Năm 2015, thị trường bất động sản chứng kiến sự bùng nổ của những mảnh đất xen kẹt, không có giấy tờ pháp lý đầy đủ, được rao bán với giá rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư có sổ đỏ.
Với số tiền 500 triệu đồng dành dụm được, vợ chồng anh Nguyễn Văn Tùng (quê Hải Phòng) quyết định mua mảnh đất xen kẹt không sổ đỏ 45m2 tại khu vực Mỹ Đình, với hy vọng có cơ hội an cư tại thủ đô. Ở thời điểm đó, môi giới hứa hẹn với vợ chồng anh rằng chỉ mất thêm ít tiền là có thể chuyển đổi thành đất thổ cư, làm sổ đỏ và giá sẽ tăng gấp nhiều lần.
Với mong muốn xây một ngôi nhà cấp 4 để sinh sống, anh chị đã nhiều lần tiến hành mua vật liệu và thuê thợ. Thế nhưng, chỉ vừa dọn vật liệu đến, chính quyền địa phương đã "tuýt còi", yêu cầu dừng lại.
"Chúng tôi cố gắng xây dựng nhưng lần nào cũng bị chính quyền đến hỏi thăm và yêu cầu phá dỡ vì đất không có giấy phép xây dựng", anh Tùng nói. Chục năm nay, mảnh đất vẫn chỉ là một bãi đất trống, còn vợ chồng anh vẫn phải đi thuê nhà.
Số tiền lớn bị chôn chân ở mảnh đất này quá lâu, vợ chồng anh quyết định rao bán lại với hy vọng gỡ gạc được chút nào hay chút đó. Thế nhưng, anh chị vẫn không tìm được khách mua. Rủi ro pháp lý và sự e ngại của người mua đối với loại hình bất động sản này khiến việc chuyển nhượng gần như bất khả thi.
Gần đây, anh Tùng lại nhận thêm một tin "sét đánh" khi mảnh đất anh chị đã dồn hết tiền tiết kiệm để mua nay được xác định nằm trong diện quy hoạch mở đường.
Với một mảnh đất có sổ đỏ, việc nằm trong diện quy hoạch sẽ được đền bù thỏa đáng theo giá thị trường. Nhưng với mảnh đất xen kẹt của anh Tùng, do không phải là đất ở hợp pháp, giá trị đền bù chỉ là một con số nhỏ.
Anh Tùng cho biết, theo thông tin nhận được, giá trị đền bù có thể chỉ vỏn vẹn vài chục triệu đồng, không thấm vào đâu so với 500 triệu đồng mà vợ chồng anh đã bỏ ra.
Anh Tùng cho rằng, việc mua đất xen kẹt như một trò chơi "đỏ đen". Tỷ lệ thắng thua cho canh bạc đất xen kẹt này là 50/50, bởi khi chưa có sổ đỏ trong tay thì chưa có gì được gọi là đảm bảo.
Rủi ro khi mua đất xen kẹt
Trường hợp của vợ chồng anh Tùng không phải là cá biệt. Nhiều người trẻ, do thiếu kinh nghiệm và ham giá rẻ, đã rơi vào bẫy tương tự.
Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Trần Vi Thoại từ Công ty Luật IBLegal Việt Nam, cho rằng, việc mua bán đất xen kẹt tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng do thiếu cơ sở pháp lý vững chắc.
Ông Thoại phân tích, mua đất xen kẹt không có cơ sở pháp lý rõ ràng, không đủ cơ sở chứng minh người bán là chủ sử dụng đất hợp pháp. Khó xác định nguồn gốc sử dụng đất, thời gian sử dụng đất cũng như các tranh chấp có liên quan.
Không đủ điều kiện thực hiện việc công chứng chuyển nhượng và sang tên theo quy định pháp luật, mà phải ký giấy tay nên khi tranh chấp xảy ra, người mua khó bảo vệ quyền lợi của mình.
Chủ sở hữu đất xen kẹt không thể xin giấy phép xây dựng, dẫn đến tình trạng “có đất nhưng không có nhà”. Khi đất nằm trong diện quy hoạch và bị giải tỏa, người mua sẽ không được đền bù hoặc chỉ được đền bù với mức rất thấp so với số tiền đã bỏ ra.
Ngoài ra, người mua sẽ gặp trở ngại lớn trong việc thực hiện các thủ tục hành chính thiết yếu như đấu nối điện, nước, hoặc đăng ký tạm trú, thường trú.
Để hạn chế rủi ro, luật sư Thoại đưa ra lời khuyên, người mua cần phải kiểm tra kỹ lưỡng về tính pháp lý và nguồn gốc đất. Cụ thể, kiểm tra giấy tờ pháp lý hiện có của khu đất, xác minh nguồn gốc đất, thời gian sử dụng, và liệu có bất kỳ tranh chấp nào liên quan hay không.
Quan trọng nhất là kiểm tra khả năng xin cấp sổ đỏ. Ông Thoại khuyến cáo nên nhờ đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có được thông tin chính xác và đầy đủ nhất.
