Bất động sản năm 2023 và những con số biết nói

115 văn bản kiến nghị gỡ khó của doanh nghiệp

Có lẽ chưa khi nào thị trường bất động sản nhận được nhiều phản hồi như thời gian vừa qua. Trong báo cáo tổng kết công tác năm 2023 và phương hướng, nhiệm vụ năm 2024 của ngành xây dựng, Bộ Xây dựng cho biết tính đến tháng 12, Tổ công tác của Chính phủ đã nhận được 138 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 191 dự án bất động sản.

Cụ thể, gồm: 8 văn bản của 6 địa phương; 115 văn bản của 73 doanh nghiệp; 2 văn bản của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) và 13 văn bản của người dân.

Tổ công tác, Bộ Xây dựng đã xem xét, xử lý 126 văn bản, trong đó có 126 văn bản gửi UBND các tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương đôn đốc, hướng dẫn và đề nghị xem xét, giải quyết theo thẩm quyền.

Đồng thời gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị xem xét, xử lý theo thẩm quyền 12 văn bản và ban hành 37 văn bản hướng dẫn, giải đáp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án,...cho các địa phương như TP Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai, Thái Nguyên, Vĩnh Long, Sơn La, Thái Bình, Bình Định...

"Nhìn chung, theo báo cáo các địa phương đều đang tích cực rà soát, tổng hợp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản trên địa bàn, nhưng hầu hết mới chỉ là các đôn đốc, chỉ đạo, giao nhiệm vụ cho một cơ quan chuyên môn hoặc UBND cấp huyện của địa phương chủ trì, phối hợp với cơ quan liên quan giải quyết hoặc báo cáo xin ý kiến hướng dẫn", Bộ cho biết

Hàng trăm nghìn môi giới bỏ nghề, hàng nghìn doanh nghiệp giải thể

Cuộc đào thải khốc liệt của ngành địa ốc vẫn đang tiếp diễn. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong năm 2023 cả nước có 1.286 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 7,7% so với cùng kỳ. Trong khi đó, có 4.725 doanh nghiệp trong ngành thành lập mới, giảm 45% so với cùng kỳ và là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết trong năm 2023, có nhiều doanh nghiệp và nhà môi giới đã phải rời bỏ ngành nghề do tác động tiêu cực từ thị trường. Những môi giới hiện còn hoạt động đang phải đối mặt với thách thức lớn từ sự cạnh tranh khốc liệt trong ngành bất động sản.

Thống kê của VARs chỉ ra, tính đến tháng 12 đã có khoảng 70% môi giới chuyển nghề hoặc rời bỏ ngành trong thời gian gần đây. Trước đó, số lượng môi giới hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 300.000 người. Tuy nhiên, đến nay hiện chỉ còn khoảng 100.000 người tiếp tục hoạt động.

Gói 120.000 tỷ gần hết năm mới chỉ giải ngân được hơn 1%

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến nay đã có 23 tỉnh công bố danh mục 54 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, tính đến tháng 12, số tiền giải ngân chỉ đạt khoảng 143,3 tỷ đồng, rất khiêm tốn so với kỳ vọng đặt ra ban đầu.

Trong đó, Công ty Minh Phương tại Phú Thọ được giải ngân 26,4 tỷ đồng; Công ty Kinh Bắc ở Bắc Ninh được giải ngân 46 tỷ đồng; Liên doanh CTCP Nhà số 6 Hà Nội và CTCP tư vấn Toàn Cầu được giải ngân 56,6 tỷ đồng; Công ty HUD ở Bình Dương 14,3 tỷ đồng.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết việc giải ngân gói 120.000 tỷ đồng vẫn còn hạ chế do ba nguyên nhân. Cụ thể, nguồn cung về nhà thuộc đối tượng của chương trình này vẫn còn hạn chế.

Thứ nhất, nhu cầu về nhà ở thì rất lớn, nhưng nhu cầu của người dân quyết định đi vay mua nhà lại là một câu chuyện khác.

Thứ hai, vẫn còn nhiều ý kiến phản ánh rằng điều kiện được hưởng chính sách NOXH vẫn chưa phù hợp với thực tế như thu nhập không chịu thuế thu nhập cá nhân, quy định về việc chưa có nhà ở…

Thứ ba, chương trình này thực hiện trong 10 năm và các khoản cho vay bất động sản thường kéo dài, khiến cho lượng giải ngân vẫn còn thấp.

