao dịch dã chiến” dựng lên trước đó cũng đã tháo dỡ, nhà đầu tư tháo chạy.

TS. Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam – cảnh báo nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những cơn “sốt đất ảo” do giới đầu cơ tạo ra, đặc biệt tại khu vực nông thôn – nơi nhu cầu ở thực thấp và thanh khoản hạn chế.

Ông ví thị trường sốt nóng giống như “cục than hồng chuyền tay”: Ai giữ cuối cùng khi bong bóng vỡ sẽ là người chịu thiệt lớn nhất.

Theo chuyên gia, nhà đầu tư mua đất giá cao rất dễ rơi vào tình trạng chôn vốn, kẹt hàng khi thị trường hạ nhiệt. Bài học từ các cơn sốt đất trước đây vẫn còn nguyên giá trị.

Để hạn chế tình trạng đầu cơ, ông đề xuất các đơn vị tổ chức đấu giá nâng mức đặt cọc lên tối đa 50% thay vì 10–20%, nhằm tăng ràng buộc tài chính và sàng lọc nhà đầu tư.

Cấm đấu giá đất tới 5 năm nếu bỏ cọc

Tại Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP của Chính Phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai, quy định cụ thể để xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở.

Theo nghị quyết, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở như sau: Từ 2 năm đến 5 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá; Từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân là cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá quy định ở trên.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá xem xét, ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.