Thành phố mới Bình Dương. (Ảnh: Hải Quân).
Tại Kỳ họp thứ 16 HĐND tỉnh khóa X vừa diễn ra, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương đã trả lời chất vấn về tình hình thực hiện xây dựng, thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh.
Theo đó, đại biểu Lê Minh Quốc Việt - Tổ đại biểu TP Dĩ An đặt câu hỏi: "Qua khảo sát cho thấy công tác xây dựng, thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh đang gặp nhiều khó khăn như: Tiến độ thực hiện chậm; không thuê được các đơn vị làm dịch vụ tư vấn do chi phí dịch vụ thấp, rủi ro pháp lý cao; cán bộ có tâm lý ngại việc vì rủi ro nghề nghiệp lớn; tồn đọng nhiều hồ sơ chưa giải quyết được do chưa có giá đất cụ thể. Xin Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết giải pháp khắc phục chấn chỉnh, thúc đẩy nhanh hơn nữa công tác lập, thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh?"
Trả lời vấn đề này, ông Ngô Quang Sự, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, đối với giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Sở đã tham mưu UBND tỉnh ban hành Quyết định số 1392 ngày 1/6/2023 ủy quyền UBND cấp huyện tổ chức xây dựng, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư đối với các công trình, dự án (trong đó có các công trình điện, đường dây và các trạm biến áp).
Theo đó, từ ngày 1/6/2023, UBND các huyện, thị xã, thành phố đã chủ động trong việc xem xét phê duyệt giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các công trình, dự án trên địa bàn cấp huyện.
Tuy nhiên, ông Sự cho biết trên địa bàn tỉnh Bình Dương ngày càng nhiều công trình, dự án cần phải xác định giá đất cụ thể nhưng số lượng đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể đủ khả năng cung ứng dịch vụ cho tỉnh rất hạn chế, dẫn đến thời gian hoàn thành chứng thư định giá của đơn vị tư vấn kéo dài.
Hiện Sở đang tham mưu trình UBND tỉnh ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định một số các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong việc xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh theo trình tự, thủ tục rút gọn nhằm đẩy nhanh tiến độ trong việc xây dựng, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể để tính nghĩa vụ tài chính cho các doanh nghiệp và đơn giá đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện các công trình, dự án phát triển kinh tế - xã hội.
Trước những khó khăn, vướng mắc trong xác định giá đất, ông Sự cho biết, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 71 ngày 27/6/2024 của Chính phủ đã quy định chi tiết về trình tự, cách thức thu thập, lựa chọn thông tin, tính toán trong việc xác định giá đất; quy định cụ thể hơn về trình tự, nội dung thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất; đặc biệt là việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư có hướng mở rộng hơn so với quy định cũ.
Cụ thể, cho phép được lựa chọn theo thứ tự ưu tiên như: Căn cứ chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư; trường hợp trong các văn bản nêu trên chưa xác định thì UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Bên cạnh đó, việc UBND tỉnh được quyền ban hành Quy định một số yếu tố ước tính doanh thu, chi phí theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh. Việc này sẽ tạo sự thống nhất, đồng bộ và sẽ đẩy nhanh tiến độ thực hiện xác định giá đất…
Tuy nhiên, vị này cho biết việc xây dựng quy định một số yếu tố ước tính doanh thu, chi phí theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể liên quan đến nhiều lĩnh vực của các quy định pháp luật khác nhau. Do đó, để xây dựng được quy định cần có sự đầu tư nghiên cứu, sự phối hợp chặt chẽ của các sở, ngành, địa phương và các đơn vị, tổ chức có liên quan.
Trên cơ sở kế thừa những nội dung còn phù hợp của quy định cũ, tham khảo quy định của các tỉnh, thành phố đã xây dựng và nghiên cứu các điểm mới của Luật Đất đai năm 2024, Nghị định số 71, ông Sự cho biết Sở TNMT tỉnh đang khẩn trương dự thảo Quy định một số yếu tố ước tính doanh thu, chi phí theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh để lấy ý kiến của các sở, ngành, địa phương và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh.
Giám đốc Sở TNMT tỉnh cho rằng việc này nhằm đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất đúng quy định pháp luật, không gây thất thoát ngân sách, nhưng vẫn phải đảm bảo ổn định môi trường đầu tư và nhà đầu tư an tâm đầu tư tại Bình Dương.
Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Nghị định cũng quy định cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.
Cụ thể, trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định.
Trường hợp thời điểm ban hành quyết định từ ngày 1/7/2014 đến ngày 31/12/2014 mà thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015.
Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định không thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương pháp theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 5, các điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6 của Nghị định này.
Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tùy từng trường hợp cụ thể để áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định tại hai trường hợp nêu trên theo từng quyết định. Cụ thể, trong trường hợp này, khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất thì xử lý như sau:
Trường hợp có đầy đủ điều kiện để ước tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó.
Trường hợp không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