Về giải pháp, Thống đốc cho biết NHNN đã có những kiến nghị và mong muốn Ủy ban Nhân dân các tỉnh công bố những dự án được hưởng gói hỗ trợ tín dụng này. Ngoài ra, NHNN cũng sẽ tăng cường công tác thông tin, tuyên truyền để người dân nắm rõ chính sách.

Tăng trưởng tín dụng hết 9 tháng mới đạt hơn 6%

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tính đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, tín dụng tập trung vào mục đích tiêu dùng hoặc tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 36%.

Tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản tính đến cuối tháng 9/2023 đã chạm mức gần 1 triệu tỷ đồng, tăng 21,86% so với cuối năm 2022, cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng lại có xu hướng giảm (giảm gần 4% so với cuối năm 2022). Năm 2023 cũng là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây. Đây là điểm cần chú ý khi cầu tín dụng để mua bất động sản có xu hướng đi xuống, phần nào phản ánh sức mua của thị trường yếu.

Nhìn lại giai đoạn 2017 - 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13 - 14%) và giữ tỷ trọng 18 - 19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Giai đoạn 2020 - 2021, dưới tác động của đại dịch, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%).

Mặc dù chưa có số liệu tăng trưởng tín dụng tính đến hết năm 2023 nhưng nhiều khả năng, đây sẽ là năm chứng kiến tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản chậm nhất trong 5 năm qua.

Trái phiếu phát hành tăng trưởng hai con số

Theo thống kê của Fiinratings, tính chung trong 11 tháng vừa qua, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cả riêng lẻ và chào bán ra công chúng đạt gần 253.000 tỷ đồng, trong đó kênh trái phiếu riêng lẻ đạt 228.000 tỷ đồng và phát hành ra công chúng đạt 25.000 tỷ đồng.

Con số này mới chỉ bằng khoảng 80% so với năm 2022 và thấp hơn nhiều so với mức kỷ lục 782.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong năm 2021.

Trong đó, tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản đạt hơn 75.000 tỷ đồng trong 11 tháng, tăng 13% so với cả năm 2022, nhưng thấp hơn nhiều so với con số hơn 200.000 tỷ đồng của năm 2021.

Lãi suất trái phiếu của nhóm bất động sản trung bình ở mức 11,92% với kỳ hạn bình quân 3,65 năm nhưng biên độ khá rộng, 6 - 14,5% tùy theo chất lượng của tổ chức phát hành và yếu tố cấu trúc thương vụ.

Đơn vị này cho biết áp lực nợ trái phiếu đến hạn năm 2024 ở mức cao, với tổng giá trị thanh toán trái phiếu bao gồm cả gốc và lãi đến hạn cả năm lên tới 376.500 tỷ đồng. Trái phiếu của tổ chức phát hành phi ngân hàng đến hạn ở mức 282.000 tỷ đồng, trong đó ngành bất động sản chịu áp lực lớn nhất.

Ước tính trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2024 ở mức gần 155.000 tỷ đồng, trong đó giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỷ đồng và chi phí lãi trái phiếu dự kiến là 32.600 tỷ đồng.

Nhóm phân tích Fiinratings nhận định, với bối cảnh tình hình thị trường bất động sản hiện nay và chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp tổ chức phát hành còn yếu, các chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo dòng tiền mới để có thể thực hiện các nghĩa vụ nợ.

Tuy nhiên, Chính phủ và Bộ Tài chính cũng đang xem xét khả năng tạo cơ chế cho phép tiếp tục giãn hoãn thanh toán nợ trái phiếu riêng lẻ theo Nghị định 08, cùng với những giải pháp khác nhằm tháo gỡ pháp lý dự án bất động sản nhằm khôi phục thị trường, qua đó từng bước cải thiện sự hồi phục của doanh nghiệp và khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ.

Fiinratings dự báo trong năm 2024 nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp tục phát hành thành công khi mà các giải pháp hiện nay của Chính phủ được triển khai mạnh và rộng hơn, nhất là đối với vấn đề pháp lý dự án.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động cũng đã chủ động hơn trong minh bạch thông tin đến với thị trường và thực hiện tốt hơn quy định hiện nay.