9 tháng đầu năm 2025 cho thấy sự phân kỳ khá rõ giữa hai thị trường lớn nhất cả nước nhưng đều phản ánh xu hướng phục hồi. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ duy trì ở mức cao với khoảng 20.000 căn mở mới, tổng giao dịch đạt 21.200 căn. Tỷ lệ hấp thụ phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn đạt trên 90%, ngay cả khi giá bán tăng 23% so với cùng kỳ.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định: "Diễn biến này cho thấy nhu cầu ở thực lớn và ổn định, đồng thời phản ánh vai trò dẫn dắt của các đại dự án tại khu Đông, khu Tây và khu Bắc".
Ngược lại, TP.HCM lại cho thấy nhịp phục hồi nhanh và rõ nét hơn. Sau khi hàng loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, nguồn cung trong 9 tháng đầu năm bật tăng lên 15.410 căn, tăng 252% so với cùng kỳ; lượng tiêu thụ đạt 16.240 căn, tăng 114%. Các dự án trung tâm, dù có mức giá sơ cấp từ 130–140 triệu đồng/m², vẫn ghi nhận sức mua tốt, cho thấy tâm lý thị trường đã cải thiện mạnh sau thời kỳ trầm lắng.
Bước vào quý IV/2025, triển vọng tiếp tục tích cực. Hà Nội được dự báo duy trì sự ổn định, trong khi TP.HCM sẽ tăng tốc nhờ loạt đại dự án chuẩn bị mở bán như The Global City và Vinhomes Green Paradise…
Triển vọng năm 2026 càng củng cố đà tăng trưởng này. Hà Nội dự kiến đón khoảng 35.000 căn hộ, toàn bộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine và MIK. Giá bán dự kiến tiếp tục tăng ổn định và phân hóa theo khu vực nhờ tỷ trọng người mua ở thực cao.
TP.HCM năm 2026 được dự báo có khoảng 17.200 căn hộ mở bán, tập trung ở các đại đô thị với pháp lý hoàn thiện. Masterise Homes được dự báo chiếm hơn 50% nguồn cung mới, tiếp tục đóng vai trò lực kéo chính. Giá bán duy trì xu hướng tăng, đặc biệt ở khu vực trung tâm – nơi nguồn cung vẫn hạn chế.
Theo ông Trần Minh Tiến: "Năm 2026 sẽ chứng kiến sự song hành của hai thị trường lớn: Hà Nội tiếp tục ổn định, còn TP.HCM bước vào chu kỳ tăng tốc mới."
Động lực thị trường: Vĩ mô ổn định, pháp lý cải thiện, FDI tăng và tín dụng lành mạnh hóa
Ngoài diễn biến cung – cầu tích cực, thị trường được hỗ trợ bởi loạt động lực nền tảng.
Trước hết, nền kinh tế vĩ mô ổn định tạo tâm lý lạc quan cho người mua. Dự báo GDP năm 2025 đạt 7,9%, năm 2026 đạt 7,1%, trong nhóm cao nhất khu vực. Lãi suất duy trì ổn định từ giữa năm 2025 giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch tài chính trung – dài hạn.
Bên cạnh đó, khung pháp lý được tháo gỡ là yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy thị trường. Các bộ Luật sửa đổi về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, cùng hệ thống nghị định và thông tư hướng dẫn, đã giúp nhiều dự án từng bị đình trệ được "cởi trói". TP.HCM là thị trường hưởng lợi lớn nhất khi nhiều dự án quy mô được khơi thông trong quý III và IV/2025. Tại Hà Nội, thủ tục hành chính được rút gọn giúp tiến độ mở bán các dự án tại khu Đông, Tây và Bắc diễn ra thuận lợi hơn.
FDI tăng tốc cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu bất động sản. Tính đến tháng 10/2025, vốn FDI đăng ký đạt 26,3 tỷ USD, tăng 4% so với cùng kỳ. Các khu vực như Đông Hà Nội, Thủ Đức – Quận 9, Biên Hòa – Long Thành hay Bắc – Nam Từ Liêm tiếp tục là điểm đến của chuyên gia nước ngoài, gia tăng nhu cầu ở và thuê tại phân khúc trung – cao cấp.
Bên cạnh đó, khung pháp lý được tháo gỡ là yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy thị trường. Các bộ Luật sửa đổi về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, cùng hệ thống nghị định và thông tư hướng dẫn, đã giúp nhiều dự án từng bị đình trệ được "cởi trói". TP.HCM là thị trường hưởng lợi lớn nhất khi nhiều dự án quy mô được khơi thông trong quý III và IV/2025. Tại Hà Nội, thủ tục hành chính được rút gọn giúp tiến độ mở bán các dự án tại khu Đông, Tây và Bắc diễn ra thuận lợi hơn.
FDI tăng tốc cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu bất động sản. Tính đến tháng 10/2025, vốn FDI đăng ký đạt 26,3 tỷ USD, tăng 4% so với cùng kỳ. Các khu vực như Đông Hà Nội, Thủ Đức – Quận 9, Biên Hòa – Long Thành hay Bắc – Nam Từ Liêm tiếp tục là điểm đến của chuyên gia nước ngoài, gia tăng nhu cầu ở và thuê tại phân khúc trung – cao cấp.
